一

本周土拍大戰(zhàn)可以計入溫州土拍史冊了，拿出今年市區(qū)最優(yōu)質的3宗地塊，不僅僅是房企之間的較量，更隱含著三地之間的博弈。這3宗土拍價格，將重新定義三個板塊（橫瀆板塊，濱江商務區(qū)板塊，菜籃子片區(qū)）的區(qū)域價值。

首當其沖的是今天這宗橫瀆151畝大地塊的出讓，將對未來橫瀆板塊價值，帶來一次極有利的提升，之前板塊內(nèi)多是安置房的身影，或是城中村改造舊村，經(jīng)大拆大整后，仿佛從一個“衣衫襤褸的落魄公子”搖身一變，變成“衣著華麗的貴公子”，同時一躍成為溫州城市新貴板塊，隨著這宗地塊的出讓，未來板塊內(nèi)或將正式開啟高端商品房的新時代。

之前我個人猜測橫瀆和老港區(qū)這兩宗大地塊，報名的房企不會很多，因為門檻確實比較高，不僅總價高，保證金高，而且設置了苛刻的地塊出讓指標，比如今天這宗橫瀆地塊，雖然是“人見人愛”的寶地，但是這塊肥肉不是誰都有資格惦記的。僅3家房企報名，既讓人猝不及防，細細推想，又在情理之中。

二

151畝的溫州市城市中心區(qū)A-28、A-44、A-49b地塊吸引了綠城、濱江、金茂 等 3? 家房企參與競拍（據(jù)悉），起始樓面價19403.6 元/㎡， 經(jīng)過 9 輪競價，最終由綠城 以總價69.2?? 億元競得，樓面價 19630.5? 元/㎡，溢價率 1.2%。

前面9輪，每輪加價1000萬，較為平穩(wěn)，下午14點開始競價，截止14點30分第8輪，金茂報價69.1億，溢價率1%。僅9輪，土拍結束。

雖然有3家房企報名，但是從第三輪開始，幾乎成了綠城和金茂兩家房企PK的“主戰(zhàn)場”。

三

( 地塊詳情）

（出讓部分詳情）

地塊占地面積101233㎡（151.99畝），劃撥代建配建教育、綠化土地面積75444平方米，劃撥代建道路土地面積26068平方米，另劃撥水域地下空間建設用地使用權9957平方米。其中a-49b地塊至少兩棟建筑高度大于150米（超高層）。

A-28和A-44容積率為3.0，A-49b容積率為3.8，零售商業(yè)用地、餐飲用地、商務金融用地40年；地下空間主導功能為配建停車。

地塊總建筑面積352512.6㎡，起始總價68.4億，起始樓面價19403.6 元/㎡。保證金13.68億，每輪增價幅度1000萬。當?shù)貕K競價總價達到889000萬元時，轉為競報保障性面積。

四

（圖表僅標注地塊大概位置范圍，不代表準確地塊形狀）

五

（1）溫州市城市中心區(qū)A-28、A-44、A-49b地塊硬性指標非常不錯，首先地塊規(guī)模大，占地151.85多畝，未來項目可塑性強，可以打造品質大盤。住宅部分實行裝配式建筑和住宅全裝修；

（2）A28和A44地塊容積率3，A-49b地塊容積率3.8，容積率偏高，不適宜打造低密度樓盤，設計布局要求高，其中A-49b地塊，南面擁有一線河景，又緊靠市府路沿線，住宅不低于60米，設計兩棟建筑高度大于150米的超高層建筑，有意打造橫瀆板塊高端住宅形象。

（3）周邊位置優(yōu)越，靠近綠軸板塊和市區(qū)府，人文氣息濃厚（靠近圖書館，科技館，博物館），地塊周邊橫瀆河環(huán)繞，河景資源豐富，適合做景觀中高端品質盤。

（4）橫瀆板塊分為橫瀆河西片區(qū)和橫瀆河東片區(qū)，而橫瀆河西片區(qū)區(qū)域多年來新增房源以安置房為主，有價無市，橫瀆板塊品質商品房急缺，加上片區(qū)內(nèi)人口密度大，潛在客源多，周邊拆遷需求量也大，板塊內(nèi)急需一手品質商品大盤。

（5）地塊雖然屬于橫瀆板塊，但在位置上靠近綠軸板塊，可以共享部分商業(yè)資源和生活配套，綠軸板塊商品房全面突破3萬，該地塊未來定價不低。

（6）地塊也有不足之處，南面有平水王廟，水心道觀等宗教建筑，部分購房者有一定的抗性。

（地塊實景）

六

橫瀆板塊位于市行政中心和車站大道之間，是溫州市區(qū)位優(yōu)越的“黃金地”。為著力解決橫瀆板塊適齡孩子入學、就學難題，推動城市中心區(qū)配套教育設施建設，今年年初橫瀆西片區(qū)批后公示板塊內(nèi)新增橫瀆小學。