看到這樣的廣告語，你心動了嗎？
4年多以前，市民鄭女士就在這樣的心動之下，花了高于相似面積和戶型的普通住宅近73%的價款，購買了一套雁蕩小鎮(zhèn)的“酒店式公寓”。
然而，在交付后兩年多的今天，房子非但沒有進(jìn)行裝修（開發(fā)商承諾精裝修），也沒有開辦公寓式酒店獲取收益，一直空置至今。
為此，包括鄭女士在內(nèi)的溫州、臺州、麗水等地100多名業(yè)主集中維權(quán)，以欺詐和顯失公平為由將開發(fā)商告上了法庭。
一
置信·雁蕩小鎮(zhèn)的開發(fā)商曾宣稱該項目為“溫州養(yǎng)生度假產(chǎn)品的No.1
置信·雁蕩小鎮(zhèn)18萬方養(yǎng)生度假住區(qū)，位于國家5A級風(fēng)景名勝區(qū)北雁蕩山景區(qū)入口（樂清市雁蕩鎮(zhèn)白溪街村），與溫州市區(qū)相距約70km，與臺州市區(qū)相距約60km，共有842套35-180㎡各類戶型。
▲雁蕩小鎮(zhèn)效果圖，據(jù)騰訊房產(chǎn)。
雁蕩小鎮(zhèn)以“生態(tài)居住、怡人養(yǎng)生”為賣點，曾宣稱“首開華東養(yǎng)生度假先河”，打造了“國內(nèi)罕有的增值型低密度養(yǎng)生住品”。
▲開發(fā)商在前期宣傳時更是對標(biāo)國際旅游勝地瑞士因特拉肯小鎮(zhèn)。
同時，開發(fā)商還大肆宣傳“精裝鳥巢酒店式公寓”、“會賺錢的財富公寓”、“3+2無憂投資”等內(nèi)容，凸顯酒店運營功能。
為了讓購房者相信“酒店式公寓”收益可期，開發(fā)商還通過與“朝陽山莊”、“雁蕩山莊”等雁蕩山知名酒店的房費做對比的方式，實打?qū)嵉貫闇?zhǔn)購房者算了一筆帳，凸顯投資價值，似乎“買到就是賺到”！
▲樓書宣傳資料。
然而，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。多名業(yè)主稱，此前宣稱的“酒店”至今未開業(yè)，樓書里約定的“穩(wěn)定收益”也就“無問西東”了。
更為重要的是，交付兩年多依然是毛胚房！
二
幾經(jīng)維權(quán)無果，無奈之下，業(yè)主將開發(fā)商樂清市華商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（系置信下屬子公司）告上了法庭。近日，此案在樂清市人民法院開庭審理。
業(yè)主認(rèn)為將普通住宅作為“酒店式公寓”進(jìn)行銷售，且售價高于普通住宅的73%，屬于顯失公平，且開發(fā)商虛假宣傳涉嫌欺詐，要求撤銷《商品房買賣合同》。圍繞欺詐和顯失公平這倆核心問題，雙方展開了激烈的爭論：
焦點1雁蕩小鎮(zhèn)是否是“酒店式公寓”？
雁蕩小鎮(zhèn)業(yè)主
酒店式公寓”有著較為確定的法律概念，即是指既可自住又可委托他方對外經(jīng)營酒店的房子，它既不是純粹的住宅，也非是純粹的酒店，而是兼合了住宅和酒店兩種功能的房子。真正的“酒店式公寓”，顯示的土地使用權(quán)類型是商住兩用的綜合類用地，土地使用權(quán)限為50年，這些“酒店式公寓”在規(guī)劃中即具備開辦酒店的功能。雁蕩小鎮(zhèn)的“酒店式公寓”并非是50年綜合用地，而合同上寫的是“住宅”。因此，開發(fā)商宣傳的70年產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓是虛假的。
?
▲雁蕩小鎮(zhèn)房屋買賣合同（局部）
▲海南某酒店式公寓買賣合同（局部）
為此，業(yè)主方提供的一份海南的“酒店式公寓”的《房屋買賣合同》，該合同上寫著房屋的用途是“酒店式公寓”，而土地使用權(quán)為50年。
開發(fā)商
開發(fā)商所銷售的“酒店式公寓”并非是酒店，而是是開發(fā)商交付住宅性質(zhì)的公寓，并委托了樂清市雁廷酒店有限
焦點2住宅是否能否開辦酒店？
雁蕩小鎮(zhèn)業(yè)主
尚且不說在住宅小區(qū)內(nèi)開辦酒店能否通過公安、消防等前置審批，能否辦理特種行業(yè)經(jīng)營許可證，單單就《物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定而言，在住宅小區(qū)內(nèi)開辦酒店是難以實現(xiàn)的。
將住宅作為經(jīng)營場所，哪怕不做酒店，也要經(jīng)利害關(guān)系人同意。開辦酒店，勢必帶來噪音、油煙，不僅影響本幢業(yè)主還要影響他幢業(yè)主，因此，開辦酒店不僅需要本幢全體業(yè)主的同意，還要征得他幢全體業(yè)主的同意！現(xiàn)在房屋都沒銷售出去，利害關(guān)系的業(yè)主都沒產(chǎn)生，怎么來保證利害關(guān)系業(yè)主會同意開設(shè)酒店呢？
開發(fā)商
住宅開辦酒店是無法實現(xiàn)的，但是，我們是“途家模式”進(jìn)行運作，是不需要審批即可運營的。
雁蕩小鎮(zhèn)業(yè)主
“途家模式”難道就可以超越法律規(guī)定？為此，不少以“途家”等網(wǎng)絡(luò)平臺進(jìn)行經(jīng)營的日租、短租房被處罰或取締的案例。由此可見，將住宅變?yōu)榫频?，哪怕用“途家模式”也不可行?br/>
焦點3開發(fā)商將住宅宣傳為“酒店式公寓”是否存在欺詐？
雁蕩小鎮(zhèn)業(yè)主
雁蕩小鎮(zhèn)涉案的房子本身就是普通住宅，開發(fā)商將其宣傳為“酒店式公寓”沒有任何真實性依據(jù)，而且將住宅變身為“酒店”在法律上并不可行，從最終的結(jié)果來看，房子交付兩年半了也未見經(jīng)營“酒店”，故開發(fā)宣傳的“酒店式公寓”是虛假的，其目的就是以假充真、以次充好，為此，開發(fā)商收取了高于普通住宅73%的購房款，欺詐故意十分明顯。
?▲樓書宣傳資料（局部）。
雁蕩小鎮(zhèn)業(yè)主
同時，在做宣傳時，房子沒建好，更沒有辦理開辦酒店手續(xù)，開發(fā)商就宣傳“酒店公寓”是不具任何真實性的，欺詐故意十分明顯。在購房時，因為嚴(yán)重的信息不對稱，業(yè)主明顯缺乏判斷能力。開發(fā)商不僅告知出售的房子是“酒店式公寓”可以用作酒店經(jīng)營，而且承諾了相關(guān)租金回報，此外，開發(fā)商還讓業(yè)主跟他們指定的雁廷公司簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，還預(yù)先支付了三年的“租金”。如果酒店不能開，公司與你簽訂《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，還付了三年租金，非虧死不可。想想也是對的，在房子都沒有建好的時候，《委托經(jīng)營管理協(xié)議》簽了，三年“租金”也拿到了，這個酒店還能有假？作為普通消費者，業(yè)主怎么會想到這個“酒店式公寓”無法實現(xiàn)，是個徹頭徹尾的騙局。
▲相關(guān)宣傳資料。
開發(fā)商所銷售的“酒店式公寓”是開發(fā)商交付住宅性質(zhì)的公寓，并委托了樂清市雁廷酒店有限公司（以下簡稱“雁廷公司”）提供酒店式服務(wù)，與廣告中宣傳的“70年產(chǎn)權(quán)”、“交由專業(yè)管理公司”等均與“酒店式公寓”的概念相符，不存在告知虛假情況或者隱瞞真實的情況，不存在欺詐行為。
此外，《商品房買賣合同》已經(jīng)約定了按照毛胚房標(biāo)準(zhǔn)交付不構(gòu)成欺詐。廣告宣傳的“精裝房”實際上是指交由雁廷公司精裝修，這在業(yè)主簽訂的《委托經(jīng)營管理協(xié)議書》中有具體約定。
庭審結(jié)束后，法庭沒有當(dāng)庭審判。據(jù)說，業(yè)主方已就宣傳的“酒店公寓”與相似普通住宅的銷售價差向樂清市法院提交了鑒定申請，法院會擇日再次開庭！
三
住宅打著“酒店式公寓”的“旗號”，并宣稱高回報，置信·雁蕩小鎮(zhèn)的情況，開發(fā)商是否構(gòu)成欺詐呢？
浙江越人律師事務(wù)所項建挺律師認(rèn)為，如果開發(fā)商確實以所謂的“途家模式”的方式進(jìn)行實質(zhì)經(jīng)營和開發(fā)，則開發(fā)商不構(gòu)成欺詐；如果開發(fā)商僅是以此為幌子，實際未進(jìn)行任何酒店式管理的，所謂的第三方管理公司“樂清市雁廷酒店有限公司”并無任何實力和酒店管理能力的，則可以認(rèn)定為開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐。
另外在本案中，開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中，以及實際行動中都宣傳系“酒店式公寓”，并且具體到收益的金額、收益率、收益方式、委托管理方等，因此該“酒店式公寓”的承諾具體確定，即使沒有在商品房買賣合同中約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，也應(yīng)該作為雙方約定的一部分，對開發(fā)商具有約束力。
四
文成天鵝堡養(yǎng)生度假公寓、陽光100·阿爾勒、永嘉楠溪·云嵐……較低的總價、較小的小投入、不限購的度假公寓、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)品近來頗為走紅。這些看上去性價比頗高，可隱患也有不少。
就雁蕩小鎮(zhèn)來說：
-----開發(fā)商承諾固定回報，并給出了投資回報率，這是類似產(chǎn)品營銷的固定套路，讓購買者有一種投資能獲取高回報的幻覺，還是相當(dāng)有吸引力的。但是既然是投資為主，購房者不能被開發(fā)商煽動式營銷所迷惑，而是要看清楚產(chǎn)品背后，市場是否真的能支撐開發(fā)商的承諾。否則，即便開發(fā)商說得天花亂墜，也是鏡花水月。
------旅游度假地產(chǎn)等“第二居所”的優(yōu)劣，很大程度上取決于產(chǎn)品是否具有得天獨厚的微自然環(huán)境。以雁蕩小鎮(zhèn)為例，其位置不在旅游風(fēng)景區(qū)內(nèi)，而是在相對嘈雜的鎮(zhèn)上，其優(yōu)勢無非是離雁蕩山近一些，但不具備養(yǎng)生環(huán)境，自然很難吸引人來居住。真的要到雁蕩山景區(qū)玩樂，也沒必要先到雁蕩小鎮(zhèn)過渡啊。所以它作為“第二居所”，沒多少吸引力。
------沒有人來住，后續(xù)的裝修、經(jīng)營也就難以開展，購房者也就成了開發(fā)商的接盤俠。類似投資，不可不引以為戒。
最后，衷心希望業(yè)主們能打贏這個官司！
來源：溫州房哥
??
