第1件事：房貸利率進(jìn)入九折時(shí)代

九折！這是春節(jié)后北京各銀行全面調(diào)整后的首套房利率，8.5折無(wú)處尋。隨后，天津、青島、廣州、重慶等20個(gè)城市紛紛向北京看齊。

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北京、上海、深圳，房?jī)r(jià)最高的3座城市，其房貸利率在這個(gè)初春集體率先告別八五折邁入九折時(shí)代。

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換了新市長(zhǎng)的首都，在房?jī)r(jià)調(diào)控上充當(dāng)急先鋒，甚至打破了18年的常規(guī)，從本月開(kāi)始執(zhí)行二套房貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)25年，30年期限從此成歷史。

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限貸限購(gòu)后繼續(xù)加碼。雖然將30年調(diào)為25年，對(duì)能購(gòu)買(mǎi)2套房的北京居民來(lái)說(shuō)，基本是隔靴搔癢，但期間不斷釋放的信號(hào)卻不可忽視：為了控房?jī)r(jià)，延續(xù)18年的規(guī)定都能打破，沒(méi)有最狠，只有更狠。

房貸利率為什么上調(diào)？杠桿牛的危機(jī)?

在加息周期下，高杠桿和利率敏感性部門(mén)將受到較大沖擊，比如債市、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)鏈上的周期性行業(yè)、航空等。對(duì)于本輪牛市而言，利率的回升對(duì)樓市的沖擊將比以往更加顯著。

從2013年開(kāi)始大陸居民買(mǎi)房的杠桿比例明顯上升，并且從2015年下半年開(kāi)始加速上升，目前的杠桿比例已經(jīng)接近50%的歷史高點(diǎn)，樓市銷售的火爆完全是由于加杠桿導(dǎo)致的。

另一方面，人口結(jié)構(gòu)也意味著杠桿牛市難以為繼。從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，年輕人的加杠桿能力是最強(qiáng)的，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)趨向于老齡化時(shí)，加杠桿的能力將會(huì)下滑，也就無(wú)法繼續(xù)支撐房地產(chǎn)的銷售和房?jī)r(jià)了。而中國(guó)目前已經(jīng)過(guò)了撫養(yǎng)比的拐點(diǎn)，人口結(jié)構(gòu)將逐漸惡化，2016年的加杠桿游戲難以持續(xù)下去。

第2件事：私募基金禁投16城市房產(chǎn)項(xiàng)目

2月13日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布文件，禁止私募基金投資房?jī)r(jià)上漲較快的的城市的普通住宅項(xiàng)目，北京、上海。

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沒(méi)有買(mǎi)賣，就沒(méi)有殺害。

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而在一線樓市，現(xiàn)在是沒(méi)有投資，就沒(méi)有買(mǎi)賣；沒(méi)有買(mǎi)賣，就沒(méi)有傷害。

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不僅要限制需求端，供給端也要卡住，遂成一線城市樓市的“凍結(jié)”狀態(tài)。

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第3件事：“房地產(chǎn)稅要來(lái)了”風(fēng)傳。

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2月12日前后，一則《房地產(chǎn)稅快來(lái)了！2017年房?jī)r(jià)終于要跌了？》在網(wǎng)絡(luò)流傳。

然而，有點(diǎn)遺憾，其實(shí)，這不過(guò)是又一個(gè)不知從哪家媒體開(kāi)始掀起的標(biāo)題黨的惡作劇。

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事件的源頭，是1月12日中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》，意見(jiàn)稱：“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面的探索”。

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僅僅是中央對(duì)地方探索的表態(tài)支持，有人便煞有介事地驚呼：“房地產(chǎn)稅快來(lái)了！”

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按照中國(guó)改革的經(jīng)驗(yàn)：地方先試點(diǎn)，中央再立法，中央開(kāi)年即為地方探索打了強(qiáng)心劑，房地產(chǎn)稅的推出固然可能加快。不過(guò)，今年本屆人大任期將結(jié)束，房地產(chǎn)稅的諸多爭(zhēng)議尚未共識(shí)，今年立法通過(guò)房地產(chǎn)稅得可能性就顯得很低了。

立法通過(guò)房地產(chǎn)稅的事兒，估計(jì)得拋給下一屆人大了。請(qǐng)加油！

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“房地產(chǎn)稅快來(lái)了”的說(shuō)法之所以在坊間流傳，某種程度上，也反映在嚴(yán)格調(diào)控的陰云下，市場(chǎng)和房企對(duì)政策加碼的擔(dān)憂。

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第4件事：“房貸利息抵稅”引熱議

點(diǎn)燃這把火的是《人民日?qǐng)?bào)》。

2月13日，《人民日?qǐng)?bào)》的一篇《財(cái)稅改革，今年有啥大動(dòng)作？》報(bào)道種，援引專家觀點(diǎn)稱，“下一步，可適當(dāng)增加專項(xiàng)附加扣除項(xiàng)目，比如首套房貸利息等支出，以此降低中低收入群體稅負(fù)?！?/p>

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無(wú)確定時(shí)間表，無(wú)具體步驟。但是，“首套房貸利息抵扣個(gè)稅”的消息卻躥升為熱點(diǎn)，尤其對(duì)年輕房奴來(lái)說(shuō)，無(wú)異是天上掉餡餅。

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有人為他們算了筆賬：

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如果向銀行貸款為200萬(wàn)元，30年，以等額本息方式還款，按照目前貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，月均還款10614.53萬(wàn)元，其中約5060元是利息。

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假設(shè)購(gòu)房者稅前月收入為1.5萬(wàn)元，按照個(gè)稅政策(未扣除三險(xiǎn)一金)，應(yīng)納稅1870元。

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如果“首套房貸利息抵扣個(gè)稅”政策落地，貸款利息支出（5060元）可以作為稅前抵扣項(xiàng)，那么個(gè)人所得稅的收入部分則為9940元（15000-5060），那么只要應(yīng)該納稅733元，比之前少了1137元。這樣一來(lái)，一年足足省了13644元。

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這個(gè)禮包，乍看起來(lái)有點(diǎn)大。不過(guò)至少面臨3個(gè)問(wèn)題：

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1. 買(mǎi)房人占大便宜了，沒(méi)買(mǎi)房的肯定會(huì)鬧意見(jiàn)。

2. 現(xiàn)在大城市限購(gòu)限貸，“房貸利息抵稅”則會(huì)刺激買(mǎi)房，政策顯然左右互博，到時(shí)候政策怎么協(xié)調(diào)？

3.這個(gè)假設(shè)其實(shí)有點(diǎn)勉強(qiáng)，不具備普遍參考性。稅前月收入為1.5萬(wàn)元的人能貸到200萬(wàn)元嗎？

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我們不排除將來(lái)會(huì)推出“房貸利息抵稅”，但在目前環(huán)境下，僅停留在專家的設(shè)想中。

就像《人民日?qǐng)?bào)》所說(shuō)的那樣，也只是援引專家觀點(diǎn)，僅此而已。

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此外，別忘了，“房貸利息抵稅”的出發(fā)點(diǎn)，是為了降低中低收入群體負(fù)擔(dān)。中低收入群體很難在北上深買(mǎi)房，國(guó)家現(xiàn)在也不鼓勵(lì)，相反，三四線城市的房子庫(kù)存很多，那才是政府扶持和國(guó)家鼓勵(lì)的重點(diǎn)。假如“房貸利息抵稅”最近3年落地，那么第1站很可能在三、四線城市。

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一年之計(jì)在于春。

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回過(guò)頭來(lái)，看開(kāi)年中國(guó)樓市發(fā)生的這4件怪事：

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1. 上升的房貸利率

2. 私募基金禁投16個(gè)城市地產(chǎn)

3.“房地產(chǎn)稅”傳聞

4.“房貸利息抵稅”

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兩條新規(guī)（“上調(diào)房貸利率”與“私募基金禁投地產(chǎn)”）都與限購(gòu)城市相關(guān)，與去年國(guó)慶以來(lái)的收緊措施一脈相承。

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而《房地產(chǎn)稅快來(lái)了！2017年房?jī)r(jià)終于要跌了？》的噱頭新聞，則顯示出在當(dāng)下無(wú)形之手和有形之手的博弈中，氣氛緊張，結(jié)局懸念，是否出現(xiàn)壓死駱駝的最后一根稻草，讓人遐想。

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總之，林林總總，拼湊而成的，是一幅“有形之手持續(xù)加碼，高位房?jī)r(jià)動(dòng)彈不得”的畫(huà)面。

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不過(guò)，敏感的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，這并不是完整的故事。

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去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，關(guān)于樓市，除了要求“抑制房地產(chǎn)泡沫”外，還有那么一句：“重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題”。

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其實(shí)這是雙線：一條是要穩(wěn)住一線房?jī)r(jià)；另一條是解決三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存，也是今年的重點(diǎn)。

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關(guān)于三四線城市，這里有3大信號(hào)再釋放出來(lái)：

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信號(hào)1：房產(chǎn)網(wǎng)站訪問(wèn)量提高

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黃岡訪問(wèn)量上漲122%；梅州上漲108%；宿州上漲99%；安慶、宿遷上漲87%。其他上漲城市還有瑞安,廣安、六安、揭陽(yáng)、遂寧、南充等。

某大型房產(chǎn)網(wǎng)站將春節(jié)期間的日均訪問(wèn)量同節(jié)前進(jìn)行對(duì)比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，訪問(wèn)量增幅排名前五的城市均為三線，相反，北上廣深訪問(wèn)量降幅明顯，與成交量遇冷等不謀而合。

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春節(jié)期間人員返鄉(xiāng)是一大影響因素，但是三線城市訪問(wèn)量激增在以往真是罕見(jiàn)。

訪問(wèn)量的數(shù)據(jù)異動(dòng)，與該平臺(tái)的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果相符：“現(xiàn)居住一線、重點(diǎn)二線城市的人群對(duì)于三線城市住房均有強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)欲望。”

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信號(hào)2：三四線城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)回暖

統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年12月一線和二線城市的房?jī)r(jià)多數(shù)微跌。

大部分典型的三四線城市，如唐山、溫州、泉州、宜昌，房?jī)r(jià)在微漲。

一二線回落，三四線反彈，房?jī)r(jià)蹺蹺板無(wú)疑正在悄然往反方向擺動(dòng)。

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1月份，碧桂園銷售大漲288.8%，超萬(wàn)科恒大，成全國(guó)房企冠軍。為什么數(shù)據(jù)這么好？因?yàn)?，揚(yáng)州、惠州、蚌埠等中小城市是碧桂園的主戰(zhàn)場(chǎng)。年初業(yè)績(jī)爆發(fā)，它得益于三四線樓市的回溫。

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信號(hào)3：信貸傾向三四線城市

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去年新增房地產(chǎn)貸款5.7萬(wàn)億元，增幅57.9%，井噴的房貸助推一二線樓市瘋漲；而限購(gòu)限貸潮之后，2017年信貸資源向三四線城市傾斜。

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中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)表報(bào)告認(rèn)為，2016年一二線熱點(diǎn)城市新增貸款比重較高，2017年需求沒(méi)那么大，信貸資源將結(jié)構(gòu)性調(diào)整，趨于三四線城市傾斜。

從資金、政策再到社會(huì)意愿，開(kāi)年種種跡象顯示，2017年，很有可能是三四線城市房地產(chǎn)比一二線更暖和。

當(dāng)然，是否在三四線樓市投資買(mǎi)房，還請(qǐng)各位讀者在綜合考慮了“自主還是投資”“升值空間”“自身家庭承受能力”等多個(gè)因素后，再出手。

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為啥不敢讓房?jī)r(jià)暴跌？因?yàn)榉孔記](méi)了，還得欠銀行錢(qián)

未來(lái)，新房市場(chǎng)不排除少數(shù)開(kāi)發(fā)商基于資金壓力而讓價(jià)走量，二手房市場(chǎng)亦可能出現(xiàn)一些坐擁多套住房的投機(jī)客降價(jià)出逃的行為。

房?jī)r(jià)跌了，不管你能不能按時(shí)還貸，銀行都有權(quán)收走你家房。房產(chǎn)貶值，銀行要你補(bǔ)足抵押！

以一個(gè)香港的購(gòu)房者為例，故事是醬紫的：

“1997年的時(shí)候我買(mǎi)了一套價(jià)值742萬(wàn)港元的房子，從銀行貸了667.8萬(wàn)港元，可這間住宅到2003年就只值250萬(wàn)港元了?！痹谙愀垡患衣蓭熜泄ぷ鞯内w先生，最終由于無(wú)法拿出更多現(xiàn)金來(lái)彌補(bǔ)抵押品的價(jià)值不足，不僅房子被銀行無(wú)情收走，而且還欠下銀行200多萬(wàn)港元。

明明保證月供按時(shí)交給銀行，銀行沒(méi)有實(shí)際損失，沒(méi)有違約呀。

但危險(xiǎn)的種子就是這樣被埋下的。需要明白：貸款合同的違約條款里，可不僅僅包括不按時(shí)還款，還包括抵押物價(jià)值減少。

《銀行房屋按揭貸款合同范本》顯示：

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“抵押期間由于乙方（購(gòu)房人）的過(guò)錯(cuò)或其他原因造成抵押物的價(jià)值減少的，乙方應(yīng)在30日內(nèi)向甲方（銀行）提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。否則，甲方有權(quán)要求乙方提前清償相當(dāng)于抵押物價(jià)值減少部分的本、息。

如果乙方既不提供價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保又不提前清償?shù)戎档馁J款本、息，甲方有權(quán)宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本、息?！?br/>

房?jī)r(jià)腰斬，房沒(méi)了還惹一身債！

現(xiàn)在，朋友們知道房?jī)r(jià)暴跌為啥可怕了吧。已經(jīng)貸款買(mǎi)房的朋友，快去把合同找出來(lái)，看看是怎么約定抵押物價(jià)值不足的。

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