?2017年1月處于傳統(tǒng)春節(jié)期間，一二手住宅整體成交低迷，環(huán)比雙雙大幅回落。

1月主要分上下兩半場來看，1月上旬，市場預(yù)期逐步修正，開發(fā)商供應(yīng)增多，樓盤暖場活動持續(xù)，新盤訪客量增加，實際成交稍有回轉(zhuǎn)。

二手市場受新房帶動，放盤量與訪客量平緩增多，經(jīng)理指數(shù)與報價指數(shù)也處于雙雙回升的局勢，二手住宅實際成交表現(xiàn)良好。

1月下旬，漸進(jìn)傳統(tǒng)春節(jié)，樓市暫休，新房無項目入市，供應(yīng)和實際成交均處于低位。一、二手訪客量均大幅減少，預(yù)期處于僵持狀態(tài)。報價指數(shù)有效樣本量減少，整體報價水平稍有好轉(zhuǎn)，經(jīng)理指數(shù)逐步向上逼近榮枯線，具有回穩(wěn)的態(tài)勢。

2017年市場將處在逐步恢復(fù)至合理的過程，目前傳統(tǒng)春節(jié)假期剛過，訪客量和實際成交仍然處于低位，后期將會逐步恢復(fù)。

一手住宅推售量增加

1月新房市場僅3個項目獲得預(yù)售，批售量較前期大幅減少，但是由于12月底項目取得預(yù)售量較多，在1月進(jìn)行推售，故1月推售量增加明顯。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，1月一手住宅有1617套，共計12.5萬平獲批，環(huán)比下跌約6成。其中碧桂園榮匯花園住宅部分套房建筑面積90平以下為安居型商品房。

1月共有7個項目集中入市，其中住宅項目有3個，分別為遠(yuǎn)洋新干線、華盛西薈城和合正丹郡。住宅項目共推售1765套，面積達(dá)17.0萬平，環(huán)比增加近一成，推售時間主要集中在1月上旬。隨著市場對政策逐步消化，觀望情緒稍有改善，銷售情況有所好轉(zhuǎn)。

新房成交處于歷史同期低位

受政策影響明顯，實際成交低迷，備案成交也呈現(xiàn)出逐月減少的趨勢。外加傳統(tǒng)春節(jié)的影響，根據(jù)國土局備案數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交僅1652套共17.4萬m2，套數(shù)和面積環(huán)比分別下跌24%和20%，成交處于歷史同期低位，僅僅高于2012年1月。

由于受成交結(jié)構(gòu)影響，本月高均價南山區(qū)的華潤深圳灣?悅府、半島城邦及恒裕濱城項目與剛需項目遠(yuǎn)洋新干線成交勢均力敵，以致本月一手住宅均價為54931元/平，維持穩(wěn)定。

百套成交僅一個項目

從深圳1月新房成交套數(shù)前十榜單可以看出，除遠(yuǎn)洋新干線有600套商品房被深圳市人才安居集團(tuán)購買以外，前十成交均在百套以下。從區(qū)域來看，前十主要集中在龍崗，本月南山兩個高價樓盤半島城邦和華潤深圳灣?悅府?dāng)D入前列，寶安和龍華區(qū)各占據(jù)一席。

除龍崗?fù)馄溆喔鲄^(qū)成交普降

受政策和春節(jié)影響，1月除龍崗?fù)馄溆喔鲄^(qū)域成交量普降。其中福田、羅湖、寶安和鹽田跌幅均在三成以上。一方面這些區(qū)域均價水平較高，區(qū)域高價獲批艱難成交往往也不理想，外加春節(jié)假期影響，成交下跌屬正常現(xiàn)象。

剛需集中的龍崗區(qū)域價格較低，區(qū)域因素不斷利好新房銷售，本月成交更是在遠(yuǎn)洋新干線的帶動下，成交面積高達(dá)10.4萬平，環(huán)比上升9%。

二手均價小幅回升 成交量持續(xù)下滑

受到春節(jié)因素影響，二手成交量持續(xù)下滑。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，2017年1月二手住宅成交2747套，成交面積約為24.5萬㎡，分別環(huán)比下降27.9%和29.5%，成交大幅下滑的主要原因是1月適逢春節(jié)假期，市場整體冷淡。

10月以來領(lǐng)先指數(shù)持續(xù)下滑，上月下滑至792.8點后有所回升，1月深圳中原領(lǐng)先指數(shù)下滑至795.6點，二手樣本樓盤均價54130元/平，環(huán)比上升0.4%。

根據(jù)樣本樓盤各價格調(diào)整區(qū)間占比來看，有57%的樣本樓盤價格出現(xiàn)上漲，整體樣本樓盤的價格漲幅不是很大，集中在0~5%區(qū)間，漲幅在5%以上的樣本樓盤占比明顯增多。

各區(qū)來看，二手住宅各區(qū)均價本月有漲有跌。1月寶安、龍華、福田區(qū)的二手均價仍在下跌，累計跌幅全市最大，且均將近1成。其余4個區(qū)的二手均價環(huán)比略有上漲，其中鹽田區(qū)環(huán)比上漲1%，為漲幅最大的區(qū)域。

據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，1月全市二手住宅均價為54130元/平，環(huán)比上漲0.4%，連跌3個月后有小幅回升。

租金上漲1.5個百分點

租賃市場開始活躍

年末換租人群增多，租賃市場需求開始活躍。但目前市場整體降溫，租金及租金回報率仍處于低位。

據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，1月租賃市場租金指數(shù)為179.0點，租金水平68.8元/平/月，環(huán)比上升1.5%，自上月租金跌至年度最低水平后有所回升。雖然租金上漲，但1月二手住宅價格也有所上漲，以致租金回報率沒有明顯上升，1月深圳租金回報率為1.53%，依然處在低位。

租賃市場回暖各區(qū)租金上揚(yáng)

從各區(qū)的租金及變動情況來看，1月份全市各區(qū)租金價格均有上漲，其中南山本月2.4%的漲幅繼續(xù)領(lǐng)漲全市。關(guān)內(nèi)的福田、南山、羅湖區(qū)，設(shè)施發(fā)展齊全，租金水平也是全市高位，但其租賃需求較大，租金上漲的程度相應(yīng)較大。而龍崗離深圳核心區(qū)較遠(yuǎn)，租金水平一直不高，本月的漲幅也較小，環(huán)比上漲0.2%。

樓市預(yù)期逐步趨向穩(wěn)定

從反映市場信心的指數(shù)來看，深圳中原研究中心監(jiān)測的深圳中原經(jīng)理指數(shù)自10月新政后持續(xù)處在榮枯線以下，1月依然持續(xù)回升向上逼近50%榮枯線，達(dá)到10月新政后最高水平，經(jīng)理人對后市的信心震蕩回升。深圳中原報價指數(shù)也連續(xù)四周穩(wěn)在榮枯線上，預(yù)期變動收穩(wěn)，有利于年后成交恢復(fù)。

綜合來看，1月新房市場入市項目主要集中在上旬，二手市場受新房帶動影響業(yè)主和經(jīng)理人信心有所回升，但受傳統(tǒng)春節(jié)影響一二手備案成交量紛紛回落。

2017年1月深圳市規(guī)劃國土委發(fā)布關(guān)于《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售價格管理操作細(xì)則》的公告。此文件出臺后，深圳開發(fā)商在項目定價時將受到諸多限制；因為價格均需對外公示，預(yù)售、現(xiàn)售價格將更為透明，并且將裝修成本從申報價格中剝離，顯示官方對于此次調(diào)控的明確表態(tài)?！胺€(wěn)健中性”的貨幣政策與目前升級的限貸政策同出組合依然為主基調(diào)，“去杠桿防風(fēng)險”依然為主要目標(biāo)，未來深圳樓市政策依然趨嚴(yán)，預(yù)計將維持健康穩(wěn)定發(fā)展。

?