NO.1｜壹
下半年溫州市區(qū)豪宅供應(yīng)井噴，各家房企進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)，拼的不僅是速度，市場(chǎng)節(jié)奏感，拼的更是產(chǎn)品力，市場(chǎng)又有點(diǎn)偏向購(gòu)房者一面，如果不拿出一點(diǎn)真功夫，不足以吸引高端購(gòu)房者挑剔的眼光。在充分的產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)之下，才能誕生不同風(fēng)格的產(chǎn)品。
據(jù)悉，金地新希望十一峯即將開(kāi)盤(pán)，作為金地大房企首次入駐溫州的項(xiàng)目，沒(méi)有了高低配和偷面積，在目前市場(chǎng)風(fēng)向不明的局面下，定制什么樣的產(chǎn)品？能否擊中高端階層購(gòu)房者的軟肋？另外，我們通過(guò)層層打聽(tīng)+雷達(dá)多維度掃描，目前率先打聽(tīng)到該盤(pán)首期房源釋放的價(jià)格，這樣的價(jià)格是否具有競(jìng)爭(zhēng)力？
（建筑密度約20% ?效果圖）
NO.2｜貳
金地新希望學(xué)院?十一峯位于會(huì)展路與學(xué)院東路交叉口，毗鄰七都大橋。項(xiàng)目西北面是市民中心，10月投入使用，南側(cè)是規(guī)劃中的體育休閑公園，南向逐漸形成濱江商務(wù)區(qū)高端樓宇群，偏向居住屬性。周邊學(xué)校有溫州市第二十二中學(xué)、溫州市第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)等。
政府主導(dǎo)的“兩線三片”開(kāi)發(fā)建設(shè)，加上多個(gè)房企大鱷的商業(yè)投入，濱江商務(wù)區(qū)已經(jīng)成為市區(qū)幾大名片級(jí)板塊，是溫州富豪比較向往的主流位置，日漸稀缺的土地資源，直指城市高凈值人群。
（濱江CBD ?實(shí)景圖）
NO.3｜叁
學(xué)院?十一峯這樣的地段和位置擺在那里，一定是做主流產(chǎn)品的料子，但是主流的產(chǎn)品要做出點(diǎn)獨(dú)有的特色來(lái)并不容易。
首先，項(xiàng)目占地95畝左右，是該板塊在售或待售樓盤(pán)中規(guī)模最大的樓盤(pán)，地塊建筑面積高達(dá)19萬(wàn)方（如果包括地下2層，項(xiàng)目建筑面積約為27萬(wàn)），體量大，可施展空間也大。
其次，該盤(pán)堪稱CBD首個(gè)真正的低密度樓盤(pán)，去年12月地塊出讓時(shí)，我留意到地塊設(shè)置了住宅限高100米，限低40米，換言之該項(xiàng)目不能做高低配的“洋房+高層”，以3米/層計(jì)算，最低為12-13層。純高層+約20%的低建筑密度，有利于每棟高層景觀的均好性。
項(xiàng)目總套數(shù)約為1276套，由11棟組成，純高層設(shè)計(jì)布局，外立面鋁板干掛，戶型面積段約為129-190㎡。主要房源戶型主要集中在129㎡，143㎡，168㎡，190㎡，且各面積房源占比較為均衡，涵蓋首改，二次改善等購(gòu)房群體。首期預(yù)計(jì)推出6#和8#，主力戶型為129-168㎡。
（項(xiàng)目首期推出6#和8#）
小區(qū)園林景觀遵循：一環(huán)三軸五園，約300米運(yùn)動(dòng)跑道+三大景觀軸線+五大景觀園林組團(tuán)，3#-12#住宅架空層，設(shè)置了全齡段主題泛會(huì)所，涵蓋文化藝術(shù)、舒適居家、尊貴禮儀、輕奢時(shí)尚等功能。
NO. 4｜肆
透過(guò)產(chǎn)品迭代看競(jìng)爭(zhēng)力，該項(xiàng)目作為17年末市區(qū)濱江商務(wù)區(qū)踏上“大建大美”新征途的幾個(gè)重點(diǎn)布局的項(xiàng)目，地塊出讓時(shí)，規(guī)定按照高端樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)要求，建筑按一星級(jí)以上綠色建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，住宅部分實(shí)行裝配式建筑和住宅全裝修，另外對(duì)外立面成本，園林綠化成本，精裝修成本設(shè)置了復(fù)雜的最低建筑成本要求。
而作為金地首次入駐溫州的一個(gè)樓盤(pán)作品，又想扎根溫州，本身更偏向于“賺口碑”，以價(jià)換量，從而進(jìn)一步打開(kāi)溫州市場(chǎng)，所以在產(chǎn)品打磨上還是有一些誠(chéng)意的。這一點(diǎn)從犧牲部分利潤(rùn)，從精裝修，低密度，超大寬間距，園林景觀等方面入手提高樓盤(pán)品質(zhì)看出，另外以后一些重要的實(shí)景已經(jīng)展現(xiàn)出來(lái)，如工地現(xiàn)場(chǎng)，恒溫游泳池，入戶大堂等。
（交付級(jí)會(huì)館 ?實(shí)景圖）
走近售樓處，交付后會(huì)成為未來(lái)的會(huì)所，入戶大堂透著滿滿的質(zhì)感，現(xiàn)代輕奢風(fēng)格，據(jù)悉售樓處占地約10畝，相當(dāng)于一個(gè)小樓盤(pán)的體量，因?yàn)檎紦?jù)了部分北面市政公園的土地空間。會(huì)所內(nèi)設(shè)置了室內(nèi)四季恒溫泳池+健身會(huì)所，三樓的品茗區(qū)，對(duì)望市民中心，遠(yuǎn)眺濱江CBD繁華和甌江的壯闊，給人一種直觀的實(shí)景體驗(yàn)。
（室內(nèi)四季恒溫泳池 ?實(shí)景圖）
（現(xiàn)銷售大廳，未來(lái)業(yè)主大堂 實(shí)拍圖）
項(xiàng)目較為“圈粉“的地方是，保留了較為完整和連貫的中庭園林景觀，樓間距區(qū)間大約為67-85米，這在溫州多年來(lái)都比較罕見(jiàn)，市面上多個(gè)高端樓盤(pán)地段和周邊環(huán)境都不錯(cuò)，但是樓間距較密，給人一種壓抑感。
而該項(xiàng)目超寬樓間距，加上90畝的超大規(guī)模體量，第一能夠享受更完整更連貫的小區(qū)內(nèi)園林景觀，流暢性好，居住環(huán)境安靜；第二最大程度保證居住的私密性；第三有利于通風(fēng)日照采光等居住舒適度。
（項(xiàng)目樓間距示意圖）
站在會(huì)所俯瞰整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)以及部分在建的樓盤(pán)，比如9#和10#的間距，確實(shí)比東側(cè)碧桂園瓏悅布局寬綽了許多，騰出了更大的空間打造中庭園林。樓面距寬了，做起園林景觀自然多一些發(fā)揮的空間，而且具有更豐富的園林景觀視野，可以在小區(qū)里規(guī)劃更多的生活功能設(shè)計(jì)。如6號(hào)樓和3號(hào)樓間距達(dá)85米，將最大限度的呈現(xiàn)完整的中庭園林景觀。
由于北面22中樓層低無(wú)遮擋，7#，8#，10#擁有部分江景資源。未來(lái)，當(dāng)你站在陽(yáng)臺(tái)上，有足夠的視野去俯視江景。
在精裝配置的考量上較為用心，實(shí)打?qū)嵉某杀就度腚S處可見(jiàn)。
廚房、衛(wèi)生間基本按照“全系德系精工”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造，配備有德國(guó)進(jìn)口櫥柜，德系廚房設(shè)備一應(yīng)俱全：博世油煙機(jī)、博世燃?xì)庠?、博世消毒柜，而衛(wèi)浴主打高儀、杜拉維特（或勞芬或唯寶）從德國(guó)旭格系統(tǒng)門(mén)窗，耶魯智能鎖，到日立中央空調(diào)，全屋新風(fēng)系統(tǒng)，全方位御用行業(yè)乃至世界領(lǐng)先的品牌。（最終精裝修效果以樓盤(pán)交付實(shí)景為準(zhǔn)）
據(jù)悉這還是目前2018年在售樓盤(pán)中唯一一個(gè)全系戶型都采用餐客廳全大理石鋪裝、銅條鑲嵌配置的項(xiàng)目。陽(yáng)臺(tái)的排水槽設(shè)計(jì)，工藝復(fù)雜的踢腳線，電熱毛巾架等細(xì)節(jié)也全是交付標(biāo)準(zhǔn)。
總結(jié)來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目對(duì)溫州住宅市場(chǎng)的精裝是具有標(biāo)桿作用的。
NO. 5｜伍
（1）去年末地塊成交樓面價(jià)為16860元/平，溢價(jià)率11.5%，本身拿地價(jià)相對(duì)目前整個(gè)濱江商務(wù)區(qū)其他項(xiàng)目不算高，這也給項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)定價(jià)爭(zhēng)取了一些主動(dòng)權(quán)。加上金地在市區(qū)的首個(gè)項(xiàng)目，跑量賺市場(chǎng)口碑為主，定價(jià)較為理性。
（2）價(jià)格信息釋放如下：首開(kāi)毛胚折實(shí)區(qū)間價(jià)在2.8-3.2萬(wàn)元/㎡，精裝修報(bào)價(jià)每平方3026元/㎡，據(jù)悉對(duì)標(biāo)市面上高端樓盤(pán)同等材質(zhì)報(bào)價(jià)5000元/㎡多的裝修報(bào)價(jià)，品質(zhì)和性價(jià)比都還可以。
（3）東側(cè)碧桂園瓏悅一期整體惠后均價(jià)33289元/㎡，二期整體惠后均價(jià)31609元/㎡。十一峯如果不算上精裝修成本，對(duì)比毛坯價(jià)格，整個(gè)價(jià)格區(qū)間略微有所下移，而把目光投向整個(gè)市區(qū)接下來(lái)的扎堆豪宅，高端樓盤(pán)總價(jià)普遍在500萬(wàn)以上。
（4）首期預(yù)計(jì)推出6#和8#，主力戶型為129-168㎡，129㎡房源有90套，143㎡房源有90套，168㎡房源有60套，體量不大，頗有試水的意味。
（5）其中6號(hào)樓本身位置不錯(cuò)，西北面有一個(gè)1.4萬(wàn)方的小型公園，南向與3號(hào)樓間隔85米，橫向東側(cè)幾乎無(wú)遮擋，可以直面庭院中的景觀。西邊套和中間套為129㎡戶型，東邊套為143㎡戶型，129平雖然面積小，針對(duì)首改客戶，但是是一張入住CBD高端樓盤(pán)的入場(chǎng)門(mén)票，對(duì)品質(zhì)有要求，看好板塊前景，但又對(duì)總價(jià)敏感的首改客戶有很大的吸引力。
8號(hào)樓為168㎡和143㎡戶型，北面緊挨寬60*300米的綠化帶，東邊套168㎡，可以局部看江。
（6）該盤(pán)也有一些不利因素，西南面有一個(gè)廟宇，部分購(gòu)房者對(duì)宗教建筑有一定的抗性。去年市區(qū)政策新規(guī)，大幅縮小了拓展面積，但是新政后每個(gè)新盤(pán)幾乎拓展面積都大幅減少，同一時(shí)間段的參照物都失去這個(gè)籌碼，自然消除了一部分顧慮。
NO. 6｜陸
溫州住宅產(chǎn)品，在不斷升級(jí)迭代，當(dāng)樓市大潮褪去，真正抗跌的是不可復(fù)制的資源，還有純粹的產(chǎn)品。每一個(gè)樓盤(pán)有其獨(dú)特的魅力和不足之處，最終的選擇權(quán)在購(gòu)房者自己手里。無(wú)論手中擁有再多的資金，在不斷優(yōu)化置換中，最終都將沖著有調(diào)性和品位的樓盤(pán)而去。
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