?年還沒(méi)過(guò)完，還在回家路上，可房地產(chǎn)似乎隱隱約約表現(xiàn)出了基調(diào)……

1.央行明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)格控制一季度新增貸款??

近日，媒體稱央行明確提出商業(yè)銀行必須嚴(yán)格控制一季度新增貸款，若屬實(shí)的話，2017年第一季度人民幣貸款有望下降，對(duì)各行各業(yè)都影響較大，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，有利于樓市的進(jìn)一步調(diào)控。

不愿具名知情人士稱，因信貸增長(zhǎng)過(guò)快，中國(guó)央行近日明確提出商業(yè)銀行必須嚴(yán)格控制一季度新增貸款。原則上第一季度新增住房貸款的總量及增速要低于2016年四季度。信貸增速過(guò)快的銀行，可能面臨基于MPA(宏觀審慎評(píng)估體系)的差別化存款準(zhǔn)備金利率的處罰，還可能面臨差別存款保險(xiǎn)費(fèi)率的懲罰。

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為了便于理解“一季度新增住房貸款的總量及增速要低于2016年四季度”這句話的含義，我們先看一下去年的數(shù)據(jù)：

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2016年全國(guó)貸款增加情況

注：表格里的單位為“萬(wàn)億人民幣”，數(shù)據(jù)來(lái)自央行官方網(wǎng)站。住戶貸款，其中絕大多數(shù)是房貸。

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通過(guò)上述表格可以看出，房貸總量、占新增貸款比例等指標(biāo)的大幅飆升，發(fā)生在2016年二季度之后。即便到了四季度，仍然只是略有下降而已?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)的熱度非常高。這也告訴我們，2016年的GDP主要是靠房地產(chǎn)“局部牛市”支撐的，去產(chǎn)能帶來(lái)的國(guó)企利潤(rùn)大幅反彈，只是次要原因。

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2.面對(duì)房?jī)r(jià)高企，中國(guó)將在金融、土地、財(cái)稅等領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力?

中國(guó)經(jīng)濟(jì)之時(shí)，是發(fā)展進(jìn)入“新常態(tài)”。在增長(zhǎng)從高速向中高速換擋的現(xiàn)實(shí)下，中國(guó)將避免大水漫灌的強(qiáng)刺激和低水平的重復(fù)建設(shè)，而致力于通過(guò)效率提升、結(jié)構(gòu)調(diào)整、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)等動(dòng)力讓經(jīng)濟(jì)起舞。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的緊迫感，在于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)要早處置。面對(duì)房?jī)r(jià)高企，中國(guó)將在金融、土地、財(cái)稅等領(lǐng)域持續(xù)發(fā)力，讓房子被用來(lái)住而不是用來(lái)炒；在金融領(lǐng)域，中國(guó)將下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)隱患，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)有過(guò)剩的產(chǎn)能。

2017年是去產(chǎn)能第2年。2016年鋼鐵煤炭去產(chǎn)能，其結(jié)果在期貨市場(chǎng)、股市掀起了滔天行情，黑色系期貨價(jià)格暴漲超過(guò)200%，成為2016年最大的投資機(jī)會(huì)。按照國(guó)資委的要求：2017年中央企業(yè)要化解鋼鐵過(guò)剩產(chǎn)能595萬(wàn)噸、化解煤炭過(guò)剩產(chǎn)能2473萬(wàn)噸；積極在有色金屬、船舶制造、煉化、建材和電力等產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)開(kāi)展去產(chǎn)能工作。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)有樓市的庫(kù)存。

在防止一線城市避免樓市泡沫被吹大的同時(shí)，中國(guó)三四線城市將通過(guò)提供更好的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，加快去庫(kù)存的腳步，吸引人們購(gòu)房入住。2017年中國(guó)樓市將維持嚴(yán)格的鳥(niǎo)籠行情，20多個(gè)熱點(diǎn)城市的政府將不惜采取一切行政手段，來(lái)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。有專家預(yù)測(cè)，多數(shù)城市房?jī)r(jià)將在2季度末、3季度初進(jìn)入下跌周期，但是不會(huì)出現(xiàn)大跌的場(chǎng)景，整體下跌幅度不會(huì)太大，局部或有10%到20%的跌幅。2017年下半年的調(diào)整期，是剛需購(gòu)房、改善型換房的好時(shí)機(jī)。

以三四線為例，就最近的數(shù)據(jù)來(lái)看，三、四線城市基建增速已經(jīng)抬頭。2016年一季度，三、四線城市房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)3.71%，同比增速低于省會(huì)城市3.85個(gè)百分點(diǎn)。三、四線城市固定資產(chǎn)投資共計(jì)57476億元，同比增長(zhǎng)11.87%，同比增速高于省會(huì)城市2.4個(gè)百分點(diǎn)。

三四線城市房地產(chǎn)投資增速相對(duì)較低、而固定資產(chǎn)投資增速更快，說(shuō)明在工業(yè)投資不振的大背景下，三、四線城市基建投資確有加速的趨勢(shì)。一方面三、四線城市基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，基建投資仍存在著較大的增長(zhǎng)空間，另一方面隨著“新型城鎮(zhèn)化”及“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，三四線城市迎來(lái)基建投資高潮。

巨量基建投入為三、四線城市帶來(lái)了更多長(zhǎng)期利好預(yù)期，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)活力，繼而提高城市人口吸附力，吸納農(nóng)村人口或者返鄉(xiāng)人口加速聚集，為政府的樓市去庫(kù)存奠定了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

三更燈火五更雞。丁酉之年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)向著全面建成小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)進(jìn)發(fā)：聞雞起舞，登高望遠(yuǎn)，擼起袖子加油干。

3.緊調(diào)控與去庫(kù)存并行 樓市因城施策“促穩(wěn)”?

地方兩會(huì)陸續(xù)召開(kāi)完畢。從各地的政府工作報(bào)告看，樓市調(diào)控是2017年的工作重點(diǎn)。熱點(diǎn)城市以擠泡沫為主，而庫(kù)存較大的城市仍以去庫(kù)存為主。

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業(yè)內(nèi)人士表示，“促穩(wěn)”(促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展)成今年樓市關(guān)鍵詞，但熱點(diǎn)城市和高庫(kù)存城市政策基調(diào)差異較大，因城施策、有保有壓是總體特征。

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調(diào)控以穩(wěn)為主

2016年部分地區(qū)樓市表現(xiàn)搶眼，在購(gòu)房者“買漲不買跌”購(gòu)房心態(tài)下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)像坐“過(guò)山車”。同時(shí)，部分城市因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，存在不少潛在風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的《2016年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，去年12月末，個(gè)人購(gòu)房貸款余額為19.14萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35%；全年增加4.96萬(wàn)億元，同比多增2.31萬(wàn)億元。

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熱點(diǎn)城市樓市擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)料成為重點(diǎn)，這在今年部分省市政府工作報(bào)告中也得以體現(xiàn)。

福建省政府工作報(bào)告指出，堅(jiān)決完成年度化解過(guò)剩產(chǎn)能任務(wù)。堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，嚴(yán)控福州、廈門房?jī)r(jià)上漲，化解三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)多問(wèn)題。

河北省強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，拓需求與控供給兩手發(fā)力，分類調(diào)控、因城因地施策。

浙江省提出，要堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策，支持自住型和改善型購(gòu)房，抑制投機(jī)性購(gòu)房。

重慶市政府工作報(bào)告中也強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)市場(chǎng)執(zhí)法監(jiān)管，綜合施策，堅(jiān)決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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上海市在經(jīng)歷一輪快速上漲后，在今年的政府工作報(bào)告指出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)控政策。

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“‘促穩(wěn)’成樓市關(guān)鍵詞?！比A創(chuàng)證券分析師袁豪表示，熱點(diǎn)城市和高庫(kù)存城市政策基調(diào)差異較大，因城施策、有保有壓仍是今年調(diào)控基本思路，分化甚至可能加劇。

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從歷史經(jīng)驗(yàn)看，調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)基本面影響顯著，政策環(huán)境趨緊將繼續(xù)推動(dòng)銷售下行，且從房?jī)r(jià)看，不少受調(diào)控影響的城市已出下跌。

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關(guān)注分化現(xiàn)象

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熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲與三四線城市和非熱點(diǎn)二線城市庫(kù)存過(guò)大呈現(xiàn)冰火兩重天局面。國(guó)家發(fā)展改革委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要看兩方面，一方面要堅(jiān)決控制，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、房地產(chǎn)的炒作；另一方面要關(guān)注房地產(chǎn)分化現(xiàn)象。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年，商品房銷售面積為157349萬(wàn)平方米，比2015年增長(zhǎng)22.5%。全國(guó)商品房待售面積雖比2015年末下降3.2%，但仍有69539萬(wàn)平方米。樓市去庫(kù)存雖在2016年取得一定成效，但今年仍需繼續(xù)發(fā)力。

青海省指出，把去庫(kù)存同促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化有機(jī)結(jié)合起來(lái)，合理安排土地供給和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局。

陜西省則表示，要培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，提升棚戶區(qū)改造貨幣化安置率，支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，全省商品房庫(kù)存規(guī)模減少5%。

山西省強(qiáng)調(diào)，2017年力爭(zhēng)把全省商品房待售面積消化周期控制在10個(gè)月左右。

遼寧省表示，要將房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期調(diào)整到合理水平，商品房銷售面積增長(zhǎng)10%。

構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制

總的來(lái)說(shuō)，要促進(jìn)和保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展，建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度。

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各地在建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方面，是從購(gòu)租并舉、推進(jìn)城鎮(zhèn)化等方面入手。

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天津市表示，要加大房地產(chǎn)分類調(diào)控力度，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

安徽省指出，把去庫(kù)存與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合起來(lái)，落實(shí)進(jìn)城落戶農(nóng)民住房保障政策，推進(jìn)棚改貨幣化安置和公租房貨幣化保障。

福建省指出，要堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持合理自住購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。

山東省指出，深化住房制度改革，提高新市民購(gòu)買和租賃住房的能力。落實(shí)好公積金使用、信貸、稅收等優(yōu)惠政策，積極消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

重慶市房產(chǎn)稅試點(diǎn)加碼，在當(dāng)?shù)責(zé)o戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上普通住房也要征收房產(chǎn)稅。

銀河證券分析師陳智旭認(rèn)為，在樓市“因城施策、抑制泡沫”政策基調(diào)下，2017年銷量調(diào)整是大概率事件。盡管隨著樓市銷量下滑，土地購(gòu)置及新開(kāi)工面積可能下降，但近兩年火爆的樓市使房企資金面充裕，房企補(bǔ)庫(kù)存動(dòng)力較強(qiáng)勁。

2017年，中國(guó)稅改將進(jìn)入攻堅(jiān)階段。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)政部原財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，今年政府減稅“可有作為的空間主要存在于增值稅稅率的減并和適度調(diào)低上，今年或看到個(gè)人所得稅、房地產(chǎn)稅將出現(xiàn)重大改革”。

但是與賈康觀點(diǎn)有點(diǎn)不同，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授張杰認(rèn)為，目前看短期之內(nèi)房產(chǎn)稅出臺(tái)困難。但2017年決策層平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心很大，如果既定目標(biāo)仍然完不成，那么很可能會(huì)推出房地產(chǎn)稅。

從抑制房?jī)r(jià)、滿足基本住房需求等角度看，仍需積極通過(guò)供地等方式來(lái)補(bǔ)充庫(kù)存。一方面，調(diào)控背景下市場(chǎng)需求趨于下降，另一方面新房供應(yīng)保持基本平穩(wěn)。去庫(kù)存周期指標(biāo)也有反彈可能。

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4.中央的意思是這樣的 ：

雞是“知時(shí)鳥(niǎo)”，聞雞起舞要有知時(shí)知?jiǎng)莸拇缶钟^。

今天是農(nóng)歷雞年，從中新社發(fā)出的聲音多少代表最高層對(duì)今年經(jīng)濟(jì)的定調(diào)，

所以這些話要認(rèn)真吸收：

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的負(fù)擔(dān)有樓市的庫(kù)存。在一線城市避免樓市泡沫被吹大的同時(shí)，中國(guó)三四線城市將通過(guò)提供更好的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，來(lái)吸引人們購(gòu)房入住。

潛臺(tái)詞：一二線城市不能過(guò)熱，三四線城市積極去庫(kù)存，因城施策，有松有緊。

兩會(huì)的表態(tài)也是考驗(yàn)各地政府智慧的時(shí)候，既要準(zhǔn)時(shí)交作業(yè)，又要精準(zhǔn)操盤，保證后面還有發(fā)揮余地，想盡一切辦法讓數(shù)據(jù)降下來(lái)。

央行控制新增貸款，和之前的變相加息，都有可能在一季度帶來(lái)錢荒，此時(shí)需要保證手上現(xiàn)金的能支撐樓市度過(guò)這段低潮，或者說(shuō)置換優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，盡快拋售手上漲不動(dòng)的房子是部分人士開(kāi)年可以考慮的問(wèn)題。

5.最后，如果有意投資房地產(chǎn)，有幾點(diǎn)建議 ：

①、房?jī)r(jià)受宏觀（貨幣貶值、適婚人口增速、城市化進(jìn)度、居民收入）和微觀（人口流入流出、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通建設(shè)）等因素綜合影響。

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②、其中對(duì)房?jī)r(jià)影響最大的是中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的繁榮程度，比如GDP整體如果比現(xiàn)在少一半，那就有很大很大的壓力。

③、房產(chǎn)稅出臺(tái)是用來(lái)抑制房?jī)r(jià)的，不是來(lái)搞崩房?jī)r(jià)的。

④、房地產(chǎn)是國(guó)家稅收的重要補(bǔ)充，房地產(chǎn)穩(wěn)定且可持續(xù)發(fā)展符合國(guó)家利益。政府從來(lái)沒(méi)想要讓房?jī)r(jià)像瀑布似的狂降，擔(dān)心的是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快導(dǎo)致的杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

⑤、春節(jié)熱鬧與否是判斷一座城市人口流入流出的明顯標(biāo)志。

⑥、一線城市泡沫有，但實(shí)話實(shí)說(shuō)，不宜夸大，從以往的經(jīng)驗(yàn)看，剛需買房貸款不要超過(guò)家庭月收入100倍，投資買房貸款不要超過(guò)家庭月收入75倍。

⑦、買房決策應(yīng)該和自己承受能力掛鉤，而不是與漲跌預(yù)測(cè)掛鉤，別什么都信，也別什么都不信。根據(jù)自身能力，量力而行。

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