經(jīng)過了前幾年的“夭折”，三線躁動于今年再起。
??華泰證券分析師謝皓宇認(rèn)為，一線人口出現(xiàn)流出、三線人口則現(xiàn)“返鄉(xiāng)潮”，再加上三線省市去化周期的下滑，人口外流和庫存因素將發(fā)生根本性變化，預(yù)計三線城市將迎來趨勢性大周期。
??在報告中，華泰謝皓宇表示，回顧2010年與2013年的兩次三線躁動，二者都因三四線的人口外流和庫存高企而證偽，且未有實質(zhì)性變化。然而，2014年以來土地管控趨向嚴(yán)格，2015年過后，一線城市人口開始出現(xiàn)一絲“逆流”，被擠出的人口則將引發(fā)“返鄉(xiāng)潮”：
??上海人口在2015年已現(xiàn)流出跡象，若剔除自然人口增長的因素，2015年上海常住人口機(jī)械下降16.3萬人。
??截至2016年底，北京人口機(jī)械下降4.1萬人，是2000年以來第一次出現(xiàn)人口流出。
??華泰謝皓宇進(jìn)一步指出，當(dāng)前庫存高企與人口外流的兩大因素均產(chǎn)生變化，并在未來3-5年內(nèi)出現(xiàn)根本變化，即庫存下降和城鎮(zhèn)化減速。
??從主要邏輯來看，本次三線大周期的背后，是經(jīng)濟(jì)增長方式的變化，即一線城市轉(zhuǎn)向效率的提升，而非人口的增加，三四線城市則通過勞動力的拉動承接更多人口：
??當(dāng)卡住土地供給的情況下提高經(jīng)濟(jì)增長，也就需要提高單位面積產(chǎn)出，然而由于單位面積的人口承載有限，導(dǎo)致要求提高勞動生產(chǎn)效率，也就意味著，未來一線城市會自發(fā)的清退部分低效企業(yè)和低效人員，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向更高層級升級。
??相反，三四線城市GDP增長依然依靠勞動生產(chǎn)力的釋放，且依然處于第二產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，所以對勞動力是有需求的。預(yù)計三四線憑借更高的GDP增速，通過勞動力拉動能夠承載更多的人口，形成對一線擠出的承接，進(jìn)而帶動需求。
??未來人口與三線房價怎么走？
??從人口流向來看，當(dāng)前有17個省直轄市為人口凈流入狀態(tài)，主要以珠三角區(qū)域、長三角區(qū)域和大北京為主，且集中在東南沿海區(qū)域。
??在人口凈流出的14個省直轄市中，寧夏、陜西和安徽等8個省市的城鎮(zhèn)化率超50%，這意味著這8個省市的城鎮(zhèn)化主要來自當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移，而同時城鎮(zhèn)人口在向外轉(zhuǎn)移，流向更發(fā)達(dá)的地區(qū)。而這14個省直轄市中的前五位——河南、四川、貴州、安徽和廣西，城鎮(zhèn)化率均在50%左右及以下，依然處于城鎮(zhèn)化率的初級階段，經(jīng)濟(jì)增長方式主要靠勞動生產(chǎn)力的釋放。
??有關(guān)三四線城市房價上漲的可能性，華泰謝皓宇認(rèn)為，從邏輯上判斷，去化50%之后，即庫存周期下降到2~3年時，就能夠帶來三線的漲價。當(dāng)前，三線省市第一類庫存已經(jīng)去化得“差不多了”，去化周期已經(jīng)降到了6個月，接近歷史低位。

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