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導(dǎo)讀：2月23日上午，一個大消息破空而來：住建部副部長陸克華在國新辦新聞發(fā)布會上透露，有關(guān)部門正在為房地產(chǎn)稅做準(zhǔn)備工作。2017年要抓好熱點城市防過熱、防風(fēng)險工作，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落。要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革。

一、樓市出了個大消息：房地產(chǎn)稅要來了！

住建部部長陳政高稱，2017年住建部將認真貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，努力促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。他表示：

一方面，要堅持分類調(diào)控，因城因地施策，重點解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題；另一方面，要抓好熱點城市防過熱、防風(fēng)險工作，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落。

在熱點城市防過熱、防風(fēng)險方面，堅持分類調(diào)控、因城因地施策，強化地方主體責(zé)任，與有關(guān)地方多次會商，分析市場形勢，研究對策措施。有關(guān)地方結(jié)合實際，因地制宜出臺限購、限貸、增加土地和住房供應(yīng)等措施。

陳政高稱，在各方面的共同努力下，熱點城市房地產(chǎn)市場預(yù)期有所改變，房價過快上漲勢頭得到遏制，調(diào)控工作取得了階段性成效。2016年10月份以來，熱點城市新建商品住宅價格環(huán)比不漲。今年1月份房價繼續(xù)趨穩(wěn)。

他還表示，建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機制意義重大：

第一，有利于解決房地產(chǎn)現(xiàn)存的矛盾和問題，特別是解決一些深層次的矛盾和問題。第二，有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，實現(xiàn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。第三，有利于實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的實現(xiàn)。

針對市場密切關(guān)注的房地產(chǎn)稅問題，住建部副部長陸克華稱，這個問題是十八屆三中全會明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革，有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。
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由于國家已經(jīng)確定了“稅收法定”的原則，開征房地產(chǎn)稅必須經(jīng)過全國人大立法。此前，關(guān)于房地產(chǎn)稅有種種爭論，但在當(dāng)前民意基礎(chǔ)下，開征顯然是必須的，立法過程也會比較順利。但即便如此，完成整個程序恐怕也要到2018年末了。

二、房地產(chǎn)稅能否成降房價利器？

許多人認為，房地產(chǎn)稅的出臺有利于控制房價，這個深得民心的觀點，讓百姓對房地產(chǎn)稅的期望也越來越高。

通常對于房地產(chǎn)稅能夠抑制房價上漲的解釋是：有了房地產(chǎn)稅，持有多套房的成本將大增，準(zhǔn)備購買多套房子的投機者躊躇不前和已經(jīng)擁有多套房的投機者倉皇拋售。這樣一來，相當(dāng)于增加了供應(yīng)減少了需求，而一項商品供應(yīng)量增加需求減少勢必引發(fā)它降價。那么，房地產(chǎn)稅究竟能不能夠抑制房價上漲呢?

在這個問題上，新供給經(jīng)濟學(xué)研究院首任院長、首席經(jīng)濟學(xué)家賈康表示：

房地產(chǎn)稅必須和土地制度、住房制度、投融資制度一起綜合考慮。不能說房地產(chǎn)稅這一因素決定了房價。

而且，從經(jīng)濟學(xué)的角度來說，影響商品的價格只有兩個根本因素：一是供求關(guān)系，二是貨幣供應(yīng)。

所謂供求關(guān)系，即某項商品需求多而供應(yīng)少，則價格必定上漲;需求少而供應(yīng)多，則價格必定下跌。所謂貨幣供應(yīng)，即印了過多鈔票的時候，鈔票就不值錢，也就是通常所說的通貨膨脹，這個時候所有的商品都會不同程度地價格上漲。

那么，開征房地產(chǎn)稅，是影響供求關(guān)系還是影響貨幣供應(yīng)呢？不用說，肯定不是貨幣供應(yīng)，因為能夠影響貨幣供應(yīng)的，其實只有央行的印鈔機。

那房地產(chǎn)稅真的能夠象人們所期望那樣，能夠改變整個商品房市場的供求關(guān)系嗎？答案顯然是不能，因為新房、二手房和租房三大塊構(gòu)成了整體房地產(chǎn)市場。在房產(chǎn)剛性需求占據(jù)市場主導(dǎo)的今天，由于房地產(chǎn)稅的征收而可能釋放出來的一點存量房產(chǎn)，真的不足以起到降低房價的作用。

三、這六種人要怕了

那么問題來了：哪些人、哪些城市將受到房地產(chǎn)稅最大的影響？誰最害怕房地產(chǎn)稅呢？以下6種人比較危險：
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1、在中心城市囤積了大量住宅的人???
傷害指數(shù)★★★
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雖然北上深等中心城市房價非常貴，但對貪官污吏、一夜暴富的人來說，擁有多套房子一點都不是問題。比如媒體披露的北戴河一個科級貪官，就擁有68套房子，其中7套在北京。在一位部級干部腐敗案里，被罰沒的房產(chǎn)有370多套。知名開發(fā)商潘石屹也曾說過，據(jù)他所知，有人在北京擁有100套住宅。
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房地產(chǎn)稅如何征收，目前尚不可知。但從目前民意來看，在中心城市實施“累進制、懲罰性”的房產(chǎn)稅，是很有可能的。對于擁有100套住宅的人來說，即便第一套免征、從第五套開始累進稅率，他的壓力也會非常大。到時候會出現(xiàn)集中拋盤，對中心城市短期房價構(gòu)成影響。這可能意味著，囤積大量房子的人財富將顯著縮水。但這很難影響中心城市長期房價，因為這些城市有顯著人口增量。
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至于商辦物業(yè)，應(yīng)該不會有累進制、懲罰性的房地產(chǎn)稅。
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2、盲目購買了旅游物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的人?
傷害指數(shù)★★★★
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如果不是頂級旅游區(qū)，不是配套好、位置佳的房子，旅游地產(chǎn)只能等著免征房地產(chǎn)稅。如果不能免征，則其持有成本大增，加上利用率不高，這類房子將成為雞肋。部分位置差、附近景區(qū)級別低的旅游物業(yè)，最終可能被廢棄，用來養(yǎng)雞養(yǎng)鴨。
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養(yǎng)老地產(chǎn)的情況，也大多類似旅游地產(chǎn)。除非在有人口增量的大城市，否則也非常麻煩。

此外，別墅的房地產(chǎn)稅也會比較沉重，未來有可能成為雞肋資產(chǎn)。
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3、盲目購買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人?
傷害指數(shù)★★★★
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國家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”曾調(diào)查過12個省、區(qū)的156個地級市。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，90%以上的地級市正在規(guī)劃建設(shè)新城、新區(qū)，很多縣城也不例外。按照規(guī)劃，這些新區(qū)、新城可以居住34億人。但事實上，絕大多數(shù)三四五線城市人口增長乏力，各地圍繞著高鐵站建設(shè)的“高鐵新城”很多都非?；臎?。如果你盲目在這些地區(qū)購買了住宅，未來開征房地產(chǎn)稅后也會非常慘。
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說實話，即便小城市免征房地產(chǎn)稅，郊區(qū)、新區(qū)的房子也沒有多大價值。
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4、加杠桿、超承受能力買多套房的白領(lǐng)?
傷害指數(shù)★★★★
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最近一個深圳中年IT男買房、失業(yè)的故事，在朋友圈刷屏。其實，他遭遇困難的核心問題，是因為盲目加杠桿買房，月供遠遠超過了安全線，一旦遇到事業(yè)上的挫折，現(xiàn)金流就面臨很大的問題。房地產(chǎn)稅的開征，會讓房價進入一個平穩(wěn)期，房子很難套現(xiàn)。這些人“死扛現(xiàn)金流壓力”的期限就會加長，生活會變得比較痛苦。
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5、在三四線城市囤積了大量住宅的人???
傷害指數(shù)★★★★★
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相對而言，這種人更慘。即便在三四線城市不實施累進制、懲罰性的房地產(chǎn)稅，他們持有房產(chǎn)的成本將大增。但由于多數(shù)中西部三四線城市人口增長乏力，很多家庭都擁有多套房，所以很難通過出租轉(zhuǎn)嫁房地產(chǎn)稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。

他們只能寄希望于所在的城市免征房地產(chǎn)稅，但這個頗有難度。
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6、手中有多套房、負債率非常高的炒房者??
傷害指數(shù)：★★★★★
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房地產(chǎn)稅即將出臺這個消息，就足以對這類人產(chǎn)生巨大的壓力。因為今天的消息公布后，會加劇市場的僵持，目前仍然拿了很多房子、承擔(dān)巨大債務(wù)的炒房者，將會非常困難。他們只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現(xiàn)價格會更低。

四、其實，房價已經(jīng)開始下跌：

22日，國家統(tǒng)計局公布了1月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。15個一線和熱點二線城市中,11個城市1月份新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1至0.5個百分點之間;3個城市環(huán)比持平;廣州市環(huán)比上漲0.6%，漲幅已連續(xù)4個月回落。從環(huán)比看，一二線城市房價基本止?jié)q。深圳新建商品住宅價格1月環(huán)比下降0.5%，環(huán)比領(lǐng)跌全國。

靠炒房，兩年時間，100萬變5000萬

當(dāng)記者見到李先生的時候，他正在中介門店將手里一套房產(chǎn)掛盤進行出售。兩年前，李先生還只是上海一個普通白領(lǐng)，2014年年底，深圳房價剛剛開始出現(xiàn)異動的時候，他敏銳的發(fā)現(xiàn)了其中的機會，立刻辭去工作回深圳專職炒房，以100多萬做首付在福田買了第一套房子進行投資，沒過多久這套房子從400萬漲到了800萬。

深圳樓市投資者 李先生：當(dāng)時看到房價漲得這么快，把爸媽名下的房子也都拿去做了加按（加按揭貸款），親戚的指標(biāo)也都借來買房，2015年反復(fù)操作了17次，2016年操作了4次，到現(xiàn)在差不多有5000萬的盤。

通過不斷地加按揭貸款滾動操作，在2015年深圳樓市大牛市中，李先生手里房產(chǎn)市值達到了5000萬，個人資產(chǎn)翻了十幾倍。

然而他每個月需要還20萬的貸款，壓力非常大。

限購政策出臺，深圳炒房者面臨資金壓力

2016年10月，深圳出臺了史上最嚴限購政策，非深圳戶籍購房由三年社保提高為五年，同時二套房首付提至七成，市場成交量大幅下滑，這讓李先生十分擔(dān)心。

深圳樓市投資者 李先生：像資金鏈的話，像我們這種，如果有5000萬的盤，每個月大概要供20萬，如果你每個月沒有20萬進賬，就有一個斷供的可能。

為了保證資金鏈的安全，李先生陸續(xù)將手里3套房子降價掛牌出售，平均每套房相對于最高價時期降了10%。另一方面，由于現(xiàn)在深圳樓市現(xiàn)在進入量價齊跌的階段，他也一改以往實收的交易模式，愿意承擔(dān)一部分的稅費。

深圳樓市投資者 李先生： 要想比別人賣得快，你有兩個途徑，第一個就是降價，現(xiàn)在市場要是你降5%到10%的話，還是能看到一定的效果，另外一方面就是可能原來只是買家承擔(dān)稅費，現(xiàn)在我們也愿意承擔(dān)一部分。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，深圳最近兩年加入炒房隊伍的投資客，目前正承受著資金的壓力，他們大多通過銀行消費貸款和信用貸款，或者將第一套房從銀行做抵押貸款，作為第二、第三套房的首付款，尤其是2016年上半年才入場的投資客，已被套牢在房價的頂部，算上稅費賣出去還要虧本。

深圳房地產(chǎn)研究網(wǎng)研究總監(jiān) 周學(xué)軍：目前來看，整個市場的話，要想像之前從房地產(chǎn)市場獲得高額回報的時機已經(jīng)過去了。

深圳住房研究會會長 陳靄貧：從投資的角度來說，應(yīng)當(dāng)利用目前市場相對朦朧的時候及時退場，不然會帶來更大的壓力。

五、當(dāng)前房地產(chǎn)的風(fēng)險到底在哪？

一直以來，所有人都在說房地產(chǎn)的風(fēng)險，如果我們違心的說中國的房地產(chǎn)沒有風(fēng)險，這個分明就是睜著眼睛說瞎話了。房地產(chǎn)肯定有風(fēng)險的，但是風(fēng)險是什么呢？

中國的房子市場擁有著極為多元化的供給結(jié)構(gòu)，整個產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)非常之多，雖然接盤的人很多，但是這么多的環(huán)節(jié)就如多米諾骨牌一樣，只要有一個地方有風(fēng)險，就會出現(xiàn)風(fēng)險。并且，任何一個單一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能逃離經(jīng)濟的大環(huán)境，如果真正的經(jīng)濟大環(huán)境產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)市場也不可能獨善其身。

房地產(chǎn)可能存在的脆弱多米諾骨牌痛點主要有三個：

一是宏觀經(jīng)濟的大環(huán)境到底如何？

房地產(chǎn)不管怎么樣都是一種商品，既然是商品就會受到宏觀經(jīng)濟大環(huán)境的影響，在經(jīng)濟學(xué)的視角來說，就會受到經(jīng)濟周期的制約，如果中國經(jīng)濟進入了一種較長時間的階段性中高速增長的話，正如年前只發(fā)一元年終獎的商業(yè)銀行，連往年最賺錢的商業(yè)銀行都地主家沒有余糧了，其他行業(yè)的困局可想而知。

一旦大家的收入增加不及預(yù)期，甚至收入減少的話，恐怕支撐房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)就會被動搖，風(fēng)險就會出現(xiàn)。

二是接盤的人如果不夠怎么辦？

我們現(xiàn)在需求的分析都基于一個前提假設(shè)，這就是城市的人口是流入的，接盤的人是足夠多的，但是我們不能忽視的是，作為第一人口紅利的農(nóng)民工正在銳減，不少地方都出現(xiàn)了用工荒的問題，現(xiàn)在支撐房地產(chǎn)發(fā)展的還是第二人口紅利，這就是每年都在增加大大學(xué)畢業(yè)生，這些人是城市購買力人口的流入主流。

然而不少地方已經(jīng)開始出現(xiàn)了高考招生人數(shù)的減少，如果未來流入的人口減少將會怎么辦？因為人們再怎么樣面對著高昂的房價所形成的遷徙壁壘終歸有一天會超過自己承擔(dān)的極限，而丈母娘需求再厲害總不能讓自己無法生存，最終如果沒有了接盤俠，這場擊鼓傳花的游戲還怎么玩下去？

三是利率水平的提升怎么破？

一直以來，我們的貨幣政策都處于一種放松的狀態(tài)，借錢很容易，因此，很多人都會選擇只用30%甚至更少的首付比例來買房，現(xiàn)在美聯(lián)儲已經(jīng)開始加息了，央行是否會加息呢？

一旦我們的利率水平回歸到較高的水準(zhǔn)，那么很多人甚至可能還不起房貸，這樣的話很可能會出現(xiàn)較大的風(fēng)險事件。

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