這兩天，正當(dāng)大家圍觀央行"加息"和特朗普被一個(gè)州法官打臉的的時(shí)候，一份決定中國(guó)城市、樓市未來(lái)15年命運(yùn)的文件公布了，很多人沒(méi)有意識(shí)到這份文件的重要性。

這份文件是昨天（2月4日）在"中國(guó)政府網(wǎng)"上全文公布的，由總理簽批、國(guó)務(wù)院印發(fā)，名為《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要（2016－2030年）》。

這份文件將從三個(gè)方面影響未來(lái)15年城市格局和樓市走向：

第一，中心城市將繼續(xù)維持較高房?jī)r(jià)，距離中小城市較近的中小城市將"價(jià)值發(fā)現(xiàn)"。

此前我多次在專(zhuān)欄里指出，"人地錯(cuò)配"是中國(guó)大城市房?jī)r(jià)偏高的重要原因（另一個(gè)是貨幣超發(fā)）。"人地錯(cuò)配"的含義是：由于公共資源、發(fā)展機(jī)遇集中在中心城市，所以中國(guó)的城鎮(zhèn)化體現(xiàn)為大城市化，但國(guó)家的戰(zhàn)略是"大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展"，所以增加中小城市土地供應(yīng)，減少大城市土地供應(yīng)，試圖通過(guò)土地供應(yīng)差別，帶來(lái)房?jī)r(jià)差別，引導(dǎo)人口均衡分布。這種"人地錯(cuò)配"，將加劇中國(guó)大城市高房?jī)r(jià)現(xiàn)象，讓中小城市樓市陷入嚴(yán)重過(guò)剩的深淵。

在新公布的"規(guī)劃綱要"里，明確提出：

提升優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域城鎮(zhèn)化質(zhì)量，將京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤(pán)活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。

也就是說(shuō)，未來(lái)15年國(guó)家將繼續(xù)控制北京、上海、廣州、深圳等核心城市的人口，其手段主要是"嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地"。事實(shí)上，最近10多年來(lái)，北上廣深新建商品住宅供應(yīng)量是不斷下滑的，其中深圳只有歷史高峰期的四分之一左右，但人口仍然蜂擁而入。目前，深圳每年新生兒數(shù)量、幼兒園兒童人數(shù)、小學(xué)生人數(shù)、小學(xué)招生人數(shù)每年都在大幅增長(zhǎng)，全面超過(guò)了北京、逼近上海。在這種情況下，希望中心城市房?jī)r(jià)趨勢(shì)性下跌，顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

當(dāng)然，"規(guī)劃綱要"給出了解決方案："引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移"。這種轉(zhuǎn)移一般通過(guò)外遷工廠、學(xué)校等來(lái)實(shí)現(xiàn)，但說(shuō)實(shí)話效果有限。因?yàn)楸鄙蠌V深在外遷了部分工廠、學(xué)校之后，"騰籠換鳥(niǎo)"迎來(lái)了更高附加值的產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)帶來(lái)發(fā)展繼續(xù)和就業(yè)機(jī)會(huì)。

最終，能分流大家到周邊城市的，只有軌道交通能實(shí)現(xiàn)的"一小時(shí)通勤圈"，否則都是癡人說(shuō)夢(mèng)。所以，只有"廊坊居住、北京工作"、"東莞居住、深圳工作"、"佛山居住、廣州工作"、"昆山、嘉善居住、上海工作"能實(shí)現(xiàn)，稍微遠(yuǎn)點(diǎn)都不可能。

上圖：規(guī)劃綱要里提出的部分控制目標(biāo)

第二，未來(lái)將誕生更多有價(jià)值的城市群和中心城市。

規(guī)劃還給出了國(guó)家心目中的城市帶，按照其重要性依次如下：

第一層級(jí)：京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲城市帶，這是要"廣泛深入?yún)⑴c國(guó)際合作與競(jìng)爭(zhēng)"的。

第二層級(jí)：長(zhǎng)江中游地區(qū)和成渝城市帶，這是要"加大承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移力度"的，所以可以"適度擴(kuò)大城市容量"。

第三層級(jí)：定位是"建成具有重要影響力的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)中心，帶動(dòng)周邊地區(qū)加快發(fā)展"。包括：

哈長(zhǎng)（哈爾濱、長(zhǎng)春）地區(qū)、遼中南地區(qū)、冀中南地區(qū)、山東半島地區(qū)、東隴海地區(qū)、海峽西岸地區(qū)、北部灣地區(qū)、山西中部城市群、中原地區(qū)、江淮地區(qū)、黔中地區(qū)、滇中地區(qū)、呼包鄂榆地區(qū)、寧夏沿黃地區(qū)、關(guān)中—天水地區(qū)、蘭州—西寧地區(qū)、天山北坡地區(qū)、藏中南地區(qū)。

此外，規(guī)劃還把此前的"兩橫三縱開(kāi)發(fā)軸"，事實(shí)上變成了"三橫四縱開(kāi)發(fā)軸"。四縱是：沿海軸帶、京哈—京廣軸帶、包昆軸帶，新增了京九軸帶；三橫是：隴海—蘭新軸帶、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)軸帶，增加了滬昆軸帶。

在縱橫軸帶交匯處的城市，往往迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇。比如上海在沿海、長(zhǎng)江軸帶交匯處，鄭州在隴?！m新軸帶和京哈—京廣軸帶交匯處，武漢在京哈—京廣軸和長(zhǎng)江軸帶交匯處。那么，新增的一些交匯處，比如湖南長(zhǎng)沙、河南商丘、江西九江、南昌，以及兩條軸帶的終點(diǎn)昆明，都將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

種種跡象顯示，為了化解少數(shù)中心城市人口、功能的壓力，國(guó)家有意建設(shè)"10個(gè)北京"，最近已經(jīng)傳出了所謂"4個(gè)世界城市、11個(gè)國(guó)家中心城市"的規(guī)劃，所以，未來(lái)一批占位比較理想的強(qiáng)二線城市，將迎來(lái)巨大發(fā)展機(jī)遇。比如武漢、鄭州，已經(jīng)被納入國(guó)家中心城市。

第三，重工業(yè)將西移，東部環(huán)境將持續(xù)改善

在煤炭、鋼鐵、石油石化、有色金屬等領(lǐng)域，國(guó)家都在引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，東部人口密集地區(qū)減少產(chǎn)量走精品路線，以降低污染。東部將以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)等為發(fā)展重點(diǎn)。

在提到"重要商業(yè)功能區(qū)"時(shí)，規(guī)劃綱要是這樣列舉的：京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲、長(zhǎng)江中游、成渝、關(guān)中—天水、中原、哈長(zhǎng)等。商業(yè)就是房地產(chǎn)行業(yè)的孿生兄弟，所以這些地區(qū)值得高度重視。

此外，規(guī)劃還給出了重要的陸路口岸，他們雖然不如空運(yùn)、海運(yùn)中心重要，但也值得關(guān)注。其中很多地名，估計(jì)大多數(shù)讀者都沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)，但這些小城也將迎來(lái)重要發(fā)展機(jī)遇。