2017年，“房子是用來住的，不是用來炒的”火遍了全中國，輕而易舉地觸動了購房者內(nèi)心深處最敏感的神經(jīng)。伴隨著“房住不炒”的總基調(diào)，在“限購”、“限貸”的基礎上，“限售”、“限價”也相繼出臺。在這樣的背景下，2017年的溫州樓市到底交出了一份怎樣的答卷？2018年又將迎來怎樣的新格局？
本期溫州經(jīng)濟廣播《理財888》年度財經(jīng)封面人物一葉維堅。我們一起對話葉維堅，盤點溫州樓市的365天。
主持人：有人說2017年的溫州樓市上演了一出跌宕起伏的驚險劇，史無前例的大拆大整下，拆遷戶使出了洪荒之力推動房價，地價房價限價新政出臺，新盤交付需要全裝修，容積率新規(guī)，房票制出臺等輪番上陣，這些都是為這部驚險劇目上演而助力。但是從另外一方面來看，普適性和差別化實行土地政策并存下，宅地市場“量升價穩(wěn)”，去庫存穩(wěn)步推進，供略低于求等等，都在驗證著溫州樓“穩(wěn)”字當頭的路線。
嘉賓觀點：2017的溫州樓市在跌宕起伏中穩(wěn)步走向成熟。
葉維堅：2017年溫州房地產(chǎn)比較平穩(wěn)發(fā)展，全市商品房成交822萬方，達到6萬多套，從全市范圍來看，成交量穩(wěn)步增長。從市區(qū)看，市區(qū)住宅成交208萬方，供應只有168萬，供應量是縮量的，成交量同比16年有所下降。在供應量縮量的情況下（只供應168萬方），成交208萬方，這個差額主要來源于去庫存。供銷比看，溫州買賣雙方的態(tài)勢，買方大于賣方。同時成交量同比下降了，量下來的原因在于市區(qū)的供應不上。從庫存只有57萬，按每月平均去化速率計算，只有3個月，庫存量是低的，庫存量是重要的指標，說明17年去庫存的力度很大。
當然還有二手市場，17年二手房成交了26000多套，比去年21000套大幅度增長，16年突破20000套。二手房的成交是最能體現(xiàn)市場的狀況，因為一手房由于土地出讓的供應地域相關性。而二手房溫州東南西北各個區(qū)域都有，所以這個指標非常真實的反映了17年的樓市狀況，比較好的態(tài)勢。17年二手房成交26000多套，一手房成交208萬方，其實只有13000多套，所以二手房大于一手房成交量，所以這個市場進入了比較成熟的狀態(tài)。越是大城市比如北京上海，二手房占了7成，占比大，說明這個市場發(fā)育非常成熟。所以溫州已經(jīng)進入二手房超出一手房的增加量。二手房超出是從2016年開始的，16年是兩則持平，17年是二手房大于一手房，17年溫州樓市走向成熟的狀態(tài)。
主持人：2017年是溫州宅地成交的大年，也吸引了諸多外來房企大鱷的關注，拿地金額前十的房企大多是外來企業(yè)，面對高總價，高體量，高保證金的拿地門檻，大鱷房企拿地的競爭力顯現(xiàn)，萬科，新希望，碧桂園，德信，祥生，恒大，富力等等外地大鱷房企在溫州頻頻拿地補倉，擴張版圖，濱江，陽光城等房企首次入駐溫州。
嘉賓觀點：外來房企齊聚溫州，也從側面反映出了溫州房地產(chǎn)的日趨成熟。
葉維堅：這個成熟狀態(tài)也反映在土地的出讓，迎來了全國TOP20大房開，我們可以看到，不僅僅原來的萬科，碧桂園，新進的旭輝，保利，祥生紛紛搶占溫州，他們正是看中了市場的市場不斷的成熟，同時看中了溫州大拆大整釋放出來的強大的供應量和去化量。17年全國大的房開都齊聚溫州，逼壓溫州本土房開到外地擴展。大鱷房企入駐溫州，他的開發(fā)模式，他的營銷理念，以及精裝修的理念，他們會帶來比較好的促進作用。當然溫州的房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)為跟全國一二線城市樓市特征逐漸靠近。原來溫州有比較特殊的構成，比如原來溫州都是本土房開，經(jīng)過了17年大房開進來。這一點從土地一級市場看的出來，17年市區(qū)土地成交了2800多畝，比去年1250畝大大的增長。然后拿地排名基本上以外來房企為主，萬科拿的最多。也體現(xiàn)了今后溫州的樓市特征逐漸向一二線城市靠攏。
主持人：談到購房者需要關注的熱點板塊，在葉總看來，軌道交通是不容忽視的關鍵，眼下是以S1線和S2線的建設進一步推進，其中S1線有望國慶開通試運營，S3線的功能定位和線路走向基本確定，M1線報批正式啟動，未來隨著軌道交通的建成，溫州城市發(fā)展的格局發(fā)生重大改變。那么溫州現(xiàn)在那些購房者比較傾向買哪些區(qū)域呢。
葉維堅：溫州框架拉開，這種需求呈現(xiàn)多樣性，有改善需求，有首改需求，有剛需需求，那么改善需求這些消費者對于區(qū)域選擇，樓盤品質(zhì)，要求高，所以17年上半年濱江商務區(qū)和綠軸板塊供應量大，這一波是改善型需求，而且房價也比較高。
而剛需購房者的選擇會邊緣一點，比如仰義1萬上下。對于18年從土地出讓結構來看，也逐漸轉(zhuǎn)向邊郊板塊。而市區(qū)僅老港區(qū)組合大地塊等幾宗地塊。其他大部分地塊位于仰義和輕工園區(qū)等板塊，結構拉開了，這種結構拉開非常重要，這樣才會促使不同需求的人買到不同的房子。當然土地價格下來很難，因為大拆大整貨幣化安置成本很高，土地價格漲幅較大，面粉漲了，面包也不會便宜。
第二個溫州軌道交通S1線10月份開通，軌道交通對于一個城市而言，不僅是框架拉開，更重要的是重構原來的區(qū)域和地域的概念，18年老百姓購房要瞄準S1線，S2線和今后的M2線。現(xiàn)在來講，雖然遲了一點，但是比其他板塊要好，西邊的動車新城到東邊的空港新區(qū)，空港新區(qū)是很有潛力的新區(qū)。當然還要看政府的配套。這里有S1線和S2線的交匯處，還有動車東站已經(jīng)規(guī)劃落地，沈海高速等等，多個交通利好集聚于此。這里值得關注，相對市中心而言，這里價格比較低。
主持人：18年有哪些新盤比較值得期待和受人關注?
葉維堅：18年從市區(qū)看，關注點在CBD和綠軸，像溫州的市中心，已經(jīng)形成成熟的配套，特別是市政府，不可能再去建，政府所在，中心區(qū)所在。配套，文化，教育資源豐富。從改善，和市中心居住來講，這兩個板塊是關注熱點。另外溫州一直向東發(fā)展，溫州的規(guī)劃方向同時也是軌道交通的落地點。S1線和S2線的交叉處，M線等線路布網(wǎng)越密的地方，越是有潛力的地方。18年周邊如龍灣瑤溪板塊放量大，都需要觀察，不急不躁。
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主持人：2018年是不是買房的好時機？這是購房者關心的話題，對此葉總提出了自己的看法
葉維堅：買房從大的市場看，下半年可能會進入平穩(wěn)或振蕩期，實際上回落期是個買房的時期，或者啟動上漲期是買房的時期。樓市呈現(xiàn)周期的波動，對一些區(qū)域波動大一點，一些波動小一點，比如軌道交通利好可以會沖抵這些波動，如果是買房是自己住的，特別是回落區(qū)間，可以有選擇性的買。
第二個像溫州這樣大面積的大拆大建，釋放的剛需需求還是厲害的，所以能支撐整個樓市顯得比較平穩(wěn)的發(fā)展，主要買房適合工作生活區(qū)域習慣，18年也是可以買的。
當然不用像16年那樣太急。其實在15年我就動員別人買房，這是啟動期，閉著眼睛也能買，可是18年不能閉著眼睛買，而且溫州供應量在不斷的放大，19年可能還會更大。因為樓市的特征已經(jīng)改變，不要用10幾年前的眼光。10幾年前溫州供應是300畝，500畝，由于供應量不足，隨便買哪里都暴漲，會在11年達到頂峰期。現(xiàn)在溫州是一年3000多畝的地，翻了10倍，所以供應量是充分的，特別是大拆大整整理出來的地塊還有很多，這些一定是會通過大建大美的，有拆就有建，這些釋放量是大的，所以不能閉著眼睛買。
來源：溫州房產(chǎn)圈
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