前幾天，小編的一個(gè)朋友向我吐槽，說最近去看了瑞祥新區(qū)的在售新盤，發(fā)現(xiàn)同個(gè)小區(qū)內(nèi)不同房源價(jià)格差距很大，有的甚至單價(jià)相差一萬多。
同一個(gè)城市、同一個(gè)小區(qū)、同一個(gè)開發(fā)商造的房子，地段、環(huán)境等等條件都差不多，為什么房?jī)r(jià)相差這么大？
其實(shí)房?jī)r(jià)相差這么多，真的不必大驚小怪。相信當(dāng)您讀完下面的幾點(diǎn)原因就能一切了然了。
1、建筑形態(tài)不同，每平米價(jià)差上萬
大家都知道，在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，高層和排屋、別墅會(huì)有價(jià)格上的差距。
比如，瑞祥新區(qū)的華鴻大發(fā)瑞祥壹號(hào)、萬科時(shí)代大都會(huì)和華鴻中央原墅等項(xiàng)目，高層的均價(jià)約24200元/㎡，而排屋、疊墅等的均價(jià)高達(dá)35000元/㎡，均價(jià)相差達(dá)到了10800元/㎡。
在限容、限建筑密度的規(guī)定下，高低配的模式在瑞安比較普遍，目前瑞祥新區(qū)在售的三大項(xiàng)目華鴻大發(fā)瑞祥壹號(hào)、新希望華鴻中梁瑞祥天樾和萬科星匯里都是高低配。一般而言，在同一個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)，別墅類的產(chǎn)品溢價(jià)會(huì)更高，而多層或者高層之間的差距不大。
2、樓王決定房?jī)r(jià)價(jià)差的上限
一個(gè)樓盤中的“樓王”，就是項(xiàng)目中位置最好、面積最大、價(jià)格最貴的那一整棟樓，而樓王樓層中最好戶型最好的房源自然是整個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)單價(jià)最高的，是整個(gè)項(xiàng)目的房?jī)r(jià)天花板。
樓王一般占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目最好的位置和最好的景觀資源，戶型同樣是精心設(shè)計(jì)，配套同樣也是最佳的。
榮安府效果圖
比如，濱海新區(qū)紅盤榮安府，三期推出的8號(hào)樓樓王，南面直面萬余方中庭景觀，整棟樓幾乎360°環(huán)景，是小區(qū)內(nèi)視野、景觀、日照朝向的最佳樓棟，雖然價(jià)格比其他樓層高出3000－4000元/㎡，仍然被一搶而空。
3、江景房是否一線臨江決定價(jià)差
對(duì)于江景房小區(qū)來說，樓棟對(duì)于江景的距離、視野至關(guān)重要。
特別是在一些對(duì)江景有情結(jié)的城市，一線臨江的房源相比其他基本看不到江景的房源價(jià)格相差極大。
江境1265鳥瞰圖
以去年溫州市區(qū)最火熱的一線江景樓盤時(shí)代濱江上品為例，一線江景房10幢樓的均價(jià)高達(dá)約5萬/㎡，而在同個(gè)小區(qū)內(nèi)，位置較差2號(hào)樓的房源均價(jià)約33000元/㎡。單價(jià)價(jià)差達(dá)到了約17000元/㎡。
4、小區(qū)負(fù)面因素導(dǎo)致價(jià)差
同一個(gè)小區(qū)，地段基本一致，但是具體到每一套房源的樓棟，依然有地段之分。
有些主打高端改善的項(xiàng)目的某些樓棟會(huì)比較臨近宗教建筑、垃圾站、監(jiān)獄、殯儀館等購房者比較敏感的不利因素，開發(fā)商會(huì)對(duì)這些樓棟采取大幅降價(jià)處理。
鹿城金茂府效果圖
比如位于溫州市區(qū)的兩大豪宅鹿城金茂府和綠城鳳起玉鳴，對(duì)于項(xiàng)目的“廟景房”都采取了低價(jià)處理，臨廟的房源均價(jià)比其他房源低了5000－10000元/㎡。
5、商品房和安置房，價(jià)格相差很大
瑞安的不少出讓地塊，都是帶方案出讓，除了用來出售的商品房外，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)還會(huì)代建安置房，有些分得安置房的村民急于脫手，會(huì)以遠(yuǎn)低于商品房的價(jià)格出售。
新湖金銀座效果圖
現(xiàn)在瑞安的不少小區(qū)就是商品房和安置房混搭的，比如新湖金銀座、藍(lán)光雍錦灣、中交中梁塘河上品等。
6、其他因素
除了以上幾個(gè)明顯拉開房?jī)r(jià)查的因素外，樓層的高低、梯戶比、戶型、朝向等對(duì)于房?jī)r(jià)也是會(huì)有影響的。比如頂樓或者過底樓的價(jià)格往往都會(huì)偏低。
從以上案例中可以看到，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，獨(dú)棟產(chǎn)品是稀缺的，單價(jià)明顯高于高層，一線臨江的江景房的要的就是觀景距離和高區(qū)。
對(duì)于居住品質(zhì)來說，同一小區(qū)里的樓王無疑是最宜居的，但是價(jià)格可能會(huì)不太美麗。
同時(shí)，商品房和安置房并存的小區(qū)，商品房?jī)r(jià)格一般都遠(yuǎn)高于安置房，安置房的后期管理難點(diǎn)比較多，這里就不展開一一細(xì)說了。
另外，對(duì)于小區(qū)內(nèi)鄰近宗教建筑、垃圾站、監(jiān)獄、殯儀館、大型配電所等不利因素的樓幢，開發(fā)商一般會(huì)選擇降價(jià)處理，如果購房者對(duì)于這些不利因素的態(tài)度是不在意的話，選擇這些樓幢還是比較劃算的。
房?jī)r(jià)體現(xiàn)的是一間房子的綜合屬性，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，依然有地段之分，買房的時(shí)候，選好了小區(qū)僅僅是一個(gè)開始……
