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    房產(chǎn)稅來(lái)了,房產(chǎn)投資還有機(jī)會(huì)嗎?

    昨日,寧夏出臺(tái)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則,引起網(wǎng)友熱議。

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    一類人驚慌失措,大喊要完蛋了,有房子的開始拋售了,房子未來(lái)如蔥。

    還有一類人興高采烈,反正老子沒(méi)房,降價(jià)越多越好。另外一種人鎮(zhèn)定自若,這個(gè)房產(chǎn)稅不是已經(jīng)開始征收了,并且這種交房產(chǎn)稅的房子是可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓的,而那些沒(méi)有交房產(chǎn)稅的房子才迎來(lái)了最壞的時(shí)刻,就是被限售了。在政策面前大家的解讀不同,心態(tài)各異,這恰恰就是政策的本意。政策出臺(tái)的本身只是各方利益的平衡產(chǎn)物,是讓所有參與者能公平參與公平約束公平獲益的標(biāo)志。我們先來(lái)看看寧夏這個(gè)房產(chǎn)稅的具體細(xì)節(jié):昨日,寧夏出臺(tái)《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》),明確寧夏房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(包括各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū))范圍內(nèi)征收,新細(xì)則自2018年1月1日起執(zhí)行?!都?xì)則》明確規(guī)定,房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算繳納的,稅率為1.2%(相當(dāng)于0.84);房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),稅率為12%。其實(shí),寧夏此次出臺(tái)房產(chǎn)稅政策,屬于常規(guī)性內(nèi)容,和上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)有本質(zhì)區(qū)別。房產(chǎn)稅實(shí)際上是包括兩種:

    第一是國(guó)家早就出臺(tái)規(guī)定的包括商業(yè)辦公等房源的房產(chǎn)稅征收,屬于常規(guī)性工作。

    第二是上海和重慶先行試點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策,主要針對(duì)住宅項(xiàng)目。而本次寧夏規(guī)定只是重申了國(guó)家規(guī)定,并非出臺(tái)新政加碼。而寧夏這個(gè)房產(chǎn)稅在北京去年就已經(jīng)開始實(shí)行,就是我反復(fù)講到的用公司名義買房繳納的持有稅。我們來(lái)看看這個(gè)稅率高不高。以我們剛剛眾籌二十套的房山良鄉(xiāng)大學(xué)城的綠地悅公館項(xiàng)目精裝公寓總價(jià)100萬(wàn)為例。年繳納房產(chǎn)稅按照房屋原值0.84%是每年8400元,按照出租計(jì)算每月租金2200元,年繳納房產(chǎn)稅2200*12*0.12=3168元,也就是每月264元。再來(lái)看看房?jī)r(jià),良鄉(xiāng)大學(xué)城邊上的住宅毛坯基本五萬(wàn),而以公司的名義購(gòu)買的單價(jià)是精裝22000,相當(dāng)打了四折,而這四折相當(dāng)于住宅首套的首付,可是住宅六成的貸款是150萬(wàn),每月月還款是10000左右(按照三十年還款計(jì)算)跟房產(chǎn)稅每月264元對(duì)比,簡(jiǎn)直就讓那些沒(méi)有交房產(chǎn)稅的人作了冤大頭。實(shí)際計(jì)算中繳納房產(chǎn)稅還要注冊(cè)公司以及記賬費(fèi),每年還有一萬(wàn)元左右的費(fèi)用,但跟每年銀行還貸12萬(wàn)元相比仍然只是個(gè)零頭?,F(xiàn)在看明白了,用四折的總價(jià)買到了繳納房產(chǎn)稅的房子雖然每月繳納房產(chǎn)稅,但是省掉了貸款利息和六成本金,房子的產(chǎn)權(quán)同樣都是自己的,相當(dāng)于國(guó)家讓你四折買房,每月再分期付款幾百元,跟傳統(tǒng)意義總價(jià)買房做六成貸款,每年省掉十萬(wàn)元。

    所以,房產(chǎn)稅根本沒(méi)有多花錢,反而是省掉了很多錢,只不過(guò)是會(huì)不會(huì)用腦子算算而已。市場(chǎng)本身是公平的,不公平的只是有的人先看明白有的人是后看明白,而投資價(jià)值就是先看明白的人掙后看明白人的錢的工具。所以,有些人在害怕房產(chǎn)稅時(shí),我反而感謝房產(chǎn)稅給了我四折買房的機(jī)會(huì)??吹竭@里,可能有些人會(huì)說(shuō)用公司名義買房都是經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的宜居宜業(yè)的公寓,這種房產(chǎn)只有四十年或者五十年產(chǎn)權(quán),跟七十年產(chǎn)權(quán)對(duì)此年限要少,其實(shí)不管哪種房產(chǎn),房子本身都是永久產(chǎn)權(quán)有獨(dú)立房本(小產(chǎn)權(quán)房除外),區(qū)別就是土地的年限,而現(xiàn)在不給國(guó)家繳納房產(chǎn)稅的七十年產(chǎn)權(quán)房子都可以自動(dòng)續(xù)期(很有可能是以房產(chǎn)稅的形式繳費(fèi)續(xù)期),而繳納了房產(chǎn)稅的房子反而要收回土地(地上建筑物還要給補(bǔ)償),這從邏輯上肯定行不通。所以,未來(lái)只有一個(gè)結(jié)果,那就是全都繳費(fèi)續(xù)期。更重要的是,個(gè)人名義不繳納房產(chǎn)稅的房子都被限售了(除非處于水深火熱降價(jià)通道),也就是說(shuō)失去了流動(dòng)性,而公司名義的房產(chǎn)卻是沒(méi)有任何限制,可以隨時(shí)買進(jìn)隨時(shí)轉(zhuǎn)讓隨時(shí)變現(xiàn),也就是說(shuō)流動(dòng)性非常好。而熟悉資本市場(chǎng)的人都知道,流通盤跟非流通盤本身應(yīng)該有三成溢價(jià),而現(xiàn)在不能流通的住宅反而溢價(jià)100%,這本身就是巨大的市場(chǎng)錯(cuò)誤引發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。而公司名義購(gòu)買的房產(chǎn)都是地鐵邊產(chǎn)業(yè)中心的房產(chǎn),租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊住宅,這更是市場(chǎng)錯(cuò)誤下的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。投資的精髓就是發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)犯錯(cuò)的機(jī)會(huì),沒(méi)有市場(chǎng)犯錯(cuò)就沒(méi)有投資機(jī)會(huì),市場(chǎng)機(jī)會(huì)就是修正市場(chǎng)錯(cuò)誤的解決方案。投資者就是不斷發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)錯(cuò)誤并糾正錯(cuò)誤的群體。



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