今年下半年，將是瑞安塘下樓市歷史上最百花齊放的半年，片區(qū)內(nèi)多盤入市將上演大亂斗……

這么多新盤中，華鴻江南印象一期率先搶跑迎來熱銷，金地金城廣場昨天同樣迎來熱銷。眾多項目中又有一個純新樓盤蠢蠢欲動馬上就要入市了，它就是位于塘下中心區(qū)邊緣的中交中梁塘河上品，這個新盤性價比如何？值得入手嗎？今天就來一探究竟吧。

基本信息

▲中交中梁塘河上品效果圖

區(qū)域位置：塘下片區(qū)

面積段：約99-139㎡

裝修情況：毛坯

項目狀況：12幢高層、1幢洋房

容積率：2.87

項目地址：瑞安市塘下鎮(zhèn)與汀田街道交界處，康欣花園南側(cè)，地塊東至塘下大道，西、南至康欣路，北至現(xiàn)狀康欣花園。

區(qū)域

塘下與汀田交界處，發(fā)展?jié)摿σ话?/strong>

▲中交中梁塘河上品區(qū)位圖

從區(qū)域上來看，中交中梁塘河上品位于塘下鎮(zhèn)與汀田街道交界處，東面緊鄰塘下大道，道路對面基本是農(nóng)田和在施工的工地；南面是康欣路，隔著路只有數(shù)家廠房；西面緊鄰塘河，北側(cè)緊鄰的康欣花園，是塘下第一批商品房，曾經(jīng)是塘下的“富人區(qū)”。

項目除了北面的康欣花園外，周邊環(huán)境和城市界面都比較一般，居住氛圍較差，配套設(shè)施比較缺乏，不過由于緊鄰塘下大道，交通還算便利，驅(qū)車前往塘下繁華地段還是比較方便的。

目前，中交中梁塘河上品幾公里內(nèi)在售的有世茂璀璨世家、華鴻江南印象、恒大悅府、金地金城廣場，待售的有石榴春江錦廬、塘下新力項目等，區(qū)域內(nèi)聚集金地、世茂、恒大、石榴、新力等品牌開發(fā)商，開發(fā)商聚集程度還是不錯的。

板塊未來發(fā)展?jié)摿ι希擁椖刻幱谔料缕?，卻與汀田街道接壤，距離塘下中心區(qū)有一定距離，項目所在區(qū)域當(dāng)前也沒有什么利好的規(guī)劃和重磅配套，區(qū)域發(fā)展?jié)摿χ荒苷f一般。

配套

交通便利是亮點

距離主流配套比較遠

交通：周邊有塘下大道、金鳳路、塘梅路等城市干道，到瑞安市區(qū)、塘下中心區(qū)等都很方便，交通較為便捷。

▲中交中梁塘河上品周邊城市界面

商業(yè)：距離塘下的紫荊假日廣場、億嘉國際廣場等商業(yè)配套都有一定的距離，不過駕車前往還算方便。好在項目自帶超萬方的商業(yè)，不然購物、聚餐等必須要駕車出行。

學(xué)校：周邊學(xué)校較少，塘下職業(yè)中等專業(yè)學(xué)校和塘下鎮(zhèn)中心小學(xué)是相對較近的教育資源，不過項目附近規(guī)劃有一所塘河小學(xué)，另外項目代建一所幼兒園。

人居：周邊除了康欣花園外，只有一線塘河河景和規(guī)劃公園可以拿出來說道一下了。

整體來說，項目周邊的配套除了交通外連看上去都不美，周邊城市界面比較荒蕪，未來小區(qū)業(yè)主將十分倚重項目自帶的商業(yè)配套。

長按識別下方二維碼，可查看地塊VR實景，地塊周邊現(xiàn)狀、有利不利因素均清晰可見。

▲VR實景二維碼

產(chǎn)品

規(guī)模、綠地率、戶型都很好

不過小區(qū)“混搭”是硬傷

項目拿地時間是今年2月24日，成交樓面價約8047元/㎡，溢價率4.07%。

值得一提的是，該項目在去年10月首次出讓的時候流拍了，當(dāng)時的起始樓面價高達9077元/㎡，是瑞安去年火熱的土地市場上為數(shù)不多的流拍地塊。

從產(chǎn)品本身看，項目總占地面積約80畝，容積率為2.87，綠化率為35％，總共規(guī)劃了12幢高層和1幢洋房，其中商品房898套，安置房256套（安置房位于2幢、3幢、4幢、6幢），總計住宅1154套。

項目開發(fā)商是中交和中梁，兩家開發(fā)商都是上市百強房企，在瑞安都開發(fā)過項目，樓盤的品質(zhì)還是有所保障的。不過據(jù)知，合股參與開發(fā)的還有寶龍、華鴻兩家房企。

整個項目體量較大，外立面相對塘下其他項目比較出彩，項目的綠地率為35％也比較舒服，還有一線河景的加持。不過項目是安置房和商品房“混搭”的小區(qū)，且安置房部分無法和商品房做實際性切割，再加上安置房分屬兩個村，對于小區(qū)品質(zhì)的影響不可避免，同時也會對購買商品房的客戶造成一定抗性。

▲塘河上品約112㎡戶型圖

▲塘河上品約139㎡戶型圖

中交中梁塘河上品的戶型約99㎡-139㎡，定位涵蓋了剛需、首改和改善，主力戶型偏改善。中交中梁塘河上品的戶型都是不錯的，絕大部分套型都是南向三開間并帶雙開間大陽臺，陽臺面積很闊綽。特別是約139㎡，做到了三臥室朝南，打通西向陽臺后一體化餐客廳面積可達約40平，非常適合二胎家庭和三代同堂家庭居住。

值得買嗎

片區(qū)內(nèi)在售待售項目眾多

區(qū)域內(nèi)一二手房倒掛紅利基本沒有

從區(qū)域競品來看，去年7月份金地金城廣場成交樓面價11640元/㎡，當(dāng)前毛坯均價約21000元/㎡；去年12月份華鴻江南印象成交樓面價6824元/㎡，當(dāng)前毛坯均價14999元/㎡；與中交中梁塘河上品同一天拿地的石榴春江錦廬成交樓面價9193元/㎡，對于這幾個區(qū)域競品而言，中交中梁塘河上品約8047元/㎡的拿地樓面價并不算高，項目預(yù)計入市毛坯均價約17000元/㎡。

率先入市兩大項目中，主打小面積、低總價的華鴻江南印象一期和位于中心區(qū)的金地金城廣場一期都迎來了熱銷。同天拿地的石榴春江錦廬和中交中梁塘河上品入市時間應(yīng)該相差不遠，中交中梁塘河上品拿地樓面價較低，石榴春江錦廬區(qū)位更好，兩個項目主打戶型都是首改和改善，目標客戶會有很大程度上的重合，屆時兩家相爭，很可能會有一傷。

▲石榴春江錦廬效果圖

從區(qū)域二手房市場來看，項目緊鄰的康欣花園和北面500米開外的國際名都均價約13000元/ ㎡，從中交中梁塘河上品拿地樓面價來看，一二手倒掛紅利基本上是沒有的。眾所周知，由于整個瑞安的限價，當(dāng)前塘下中心區(qū)的一二手房源都有著不小的倒掛紅利。從一二手房源的剪刀差來看，中交中梁塘河上品用于資產(chǎn)配置并不合適，只適合自住。

從今年塘下已經(jīng)入市的項目來看，在經(jīng)歷了疫情的影響后，改善客戶對于項目的要求提高了不少，雖然中交中梁塘河上品的規(guī)模、戶型、外立面、綠地率等方面都比較適合改善，但是從項目區(qū)位、配套環(huán)境、安置房與商品房“混搭”等情況來看，改善客戶肯定會有抵觸心理。

另外不可忽視的一點是，今年塘下片區(qū)在售和待售的項目非常多，購房者可以選擇的余地很大。

綜合來看，這是一個各方面比較適合剛需的項目，投資和改善客戶不建議入手中交中梁塘河上品。價格合適的話，在項目周邊生活和工作的剛需還是可以上車。

最后再總結(jié)一下中交中梁塘河上品的優(yōu)點和劣勢：

優(yōu)點：

1、項目是一宗近80畝的大盤，自帶萬方商業(yè)、35％的綠地率和西面的一線塘河河景資源都是加分項。

2、項目開發(fā)商中交和中梁都是上市百強房企，項目品質(zhì)有保障，戶型設(shè)計得很不錯。

劣勢：

1、項目區(qū)位一般，周邊城市界面比較荒蕪，距離片區(qū)主流商業(yè)生活配套較遠，附近人居氛圍較差。

2、項目區(qū)域內(nèi)一二手房沒有倒掛紅利現(xiàn)象，升值潛力空間有限。

3、項目是安置房和商品房“混搭”，對未來小區(qū)的品質(zhì)是不小的傷害。

4、片區(qū)內(nèi)在售和待售競品眾多，相比較競品并無優(yōu)勢，可替代性強。

5、項目是多家房企聯(lián)合開發(fā)，可能會導(dǎo)致項目趨于中庸。

6、部分樓棟有“路沖”。