瑞祥新區(qū)是目前我市平均房?jī)r(jià)最高的區(qū)域，在大量新房交付入市后，二手房的真實(shí)行情如何？為此，記者跑了一趟瑞安大管家房產(chǎn)總部，通過(guò)他們摸查了所有在售的瑞祥新區(qū)二手房信息。

此次調(diào)查分商品房和安置房，其中商品房專指開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的小區(qū)，安置房則是為被拆遷村民進(jìn)行安置所建的房屋。

[商品房]

三個(gè)小區(qū)撐起“頂流”

整體掛牌均價(jià)2.8至3萬(wàn)元/平方米

瑞祥新區(qū)已經(jīng)交付的小區(qū)多達(dá)17個(gè)，二手房首付預(yù)算約140萬(wàn)起步，各小區(qū)均價(jià)相差不大。近期以華鴻/時(shí)代中央公園、華鴻中央原墅、華鴻瑞安華府三個(gè)小區(qū)最為活躍。瑞安大管家房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，新區(qū)內(nèi)掛牌的二手房高達(dá)1200多套，整體掛牌均價(jià)約2.8至3萬(wàn)元/平方米。

掛牌量減少

整體交易不活躍

經(jīng)過(guò)春節(jié)前后一段時(shí)間的密集成交后，現(xiàn)在的瑞祥新區(qū)二手房市場(chǎng)，無(wú)論是掛牌量還是成交量都在減少。

“4月新增掛牌房源75套，而活躍的時(shí)候，單月掛牌量上百套是很正常的。”瑞安大管家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人林步旦介紹，掛牌量與小區(qū)交付時(shí)間息息相關(guān)，一般小區(qū)在交付后三個(gè)月內(nèi)，會(huì)呈現(xiàn)一波密集的掛牌潮，比如去年交付的華鴻中央公園，剛交房時(shí)僅這一個(gè)樓盤掛牌量就多達(dá)200多套。

從成交情況來(lái)看，4月成交10套，成交最活躍的面積段是100至140平方米。放眼瑞安主城區(qū)，瑞祥的二手房是成交最不活躍的片區(qū)之一。“二手房?jī)r(jià)格太高，一般人承受不起，如果要買瑞祥的房子，更多人還是選擇買一手房，畢竟新盤限價(jià)24200元/平方米?！绷植降┍硎?，新交付未滿兩年的小區(qū)，交易過(guò)戶稅費(fèi)高很多，而且房東心態(tài)高，價(jià)格談判余地少，市場(chǎng)以觀望為主，成交不活躍。

中央公園最為暢銷

近期成交8套

哪些小區(qū)二手房比較熱門？記者了解到，中央公園的行情最火，4月成交的10套房中，該項(xiàng)目就占了8套。

據(jù)了解，華鴻中央公園最暢銷的是該小區(qū)的18幢樓，掛牌價(jià)約2.6至2.8萬(wàn)元/平方米，而其它樓棟掛牌均價(jià)約為2.8至3.2萬(wàn)/平方米。從58同城網(wǎng)上看到，該小區(qū)107平方米房有業(yè)主掛牌265萬(wàn)元，126平方米房源有業(yè)主掛牌398萬(wàn)元。

華鴻中央原墅則是近期掛牌量最大的小區(qū)，掛牌91套，但因?yàn)閮r(jià)格太高，該小區(qū)看房的多成交的少?；钴S度次于中央原墅的是華鴻瑞安華府，小區(qū)目前掛牌48套，急售房源掛牌均價(jià)2.6至2.8萬(wàn)元/平方米。

今年以來(lái)瑞祥大面積的排屋、疊墅二手房都還沒(méi)有成交。一直以來(lái)這類別墅掛牌量都極少，成交寥寥無(wú)幾。相較而言，中交御墅的大面積別墅產(chǎn)品成交占比相對(duì)高一些。

[安置房]

與商品房?jī)r(jià)差近1萬(wàn)

整體掛牌均價(jià)1.6至2.3萬(wàn)/平方米

和商品房相比，瑞祥新區(qū)的安置房二手樓市相對(duì)更冷清一些。據(jù)瑞安大管家房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，目前安置房掛牌量約在450套，放盤較多的有瑞楓錦園、楓景名苑、瑞馨苑、東暉華庭、仙源錦園等，近期成交不足10套。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，安置房二手房掛牌均價(jià)約1.6至2.3萬(wàn)/平方米，與商品房?jī)r(jià)差約在7000至10000元/平方米左右。

小戶型、低總價(jià)的小區(qū)更活躍

安置房首付預(yù)算約80萬(wàn)元起步，各小區(qū)因房產(chǎn)證有無(wú)，戶型面積段等，掛牌均價(jià)有些差距。

楓景名苑和瑞馨苑同為萬(wàn)松東路拆遷工程安置房，兩個(gè)小區(qū)主力戶型為85至155平方米，可供選擇房源多，在近期二手房市場(chǎng)上成交最為活躍。

其中，楓景名苑前兩年掛牌量多達(dá)150來(lái)套，目前掛牌量還有65套，小區(qū)掛牌均價(jià)1.7至2.2萬(wàn)/平方米，總價(jià)相對(duì)低。5月4日，該小區(qū)成交1套毛坯住宅，面積104.8平方米，總價(jià)216.6萬(wàn)元，單價(jià)20667元/平方米。無(wú)獨(dú)有偶，瑞馨苑掛近期也有兩套成交，一套位于2樓，面積102平方米，成交價(jià)160萬(wàn)元；另一套同等面積，位于8樓，成交價(jià)193萬(wàn)元。

林步旦直言：“這兩個(gè)樓盤是公認(rèn)的‘瑞祥上車盤’，不管有多少缺點(diǎn)，最重要的是總價(jià)低，住在這里，也算是瑞祥新區(qū)業(yè)主?！?/span>

另外，一些地段位置佳、品質(zhì)較好的安置房，如祥星嘉園、瑞麗華庭等，村民入住率比較高，因此掛牌很少，幾乎可以忽略不計(jì)。

安置房買賣需注意不動(dòng)產(chǎn)證

目前，瑞祥大部分安置房已取得不動(dòng)產(chǎn)證，可做正常的二手房流通交易。還未取得房產(chǎn)證的有華龍佳園、東暉華庭、仙源錦園，這三個(gè)安置房目前未辦證，買賣主要靠信任，沒(méi)有一定的法律保障，購(gòu)房需謹(jǐn)慎。

同時(shí)，該片區(qū)安置房中，楓景名苑、瑞馨苑和鑫家園小區(qū)土地為劃撥性質(zhì)，購(gòu)房時(shí)需額外再交約1900至2200元/平方米的土地出讓金。

仁和嘉園作為片區(qū)內(nèi)唯一的經(jīng)濟(jì)適用房，入住已滿5年，可以在市場(chǎng)上以二手房流通，主力戶型面積為72至75平方米，掛牌均價(jià)1.3至1.5萬(wàn)/平方米。但是，該房交易時(shí)需交一筆總房款40%的土地收益金，一套房大約在46萬(wàn)元至49萬(wàn)元。