在房屋的過戶方式中，買賣、繼承和贈與是常見的三種方式。

今天我們來講講住宅的繼承和贈與應繳納的稅費。

需要說明的是，我們這里提到的房屋指的是住宅，不包括公寓、店鋪等。

PART 1：繼承

繼承涉及的稅費情況，很簡單。

不過，需要事先搞清楚2組概念：

第一組：法定繼承人繼承土地、房屋權屬的，契稅、增值稅及附加、個稅都免征。法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

第二組：法定繼承和遺囑繼承。

法定繼承和遺囑繼承的區(qū)別是——

過世后，有遺囑明確了房屋繼承人的，即為遺囑繼承。繼承人可以是法定繼承人，也可以是非法定繼承人，以遺囑為準。

如果沒有留遺囑，就按照法定繼承辦理。繼承人只限上面說的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

需要注意的是，法定繼承情形下，分順位：

繼承人分兩個繼承順位：第一順位為配偶、子女、父母，第二順位為兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承方式有兩種，一是遺囑繼承，二是法定繼承，如果沒有留有遺囑，就按照法定繼承辦理。

這2組概念解釋清楚，下面就來具體說繼承涉及的稅費。

非法定繼承人根據(jù)遺囑繼承土地、房屋權屬的，屬于受贈行為，按3%的稅率征收契稅，其他稅費免征。

繼承申報，需要有繼承公證書，以明確房子繼承人是哪一個或哪幾個，如果是多人繼承人的話，還要明確每位繼承人的權屬份額是多少。這意味著，通過繼承方式來獲得房子，需要交一筆公證費。

PART 2：贈與

贈與是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受的一種行為。房產(chǎn)贈與分特定關系人贈與和非特定關系人贈與兩種情況。其中，特定關系人指配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。特定關系人和非特定關系人的區(qū)別，也就是俗稱的直系親屬、非直系親屬的區(qū)別。

下面說房屋贈與涉及的稅費。

涉及贈與人的稅費，主要有增值稅及附加、個人所得稅、印花稅；涉及受贈人的稅費，主要有契稅、個人所得稅、印花稅。所有稅費，均由稅務機關參照房屋買賣的市場價格核定征收。

如果贈與給特定關系人，贈與人免征增值稅及附加、個人所得稅，僅需要繳納核定價格0.05%的印花稅(2019年1月1日起，對小規(guī)模納稅人按50%幅度減征印花稅，即只需繳納0.025%的印花稅)。

如果贈與給非特定關系人，房屋購入未滿兩年的，贈與人需要繳納核定價格5.6%的增值稅及附加，已滿兩年的免征。因為是無償贈與，因此無需繳納個人所得稅。印花稅仍需繳納。(2019年1月1日起，對小規(guī)模納稅人按50%幅度減征城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅，這樣算下來，贈與人只需繳0.025%的印花稅，如需繳增值稅及附加，稅率為5.3%。)

無論受贈人是否為特定關系人，均需繳納契稅，契稅的稅率為核定價格的3%。

個人所得稅方面，三種贈與情形不征收個人所得稅：一是無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；二是無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人；三是房屋產(chǎn)權所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

也就是說，上面三種情況下可以免征個人所得稅。例如，父母將房子贈與子女，子女是不需要繳納個人所得稅的。

如果不屬于上面三種情況，應當繳納個人所得稅，具體計算方法為：核定價格減去贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，按20%的稅率繳納個人所得稅。

注：從2019年1月1 日起，對小規(guī)模納稅人按50%幅度減征城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。這樣算下來，贈與人只需繳0.025%的印花稅；如需繳增值稅及附加，稅率為5.3%。

下面這兩張表格看下，可能會清醒一點？提前預警：接下來一部分的內(nèi)容，更燒腦！

直系親屬贈與簡明稅率表

非直系親屬贈與簡明稅率表

PART 3：受贈的房屋再出售，怎樣繳稅？

出售受贈的房屋涉及增值稅及附加、個人所得稅。

個人出售無償受贈的房產(chǎn)，房產(chǎn)取得時間是增值稅減免優(yōu)惠政策的關鍵所在。在寧波，購買不足兩年的住房對外銷售時，按照5%的稅率全額征收增值稅；滿兩年的住房對外銷售，則免征增值稅。

個人無償受贈房屋的增值稅計稅時間怎么算？根據(jù)規(guī)定，個人通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系和直系親屬贈與方式取得的住房，對外銷售時，該住房的購房時間按照發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定。

簡單而言，受贈人與贈與人為特定關系人的，該住房再出售時，購房時間按照受贈行為前的購房時間確定。

舉個例子，父母2014年1月買了一套房屋，2017年5月將房屋贈與女兒。女兒在2017年9月將房子出售。從2014年1月購房到2017年9月賣房，持有時間滿兩年，免征增值稅及附加。

如果受贈人和贈與人為非特定關系人，則住房的購房時間，按照發(fā)生受贈行為發(fā)生后新的不動產(chǎn)權證或契稅完稅證明上注明的時間確定(孰先原則)。

在上面這個例子中，假設是舅舅把房子贈與給了外甥，外甥再出售時，那購房時間就按2017年5月起算。

個人所得稅

出售受贈房產(chǎn)的個人所得稅，應扣除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本。具體來說，受贈人的個人所得稅納稅額應為：出售受贈房屋的收入減去原贈與人取得該房屋的實際購置成本，再減去贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后，剩下部分的20%來繳納個人所得稅。

假設一套住房，父母贈與給子女，當初父母買入價是100萬元，子女受贈時繳了3萬元契稅，子女賣房所得200萬元(出售時已滿兩年)，需繳納個稅為(200-100-100×3%)×20%，即19.4萬元(印花稅因為金額小，這里忽略不計)。

法定繼承人繼承的住房再售出，因為繼承時免征契稅，因此，個人所得稅應為差額的20%，(200-100)×20%，即20萬元。

購買這類繼承、贈與的住房，買方繳稅情況跟買普通二手房一樣，即繳納契稅即可。具體的契稅征收政策為：90平方米及以下的首套房、第二套房，按成交價格(不含增值稅)的1%繳納；90平方米以上的首套房，按1.5%繳納；90平方米以上第二套房，按2%繳納；第三套及以上，不論面積，均按照3%繳納。

PART 4：比較比較

現(xiàn)實情況中，繼承、贈與的行為，很少發(fā)生在非直系親屬之間。所以最后，我們以一個例子來比較直系親屬間買賣、繼承、贈與三種方式分別需要繳納的稅費（忽略印花稅、登記費、公證費、中介費等）。

舉個例子

一套90平方米的住房，登記在父親名下、也是父母唯一住房，父親于2014年1月購入，購入時總價100萬元，現(xiàn)在市價約200萬元，要轉給女兒。女兒已成家，家庭有一套房。贈與完成后滿兩年，女兒再賣掉這套住房，售價240萬元。

買賣的話，女兒要按200萬元價格繳1%的契稅，即2萬元；因為購入已滿5年且為家庭唯一住房，父親不用繳納增值稅及附加、個稅?？偠愘M就是2萬元。

繼承的話(假設為法定繼承且繼承人就女兒一人)，沒有任何稅費，但要付6300元的公證費。

贈與的話，父親不用繳稅，女兒要繳核定價200萬元3%的契稅即6萬元。總稅費是6萬元。

女兒兩年后再賣掉這套房子——

如是以買賣形式取得的，因已滿2年，免征增值稅及附加，但因未滿5年，需繳納1%的個稅，即240×1%=2.4萬元。

如是以繼承方式取得，按規(guī)定，女兒應繳納個稅為(240-100)×20%=28萬元。增值稅及附加因滿2年免征。

如是以贈與方式取得，按規(guī)定，女兒應繳納個稅為(240-100-200×3%)×20%=26.8萬元。增值稅及附加因滿兩年免征。