“悲催，剛需買房的門檻又提高了！房價沒見跌，首套房貸款基準利率倒是漲了不少?！笔忻駨埾壬恢标P(guān)注樓市已久，但由于貸款折扣優(yōu)惠取消而遲遲沒有下手。

這幾天，房探小哥從市區(qū)多家銀行了解到，我市大多數(shù)銀行首套房貸款基準利率上浮10%，但放貸時間有所加快，并且未來而言，未來房貸利率水平穩(wěn)中趨高或成趨勢。

因額度收緊等原因
首套房利率全面上浮

我市一家股份制銀行的信貸經(jīng)理介紹說，由于信貸額度收緊、吸引存款成本上升等原因，從去年12月中旬開始，該行的首套房貸款利率在基準利率基礎(chǔ)上上浮了10%，二套房上浮了25%。

“去年以來，首套房貸款基準利率可以說是一路看漲。目前，我行首套房貸款利率較基準利率上浮5%。據(jù)我所知，這個利率水平是目前相對較低的?！笔袇^(qū)某國有大行信貸負責(zé)人介紹說，從去年年初開始，該行的首套房貸款基準利率還有9折優(yōu)惠，去年年中開始變成95折，隨后逐步變?yōu)榛鶞世?。今年年初和去年年初辦理房貸，光利率就差了15%。

房探小哥從市區(qū)多家銀行了解到，大多數(shù)銀行首套房貸款基準利率上浮10%左右，還有小部分銀行還在執(zhí)行基準利率上浮5%的政策，但是也有某股份制商業(yè)銀行已經(jīng)在執(zhí)行上浮20%的首套房貸款利率。而二套房貸普遍上浮了10%-25%。

放貸時間有所加快

今年以來，不少去年下半年申請房貸的客戶都陸續(xù)收到了貸款。

市區(qū)某國有大行信貸負責(zé)人表示，盡管房貸利率水平上浮，但目前的放貸時間較去年明顯加快。在去年，不少貸款都需等待四五個月，目前1-2個月左右就能放款。

某股份制銀行的信貸經(jīng)理表示，相對于國有大行，該行處理比較靈活。目前，2周左右就能放款。具體來說，還要看客戶的征信情況，如果資質(zhì)不好，利率可能上浮更多，而放貸時間也將相應(yīng)延長。

同時，業(yè)內(nèi)人士提醒市民，通常來說，選擇與開發(fā)商合作的銀行放款時間相對較快。因為開發(fā)商與銀行有合作，銀行一般會優(yōu)先放款。

剛需貸款買房成本增加

首套房貸款利率上浮，無疑增加了剛需一族買房的成本。

以貸款200萬元，按照等額本息還款法計算，按照一年前首套房貸款利率執(zhí)行九折優(yōu)惠、25年期計算，月供為11014.73元。

按照現(xiàn)在首套房貸款利率執(zhí)行基準利率上浮10%、25年期計算，月供為12150.71元。對比來看，月供增加1135.98元，還款總額增加340794元。

未來利率水平或穩(wěn)中趨高

不單單是溫州，就全國而言，上浮10%-20%可以說是主流。

融360大數(shù)據(jù)研究院最新發(fā)布的《2017年12月中國房貸市場報告》顯示，2017年全國房屋(包括首套房和二手房)貸款平均利率呈現(xiàn)緩慢上升的趨勢，首套房貸款平均利率由年初的4.46%上漲至年末的5.38%，接近基準利率上浮10%的水平。

按照以往的經(jīng)驗，新的一年，銀行都將釋放新的貸款額度。但今年為何出現(xiàn)額度收緊等原因?qū)е碌姆抠J利率上浮的情況呢？咱們先來看看三個指標。

從上圖中可以看出，2015年以來，目前的房貸利率仍處于歷史較低水平。這也使得大多數(shù)人加杠桿買房成為可能。

據(jù)新華網(wǎng)報道，中國社科院此前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2017-2018)》顯示，截至2016年底，中國居民購房抵押率升至50%，已經(jīng)接近美國2007年次貸危機爆發(fā)前的水平。

居民債務(wù)占居民可支配收入的比重也已從2007年的不足35%，上漲至目前的90%，遠遠超出其他新興經(jīng)濟體的水平。若考慮我國諸多的民間融資渠道，居民杠桿率恐更高。

日本和美國分別于上世紀90年代初和90年代中后期經(jīng)歷房地產(chǎn)泡沫破裂時，居民債務(wù)占可支配收入比重分別為120%和130%，我國居民杠桿率已接近較危險的區(qū)間。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受采訪時表示，如果房價下跌，將可能出現(xiàn)金融機構(gòu)資產(chǎn)負債表急速惡化并開始大規(guī)模收緊信貸，進而導(dǎo)致購房者普遍違約以及銀行擠兌，引發(fā)金融風(fēng)險。

因此，為了規(guī)避風(fēng)險，通過房貸利率調(diào)整市場，在未來房貸利率穩(wěn)中趨緊也是大勢所趨了。

日前，央行發(fā)布去年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣義貨幣M2同比僅增長8.2%，創(chuàng)33年以來新低，12月新增貸款和社會融資額也大幅低于行業(yè)預(yù)期。

在經(jīng)濟學(xué)概念中，M2是用來反映貨幣供應(yīng)量的重要指標。央行數(shù)據(jù)顯示，去年12月末，M2余額167.68萬億元，同比增長8.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.9個和3.1個百分點。

央行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘在接受采訪時表示，M2下降主要反映了去杠桿和金融監(jiān)管逐步加強背景下，銀行資金運用更加規(guī)范，金融部門內(nèi)部資金循環(huán)和嵌套減少，由此派生的存款減少。

所以，按照目前的情況來看，2018年，房貸平均利率大概率持續(xù)上浮，但增速應(yīng)該會比較緩慢。

分 析

房貸利率上升趨勢凸顯，對我市未來樓市的走勢負面作用明顯，后市如果失去大規(guī)模拆遷對需求的支撐，那么市區(qū)樓市轉(zhuǎn)向的可能性就會大幅增加。如果未來這些拆遷騰出來的土地成規(guī)模上市（或者大規(guī)模建成安置房投入使用），那么我們將迎來最嚴峻的考驗。

自2008年以來，我國房地產(chǎn)市場價格經(jīng)歷了多個波動周期，雖然房價波動受多種因素影響，但從下圖可知，房價與按揭貸款利率呈現(xiàn)較為明顯的負相關(guān)關(guān)系。

來源：溫州房哥