說(shuō)到吃喝玩樂(lè)，老溫州用一句話概括了——“吃吃嬉嬉看看戲”！

近幾年開(kāi)門(mén)迎客的幾個(gè)商業(yè)綜合體，充分滿足了溫州人“吃吃嬉嬉看看戲”的需求。大過(guò)年的，估計(jì)溫州人沒(méi)少往綜合體跑，你看春節(jié)這幾天，通往萬(wàn)象城的溫瑞大道常常堵到讓人奔潰！

啥時(shí)候市區(qū)也能有一個(gè)“吃喝玩樂(lè)”一體化的現(xiàn)代商業(yè)綜合體？

其實(shí)，接下來(lái)市區(qū)將引來(lái)商業(yè)綜合體井噴供應(yīng)的態(tài)勢(shì)，今天，咱們就來(lái)來(lái)聊聊這事。

去年年底，一則消息可以說(shuō)是格外引人關(guān)注：溫州中心城區(qū)將規(guī)劃建造27個(gè)商業(yè)綜合體！▼

據(jù)相關(guān)報(bào)道，由市規(guī)劃局、市商務(wù)局聯(lián)合委托市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》（2017年修訂）編制完成。根據(jù)規(guī)劃，我市將形成“兩心六極多點(diǎn)”的商業(yè)總體發(fā)展結(jié)構(gòu)，在中心城區(qū)共規(guī)劃布局27個(gè)商業(yè)綜合體。

其中，除去年土地成交的經(jīng)開(kāi)區(qū)商業(yè)綜合體（溫州富力城）、綠軸商業(yè)綜合體（鹿城印象城）、瑤溪商業(yè)綜合體（市域鐵路S1線科技城站的“TOD物業(yè)”，龍灣迎來(lái)巨量商品房供應(yīng)潮！到明年上半年，有100多萬(wàn)㎡等你挑...）外，世貿(mào)時(shí)尚中心已部分試營(yíng)業(yè)，美美時(shí)尚廣場(chǎng)也已經(jīng)于1月19日試營(yíng)業(yè)，5050城市客廳即將對(duì)外營(yíng)業(yè)，七都商業(yè)綜合體（溫州中心）、牛山國(guó)際等正在建設(shè)中。這就意味著，幾年內(nèi)，市區(qū)對(duì)外營(yíng)業(yè)的商業(yè)綜合體在數(shù)量上還將有所增加。

同時(shí)，甌江路老港區(qū)地塊、牛山組合地塊等也在與國(guó)內(nèi)知名投資商對(duì)接，以片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的理念打造綜合性商業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目。根據(jù)鹿城區(qū)大建大美全域謀劃方案，橫瀆片區(qū)、蒲州老街等拆遷片區(qū)部分地塊也規(guī)劃了一定量的商業(yè)項(xiàng)目。

根據(jù)鹿城區(qū)“大建大美”全域謀劃方案，橫瀆該地塊招商意向?yàn)閲?guó)際知名品牌商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)。據(jù)了解，商業(yè)板塊可出讓用地16.21公頃，包括居住7.17公頃，商業(yè)3.59公頃，商務(wù)5.45公頃。今后這里將是溫州獨(dú)具品牌標(biāo)識(shí)的文商活力坐標(biāo)、城市中心片區(qū)的特色復(fù)合街區(qū)式綜合體，并打通溫迪路至惠民路的交通連接，還將預(yù)留沿橫瀆河兩側(cè)的公園綠地空間，將橫瀆河打造成該片區(qū)的活力綠廊。

目前來(lái)說(shuō)，主城區(qū)內(nèi)認(rèn)同度較高、已成規(guī)模的商業(yè)綜合體主要有3座，分別是龍灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、溫州萬(wàn)象城和大西洋銀泰城。

溫州市在建“類(lèi)商業(yè)綜合體”項(xiàng)目（部分）（未在《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》之列）

▲安邦金融廣場(chǎng)區(qū)位圖

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將開(kāi)業(yè)或在建的綜合體約52萬(wàn)㎡，商業(yè)項(xiàng)目和類(lèi)綜合體約163.5萬(wàn)㎡，加上規(guī)劃新布設(shè)的商業(yè)綜合體網(wǎng)點(diǎn)，可以說(shuō)未來(lái)市區(qū)的商業(yè)面積或類(lèi)商業(yè)綜合體項(xiàng)目將呈現(xiàn)“一哄而上”的態(tài)勢(shì)。

那么，是否有足夠的消費(fèi)群體來(lái)“養(yǎng)活”這些項(xiàng)目呢？

相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期，溫州商業(yè)快速發(fā)展，一直缺少一個(gè)與經(jīng)濟(jì)規(guī)模等相匹配的城市綜合體，而近年來(lái)，溫州城市綜合體或者類(lèi)綜合體項(xiàng)目卻遍地開(kāi)花。這是否合理呢？我們來(lái)看看一些數(shù)據(jù)。

▲圖片轉(zhuǎn)引自溫州市商務(wù)局.孔令文.溫州市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局研究[J].浙江工貿(mào)職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào),2016（03）。小哥注：收稿時(shí)間為2016年1月，數(shù)據(jù)應(yīng)為2015年數(shù)據(jù)

按照慣例，商業(yè)規(guī)劃多用“人均商業(yè)面積”來(lái)衡量商業(yè)未來(lái)發(fā)展空間。按照部分商業(yè)規(guī)劃采用的“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”，人均商業(yè)面積1-1.2平方米為比較合理的商業(yè)供應(yīng)。

從2015年的數(shù)據(jù)來(lái)看，商業(yè)主要集中在鹿城區(qū)，為單一中心，龍灣區(qū)商業(yè)主要以永中、狀元街道的規(guī)模較大，甌海區(qū)多為城鎮(zhèn)商業(yè)狀態(tài)。

從街道來(lái)看，五馬-大南商圈首位度過(guò)高，可能導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目過(guò)于集中。這也從側(cè)面說(shuō)明了多點(diǎn)布局中心型綜合體的急缺型。

之后，大伙兒也看到了，龍灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)作為龍灣區(qū)域型商業(yè)中心，萬(wàn)象城和大西洋銀泰作為甌海區(qū)域性商業(yè)中心相繼開(kāi)門(mén)迎客，可以說(shuō)是較好的彌補(bǔ)了“短板”。

但現(xiàn)在的情況如何呢？據(jù)了解，目前溫州市區(qū)人均商業(yè)面積為0.7㎡左右。而據(jù)公開(kāi)報(bào)道，杭州的人均商業(yè)面積在2007年還只有0.7㎡，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)1.5㎡，寧波更是達(dá)到2㎡，已經(jīng)面臨飽和或過(guò)剩的情況。

總體來(lái)說(shuō)，目前溫州的商業(yè)面積還處于較低水平。

▲數(shù)據(jù)來(lái)自各年度《溫州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2017年數(shù)據(jù)尚未公布，下同

數(shù)據(jù)顯示，除了2014年到2015年變化幅度較大之外，市區(qū)常住人口還是比較穩(wěn)定的，但在扣除自然增長(zhǎng)率之后，人口總體上呈現(xiàn)凈外流的態(tài)勢(shì)。

那么，為何2015年市區(qū)人口增加幅度這么大呢？可別忘了一件大事！

省統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的《2017年浙江省人口變動(dòng)抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》顯示：2017年末溫州市常住人口為921.5萬(wàn)人，比上年增加4萬(wàn)人。

以鹿城區(qū)暫住人口為例，根據(jù)鹿城區(qū)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì)報(bào)表顯示（見(jiàn)下圖），從近十年來(lái)看，2011年鹿城區(qū)暫住人口達(dá)到頂峰，共計(jì)84.55萬(wàn)人，2017年暫住人口降到最低為57.01萬(wàn)人，比2016年減少8.99萬(wàn)人。

▲圖片轉(zhuǎn)引自溫州晚報(bào)2018年2月4日4版報(bào)道

因此，從人口角度來(lái)看，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的消化容量沒(méi)有太大增長(zhǎng)。

▲數(shù)據(jù)來(lái)自各年度溫州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2017年數(shù)據(jù)未出，下同。據(jù)溫州發(fā)布消息，2017年溫州全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額3324.3億元，同比增長(zhǎng)10.6%。

除了人均商業(yè)面積外，社會(huì)消費(fèi)品零售額也可以用來(lái)分析地產(chǎn)發(fā)展空間，而增長(zhǎng)速度可以用來(lái)分析商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/span>

從2011年到2016年來(lái)看，溫州市的商業(yè)規(guī)模一直在不斷增加，但受金融危機(jī)影響，2012年溫州市的社會(huì)銷(xiāo)售品零售額增長(zhǎng)速度大幅下跌，之后緩慢復(fù)蘇。

數(shù)據(jù)是枯燥的，但背后的東西是有趣的。因篇幅所限，更為細(xì)微的數(shù)據(jù)不一一例舉。

分析數(shù)據(jù)可知：

從社會(huì)消費(fèi)銷(xiāo)售品零售額來(lái)看，溫州的消費(fèi)市場(chǎng)和商業(yè)規(guī)模還是逐年增加的，且服務(wù)型消費(fèi)可能在未來(lái)贏取更大的市場(chǎng)份額。這對(duì)主打體驗(yàn)式消費(fèi)的商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)是一大利好。

但是需要注意的是，溫州的居民網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)額和網(wǎng)絡(luò)零售額，其增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額，也就是說(shuō)，扣除網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)后，線下的消費(fèi)總額是在緩步下降的態(tài)勢(shì)，那么對(duì)應(yīng)商業(yè)面積的總量需求也會(huì)相應(yīng)萎縮。

----從租金情況來(lái)看，傳統(tǒng)商圈租金下降，特別是人民路、五馬街的部分地段租金幾近下降了一半，但從租金水平來(lái)看，首位度尚存；

----從業(yè)態(tài)來(lái)看，人民路、五馬街的部分地段有不少是傳統(tǒng)的鞋服零售業(yè)，數(shù)年前也曾集中出現(xiàn)過(guò)降租金、出租困難的情況。而價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺的多為餐飲業(yè)等服務(wù)業(yè)居多；

-----下呂浦等自發(fā)形成較為繁華、人口密集的商業(yè)街區(qū)和依托新橋、景山、三垟?shù)戎饕幼^(qū)為依托的社區(qū)商業(yè)等租金相對(duì)穩(wěn)定；

-----新興綜合體和商圈帶動(dòng)周邊租金上漲。

----從租金總體上下降的趨勢(shì)來(lái)看，普通商業(yè)面積已經(jīng)不適合增加，但商業(yè)綜合體仍然有一定空間。

近日，滴滴出行依照出行大數(shù)據(jù)，制作了城市星云圖和出行熱門(mén)線路圖。這其中也包括溫州的。

交通出行可以反映出城市商圈、辦公場(chǎng)所、餐飲熱門(mén)場(chǎng)所等。出行軌跡更是城市經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要指標(biāo)，人員活動(dòng)則反映出一些商圈、密集場(chǎng)所的吸引力。

▲上圖通過(guò)打車(chē)訂單的起點(diǎn)和終點(diǎn)繪制，顏色從藍(lán)色到黃色，再到紅色，越去想紅色表示該通勤線路上的打車(chē)出行的人數(shù)越多。圖據(jù)滴滴出行微信公眾號(hào)“50KM”

從兩圖來(lái)看，以紅色最深為標(biāo)志，鹿城是出行頻率最高的地方，出行線路十分集中，這并不令人意外。這也側(cè)面說(shuō)明了當(dāng)下的鹿城商圈較為密集，人口分布也較多。

此外，與不少城市攤大餅?zāi)Ｊ絹?lái)看，溫州呈現(xiàn)了較為明顯的多組團(tuán)格局，這側(cè)面說(shuō)明了區(qū)域性商業(yè)中心布點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃的必要性。

根據(jù)上圖可知，溫州人口高度集中在鹿城、甌海、龍灣三區(qū)，其次是瑞安塘下片、市區(qū)片，樂(lè)清柳白片、城關(guān)片，蒼南龍港片。而新居民人口更集中于三區(qū)兩市，先后順序依次為鹿城、甌海、樂(lè)清、瑞安、龍灣。

大數(shù)據(jù)也分析出年輕人口的集中地。調(diào)查顯示，20-45歲主流消費(fèi)群體高度集聚區(qū)域，首先是中心城區(qū)的人民路商圈、火車(chē)站商圈等地，其次是瑞安安陽(yáng)片區(qū)、蒼南龍港片區(qū)、靈溪片區(qū)，再是樂(lè)清柳白片區(qū)和永嘉甌北片區(qū)。

通過(guò)以上的分析可知，溫州的商業(yè)設(shè)施布點(diǎn)存在以下問(wèn)題：

-----溫州的商業(yè)空間格局形成與溫州城市建設(shè)空間發(fā)展相對(duì)應(yīng)，多是早年建設(shè)，集中于中心城區(qū)。因而舊城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)密度雖然較高，但商業(yè)模式落后，與人們生活方式和消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變不匹配。這說(shuō)明，從規(guī)劃上，商業(yè)綜合體外擴(kuò)是合理的，多中心的布點(diǎn)是大勢(shì)所趨。

-----互聯(lián)網(wǎng)的興起，電商網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物給大眾消費(fèi)帶來(lái)了便利，引發(fā)了市民消費(fèi)偏好的改變，傳統(tǒng)商業(yè)街模式逐漸衰落，而“浸入式”、“體驗(yàn)式”消費(fèi)逐漸吸引了大批量的客群。

-----單單從市場(chǎng)需求角度來(lái)看，鹿城區(qū)也許是最需要布局現(xiàn)代商業(yè)綜合體的地方。但市場(chǎng)容量受限于人口流入、以及線下消費(fèi)品零售總額的下滑，商業(yè)綜合體決不可一哄而上，否則很有可能是嚴(yán)重的重復(fù)建設(shè)，導(dǎo)致資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

未來(lái)可見(jiàn)的是，溫州市區(qū)的商業(yè)綜合體爆發(fā)性增長(zhǎng)。但即便上海、杭州等大城市都有過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。盡管溫州離“人均商業(yè)面積”的“國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)”有一些差距，但商業(yè)綜合體上馬，仍應(yīng)慎之又慎！

-----商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)和建設(shè)需要與人口消費(fèi)總量相匹配?？傮w上，要注意適度開(kāi)發(fā)，布點(diǎn)上要做可行性調(diào)研；

-----建立大型綜合體聽(tīng)證會(huì)制度。大型商業(yè)綜合體影響面大，建議由政府部門(mén)組織職能部門(mén)、企業(yè)、市民、開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)家等綜合評(píng)判，并設(shè)立規(guī)范的審核和征詢程序；

-----政府部門(mén)減少土地“捆綁式”出讓?zhuān)驗(yàn)檩^低的樓面價(jià)，開(kāi)發(fā)商看到住宅的這塊肥肉，“硬要上馬”。結(jié)果很容易出現(xiàn)決策失誤。開(kāi)發(fā)商不能簡(jiǎn)單拼湊“住宅+寫(xiě)字樓+商場(chǎng)”模式，關(guān)鍵在于填補(bǔ)所在區(qū)域的空白，提升整個(gè)片區(qū)商業(yè)整體品質(zhì)；

-----要對(duì)存量商業(yè)進(jìn)行提升，比如加快五馬-大南商圈的改造提升，引導(dǎo)五馬街、人民路等商業(yè)項(xiàng)目提升經(jīng)營(yíng)檔次、規(guī)模和服務(wù)水平；同時(shí)，可引導(dǎo)社區(qū)商業(yè)整合改造，因地制宜地發(fā)展多種社區(qū)商業(yè)模式。

來(lái)源：溫州房哥