NO. 1｜壹
今年5月份，塘下中心區(qū)F-1-4地塊由金地集團以樓面價13599元/㎡，地價6.51億元霸氣摘得，刷新了塘下地價記錄，成為當之無愧的“地王”。大半年過去，該項目（金地都會壹號）終于要開盤了。項目如何，許多網(wǎng)友在后臺留言發(fā)問，今天就來扒一扒這個“地王”盤，它究竟值不值得入手呢？
說實話，現(xiàn)如今高價地的處境十分尷尬。一面承受著政府的限價有苦難言，一面要面對市場沒有去年好，像被綁住了腳的螃蟹，橫行不得一步，金地都會壹號若想贏回開盤這場翻身仗，必須對自己下點狠功夫了。
NO. 2｜貳
金地都會壹號項目位于塘下鎮(zhèn)中心區(qū)，瑞安大道以東，規(guī)劃二路以北、規(guī)劃五路以西，地塊周邊緊靠中梁首府和紫荊假日廣場。據(jù)悉，金地都會壹號（備案名：金雅苑）將在本周六（12月29日）開盤。此次開盤將推出1、2、3、5、6、7號樓房源313套，1、4、5號樓商業(yè)16套。
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發(fā)現(xiàn)沒有？金地都會壹號沒有保留，一次性推出了所有房源。就目前市場而言，讓人不禁想問一句：哪來的自信？
NO. 3｜叁
為何筆者要如此刻薄的發(fā)問？我們來算一筆賬，13599元/㎡的拿地價，加上金地成本投入慣例，該盤要想做到有利潤空間均價至少要定在20000元／㎡以上，雖說塘下中心區(qū)板塊目前區(qū)域均價在22000元／㎡左右，甚至有的二手房買到23000元／㎡多了，考慮到當前市場，各個板塊走俏的依然是剛需低價盤，除非有高端項目愿意讓利到底，性價比高于客戶預期，當然幾乎沒有哪個開發(fā)商肯做這種賠本買賣。
因此總價相對較高的中高端盤入市都是慎之又慎，套路也是如出一轍，幾乎都是先推一兩棟，試試市場深淺，這樣至少能給自己保有余地。金地這一推盤套路何解？
也許有人說，這價格雖然被頂在這了，那把戶型做小，降低總價，憑借地王“身段”，去化并非難事，金地都會壹號可怕的地方在這里，項目共6棟樓，只打造了兩種戶型：139㎡、160㎡。不看不知道，全是大戶型產(chǎn)品啊，筆者不解，就當前市場而言，人人都在做小戶型，以低總價吸引客戶，金地怎敢只做大戶型？是剛進入瑞安，不了解本地市場定位失誤？還是真趕時間開盤，復制開發(fā)？金地這一產(chǎn)品定位又是何解？
一位資深同行向筆者透露了內(nèi)情，據(jù)說金地集團只專注于中高端樓盤，有一個數(shù)據(jù)可以說明，2018年金地的銷售價格排名所有房企中第二名，什么意思？像我們熟知的房企，大部分生產(chǎn)的是低總價小戶型的剛需產(chǎn)品，去化自然快，賺錢多，利潤高。改善盤卻是金地的專業(yè)所在，他們“清高”到只做中高端盤，追求專而精。
這一點倒是很符合金地的品牌形象，今年上半年，筆者曾到金地集團深圳總部參觀過，該房企的企業(yè)文化十分有趣，他們強調(diào)自己是一家讀書人的公司。都說讀書人最愛臉面，這點從金地都會壹號還能發(fā)現(xiàn)一二，區(qū)別于板塊內(nèi)其他樓盤，金地都會壹號采用部分基座石材干掛，整盤用材上始終堅持豪宅標準。
NO. 4｜肆
雖筆者也為情懷點贊，但這個完全不按套路出牌的項目實在令人費解。在筆者看來只有兩種情況：要么是完全不懂操盤，要么是憋著絕招。
筆者迫不及待上房管網(wǎng)查看該項目公示的一房一價，震驚之余又明白了金地都會壹號為什么放棄了開發(fā)商那套營銷套路。
金地都會壹號整盤起價11800元/㎡，平層均價18700元/㎡，計容新規(guī)后不再有的躍層均價20700元/㎡。
列位，別忘了該地塊的拿地價：13599元/㎡，！筆者實在算不過來這筆賬。據(jù)打探，瑞安政府對該區(qū)域限價為21000㎡/元，該板塊目前均價在22000元／㎡左右，二手房房東報價23000-24000元／㎡左右，金地開出這個價格可以說是跌破了中心區(qū)板塊的底，令人震驚，頗有點“壯士斷腕”的感覺。
為什么這么說？看看這個項目的“裝備”，你就明白了！
出身：13599㎡／元“地王”價 ——目前最高拿地價
區(qū)位：塘下中心區(qū)——目前在售項目中最核心位置樓盤
學區(qū)：塘下實驗小學——目前塘下硬件最好的小學
商業(yè)：紫金假日廣場——一路之隔塘下最大的城市綜合體
公園：中心公園、全民健身、市政公園——三大公園環(huán)伺
……...篇幅有限，不在此多作闡述，有興趣的網(wǎng)友可自行查閱了解。
眾所皆知，“地王”之所以被稱之為“地王”，是因為它擁有著區(qū)域內(nèi)最優(yōu)的配套，塘下人對中心區(qū)的認可度極高，其實全國都一樣，越是土地稀缺的城市，越看重核心地段，因為中心即稀缺，是少數(shù)人爭奪的有限資源。
NO. 5｜伍
誰都看得出來，為了去化率金地都會壹號是開了一個不賺錢的價格出來，筆者再三分析，猜想有以下幾個原因：
第一是金地是對當前市場不明朗的一個妥協(xié)，第二是按照大房開年底都有回款指標壓力，這個定價是為了能在12月31號前回一部分款，緩解指標壓力。
對于購房者來說，這應(yīng)該算是一件天大的好事，因為政府限價，也因為開發(fā)商自身回款壓力，撿了個大便宜，尤其是那些一心要入住塘下中心區(qū)的土豪們，這可能是一次“抄底地王”的機會。開盤前夕，展廳滿座的人氣似乎也在驗證著土豪們的精明。
據(jù)悉，12月29日開盤當天可享受7.5％的優(yōu)惠，對于要入手的購房者來說，別錯過開盤的優(yōu)惠時機，據(jù)了解，優(yōu)惠僅開盤期間能享受。對于原先想保持觀望視開盤情況再決定入手的購房者，有一點要注意的是，該盤當天313套房源一次性全開，錯過開盤節(jié)點，不僅是錯過優(yōu)惠，也會失去優(yōu)先挑好房源的機會。
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