NO.1｜壹

經(jīng)歷過房產(chǎn)暴漲的浮夸年代，也見過2011—2014年溫州樓市的腰斬，目睹許多人一夜暴富、許多人投資失敗走投無路，回望這條投資之路，仍歷歷在目。

樓市的周期總有高峰和低谷，商業(yè)樓盤與住宅樓盤之間也總是有一定得蹺蹺板效應。我經(jīng)歷過樓市這十年，深刻體會到這其中微妙的關(guān)系。

目前，在大家都熱衷于買住宅，住宅市場供應量也大幅增長的時候（今年供應量3600多畝，85%是住宅），憑著十年的投資經(jīng)驗，以及對樓市周期的判斷，我發(fā)現(xiàn)商業(yè)在悄然抬起頭。原本在溫州商業(yè)一直不被看好，商業(yè)供應短缺，但近期市場上，像立體城商業(yè)部門賣的十分不錯，價格也有所上漲。

因此上周有朋友叫我去看一個商業(yè)樓盤，我便抽空去看了。

買房十年，我見過許許多多，卻也是第一次見到這樣的房產(chǎn)品。

NO.2｜貳

上周六早上，一個和我一樣熱衷投資房產(chǎn)的朋友，一早就電話我要我一起去看個盤，至于非看不可的原因，他是這樣形容的：這盤真不一樣，跟市面上所有的盤都不一樣，是值得花大錢下去的。

接著，他就開始以投資專家的口吻給我洗腦：“首先，這個盤在TOD開發(fā)新區(qū)——空港板塊，空港板塊不像市區(qū)成熟的板塊，價格已經(jīng)到天花板了，現(xiàn)在是機遇點，第二這盤體量很大，有25萬方，不是小玩小鬧，而且產(chǎn)品十分創(chuàng)新，是我們此前都沒見過的產(chǎn)品，商務人居一應俱全。并且他們還推出首付6萬的低門檻的投資機會?！?/span>

雖然朋友講了一大通，但引起我好奇的是，買房十年，從天南到地北，除了天上宮闕，什么是我從沒見過的房產(chǎn)品？

NO.3｜叁

8點10左右，到達該盤售樓處附近。堵車堵了近20分鐘，耐不住心中的怒火我咆哮：“這盤能買嗎大哥，這么寬的大馬路堵成這樣子。”

朋友沒理我，20分鐘后到了該盤售樓處，我建議朋友把車停在該盤左手邊的華廷五星級大酒店，這樣顯得比較有身份?？上в猩矸莸娜颂?，連個車屁股的位置也沒給我們留，繞了好幾圈終于在該盤正對面——雅林3號門隨便找了片草地臨時停下。

“看到?jīng)]？今天還只是LOFT樣板房開放，車堵成這個樣子，周邊車全停滿了，溫州人識貨啊，會買房的人最精了！我推薦的能有錯？”朋友說起來手舞足蹈的樣子，像個大傻子。

NO.4｜肆

的確，據(jù)說是9.30開始的樣板房開放活動，8點30分展廳就已經(jīng)被圍得水瀉不通，看下圖吧，隨拍了幾張。尤其是驗資區(qū)，站那呼吸都困難。

瞄了一眼擠爆展廳的人群，還都人模人樣的，看的出來，投資客占大部分。

先去看樣板房吧，朋友建議。排了1個多小時的隊，終于瞧上了，建筑面積約50㎡，層高約5米+的LOFT，雙鑰匙戶型，也就是兩層基本一樣，五臟俱全，挺適合投資，這種LOFT不管是上海、杭州，南京，在全國市場都比較受歡迎。在溫州同樣，龍灣大院12000+的價格售罄一空，市府路壹號2萬2+價格同樣一件不存。

NO.5｜伍

讓我佩服的倒不是LOFT產(chǎn)品，而是這套連環(huán)式營銷體系，吊足了投資者的心理。首付6萬起造聲勢，吸引大波客戶過來，又將樣板房打造成雙簧套。樓下門一隔斷，一層隔成兩層，獨立進戶，從租金分析，該盤位于濱海一道和通海大道交匯處，即空港和經(jīng)開區(qū)兩區(qū)中軸線上，該區(qū)域該類型單層租金大概在1200+，兩層就是2400+，傻子看了都會心動。

尤其是大拆大建后，溫州整個市場租金都很高，該盤離機場樞紐近在咫尺，隨著今年5月份T2航站樓建成，將有大量航務人員，機場中轉(zhuǎn)人員，屆時臨時住宿需求將會大大提升，出租市場隨著需求變大，而像這樣建筑面積40—80㎡的LOFT，一層隔兩層后，即可收獲雙倍收益。

NO.6｜陸

只是這首付怎才6萬起，我不解？問了銷售人員才知道，原來是首付20%起，這倒是新鮮，目前，金融機構(gòu)都已經(jīng)提高了首付標準，原來在政策支持的時候，住宅曾有過首付20%的先例，現(xiàn)在首套都30%，二套甚至是40%。該盤還可以降低門檻，首付20%起，我想這應該是一個分期付款的概念，只不過為了當前購買時資金周轉(zhuǎn)快點，不過就算如此，折算下總價，大部分LOFT產(chǎn)品總價大概40萬多點，持有成本不高，再加上LOFT小面積多功能特點，展廳被擠爆掉的原因大概就在這里了。

其實LOFT作為特殊的戶型，不僅作為臨時周轉(zhuǎn)用，可以作為長居型產(chǎn)品用，看了他們另外幾種戶型，比如L型戶型，我在現(xiàn)場和一個拆遷戶溝通，他在這次拆遷中拿到150萬元左右，他就準備購買這種L型，因為總價低，又能做兩層，90平80多萬，從功能上完全符合了居住空間。

NO.7｜柒

LOFT市場上還經(jīng)常看到，最有想象力的還是院墅產(chǎn)品，也就是朋友一直強調(diào)的我從沒見過的房產(chǎn)品，置身現(xiàn)場，周圍的客戶都在傳該院墅能一層當四層用。

我不解，和他們攀談才知道，原來這院墅有6.4米層高，隔兩層每層還有3.2米，比一般住宅還要高，吃了1.5的容積率，下疊帶4.9米的地下室，空間設計的十分巧妙，形成了前庭后院。

現(xiàn)場碰到一對計劃購買該院墅的夫妻，他們在信河街有一套140平的房子，本想在市區(qū)買一套婚房給兒子，了解了該產(chǎn)品后，計劃買下這里的整套院墅，下疊給兒子當婚房別墅，上疊自己老倆口安享天倫之樂。 從這個計劃看，還算是一個不錯的選擇，但我也提醒他，這里畢竟是商業(yè)性質(zhì)，雖然院墅區(qū)沿河坐落，也打造了一個人工河，看上去氛圍還不錯，但水電費這些還是以商業(yè)算的。 他們卻毫不在意，認定了這里區(qū)域發(fā)展會好，產(chǎn)品性價比高，有升值空間，還振振有詞的訓我，這點水電費算什么。

NO.8｜捌

不過，作為投資商鋪出道的我，更好看這里的商業(yè)，作為總建筑面積約25萬方的大規(guī)模商業(yè)大盤。區(qū)位是非常重要的了，而該盤最大的區(qū)位優(yōu)勢，恐怕就在于它臨近機場交通樞紐綜合體了，因交通匯聚的源源不斷的人流，將形成濃厚的商圈。

從商業(yè)形態(tài)來說，它跟綜合交通樞紐一樣具備集合優(yōu)勢，匯集了商業(yè)、商務人居、購物娛樂、文化于一體。

空港板塊已經(jīng)形成了TOD模式，以商業(yè)為核心，該盤位于空港和經(jīng)開區(qū)兩區(qū)中軸，正是TOD中心點，以此為圓心延伸向外發(fā)展。它可以憑借優(yōu)越的地理位置，串聯(lián)起周邊的雅林農(nóng)業(yè)觀光園、五星級華廷大酒店等城市一眾高端資源，實現(xiàn)公園生態(tài)空間、軌道換乘樞紐、休閑消費中心等多種功能集成，提升整個板塊的投資價值。

另外一個讓我這樣篤定的原因是他們的商業(yè)可出售面積僅20%， 商業(yè)如果可出售面積超過百分之60%就很難運營了。因為沒有開發(fā)商做大股東，整體就難以把控，據(jù)了解，該盤開發(fā)商是力天集團，由開發(fā)商自己作為最大的股東，他就沒有理由搬起石頭砸自己的腳，甚至可以說，商業(yè)成功運營是他整個項目盈利的保障。我靜悄悄地等待商業(yè)的開盤。

來源：溫州房產(chǎn)圈