一
永嘉清水埠位于甌江與楠溪江的交匯處，是以前的行政區(qū)劃（曾經(jīng)是永嘉最繁華的區(qū)域），地理位置也算優(yōu)越，商業(yè)氣息比較濃厚，因?yàn)闅v史原因，一度跟不上時(shí)代的步伐。
多年來該板塊的商品房庫(kù)存量相對(duì)不是很高。2017年開啟清水埠城中村大改造，頗有“破繭成蝶”的味道。城中村改造后，后續(xù)應(yīng)該還有更多地塊出來，如果集中性開發(fā)，會(huì)形成大型成熟的居住板塊 。
今天出讓的是2宗清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地塊等城中村改造組合地塊，2宗體量加起來達(dá)209畝，起價(jià)19.89 億起。其中二期ZX-D1-02-C地塊占地105畝，二期ZX-D1-02-D地塊占地105畝（原計(jì)劃出讓三宗，第三宗清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-G地塊因故取消出讓）。
本以為清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地塊這宗地塊，地理位置不錯(cuò)，擁有一線江景，規(guī)模大，會(huì)有一番龍爭(zhēng)虎斗，結(jié)果畫風(fēng)轉(zhuǎn)變的太快，竟然由于無人報(bào)名流標(biāo)了，留給大家“一臉懵逼”的表情。
另外一宗住宅金融用地一清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-D地塊，吸引了碧桂園和華鴻兩家房企參與競(jìng)價(jià)。一輪結(jié)束，被華鴻房開以65605萬的底價(jià)拿下，溢價(jià)率0%，樓面價(jià)3614元/平。
二
吃瓜群眾們快速奔走相告，為何這么一宗百畝甌北優(yōu)質(zhì)江景地塊會(huì)流標(biāo)？是不是市場(chǎng)風(fēng)向變了？去年多個(gè)地塊拍出高出預(yù)期的樓面價(jià)，而該地塊竟然流標(biāo)了。
細(xì)細(xì)分析，可能與當(dāng)前市場(chǎng)和該宗地塊本身原因有點(diǎn)關(guān)聯(lián)。
這宗清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地塊，雖然本身規(guī)模大，擁有一線江景，但是起始樓面價(jià)并不低，如果按出讓面積177757.8平計(jì)算，起始樓面價(jià)7500元/㎡（除去劃撥）。如果按出讓面積59087*2.8=165443，起始樓面價(jià)8053元/㎡。而地塊東北面不遠(yuǎn)處的碧桂園翡翠郡16年成交樓面價(jià)為6229元/㎡（7541元/㎡（減去安置房）），華鴻幸福里17年2月成交樓面價(jià)6880元/㎡。
本地塊起始樓面價(jià)定價(jià)偏高，而且安置房建設(shè)要求多，降低了房企的拿地意愿，眼下土拍市場(chǎng)相對(duì)比較理性，開發(fā)商不會(huì)跟風(fēng)盲目拿地。
雖然甌北清水埠板塊前景不錯(cuò)，城中村改造后，將會(huì)成片開發(fā)打造新型住宅區(qū)。但是目前人氣還需要持續(xù)積累，而華鴻幸福里開盤后整體去化一般，也對(duì)板塊預(yù)期有一定的影響。
三
清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地塊，規(guī)劃建設(shè)用地面積69851平方米（計(jì)104.78畝），有劃撥土地使用權(quán)面積10764平方米（其中配建幼兒園用地面積6500平方米，安置房用地面積4264平方米），國(guó)有出讓土地使用權(quán)面積59087平方米，該地塊總計(jì)容建筑面積195582.8平方米，其中劃撥計(jì)容建筑面積17825平方米，出讓計(jì)容建筑面積177757.8平方米。
該地塊容積率2.8，建筑高度≤100米。地塊起始總價(jià)133319萬，保證金46662萬。如果按出讓面積177757.8平計(jì)算，起始樓面價(jià)7500元/㎡（除去劃撥）。
如果按出讓面積59087*2.8=165443，起始樓面價(jià)8053元/㎡。
甌北城市新區(qū)清水埠城中村改造二期ZX-D1-02- D地塊，凈出讓面積69816平，容積率2.6，若該地塊與相鄰ZX-D1-02-C地塊由同一競(jìng)買人競(jìng)得，則該地塊容積率可提高至2.8，起始總價(jià)65605萬，保證金22962萬。起始樓面價(jià)3614元/㎡。
清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地塊硬性條件和軟性條件都不錯(cuò)，地塊方正，規(guī)模大，可塑性強(qiáng)，擁有一線江景，地理位置和地塊規(guī)模比東北方向的華鴻幸福里和碧桂園翡翠郡稍微有優(yōu)勢(shì)。
清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地塊為甌北城市新區(qū)清水埠城中村改造地塊，實(shí)行帶安置條件出讓。
地上計(jì)容建筑面積12825平方米的拆遷安置用房以綜合成本價(jià)4200元/平方米計(jì)算，總價(jià)為5386.5萬元，由縣甌北東片開發(fā)建設(shè)指揮部分四期支付給受讓人：
若該地塊與相鄰ZX-D1-02-D地塊由同一競(jìng)買人競(jìng)得，兩地塊建筑容量可相互轉(zhuǎn)移，總?cè)莘e率不得大于2.8；若兩地塊由不同競(jìng)買人競(jìng)得，須滿足各自地塊的相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)要求布局。
地塊位于甌北城市新區(qū)清水埠，東側(cè)為規(guī)劃陽光大道，南側(cè)為規(guī)劃商業(yè)地塊，西側(cè)為規(guī)劃綠地，北側(cè)為規(guī)劃居住用地，東面是甌北大橋。甌北清水埠片區(qū)擁有永嘉中醫(yī)院等醫(yī)療資源、甌北鎮(zhèn)第一小學(xué)教育套配資源、雙塔公園等人文資源。
碧桂園翡翠郡是入駐永嘉清水埠板塊的首個(gè)商品房項(xiàng)目，2016年1月29日，碧桂園7.86億拿下甌北?? 樓面價(jià)約6229元/㎡（7541元/㎡（減去安置房）），該項(xiàng)目為甌北清水埠城中村改造項(xiàng)目一期用地，就是碧桂園翡翠郡，16年9月10日一期開盤，一期惠后均價(jià)17456元/㎡，二期略有上漲，惠后18295元/㎡。該項(xiàng)目也成為清水埠城中村改造首個(gè)最快落地項(xiàng)目。
2017年2月16日，華鴻以3.18億元競(jìng)得永嘉縣甌北城市新區(qū)清水埠06地塊，樓面價(jià)6880元/㎡，溢價(jià)率59.8%，就是華鴻幸福里，一期惠后均價(jià)13686元/㎡。
四
清水埠一帶原是永嘉的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐，隨著甌北城市西移，逐漸成為典型的城中村區(qū)塊，是全市體量最大的城中村改造項(xiàng)目。清水埠改造采用連片改造模式，打破舊村、舊城和舊廠的界限，將整個(gè)片區(qū)舊城全部推倒重置。根據(jù)規(guī)劃，整個(gè)清水埠老城區(qū)都將改造，未來有可能成為一個(gè)集住宅、商業(yè)用房和寫字樓的綜合性高檔小區(qū)。
據(jù)了解，按照城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃，清水埠片區(qū)分三期開發(fā)——2017年7月11日清水埠城中村改造項(xiàng)目二期02號(hào)地塊的房屋拆除工作正式拉開序幕，此前，永嘉化工廠、永嘉工業(yè)園區(qū)等體量較大的點(diǎn)均已提前進(jìn)場(chǎng)拆除。
隨著甌越大橋、甌北大橋相繼在2014年、2015年的通車使用，拉近了清水埠與市區(qū)的距離，沿甌北大橋、甌越大橋，即可到達(dá)市區(qū)。
來源：溫州房產(chǎn)圈
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