話說新年伊始，照例要回顧過去、展望未來，作為溫州房產(chǎn)界的知名“烏鴉嘴”，哥當(dāng)然也不能免俗。
一
先簡(jiǎn)單回顧一下2017年的市場(chǎng)。
這三年來哥寫了幾百篇稿子，對(duì)溫州樓市的大致脈絡(luò)還是能拎得清的，當(dāng)然也有打臉的時(shí)候，比如去年初的那一篇《溫州樓市，2017年會(huì)引來價(jià)格拐點(diǎn)嗎？》。
在這篇稿子中，基于以下幾個(gè)因素，哥對(duì)2017年樓市做出了不會(huì)太樂觀的判斷。▼
---宏觀政策環(huán)境層面：銀根收緊；
---地域經(jīng)濟(jì)層面：實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振、人口導(dǎo)入乏力（高質(zhì)量出、低質(zhì)量進(jìn)）；
---供應(yīng)層面：潛在房源供應(yīng)比較充足。
當(dāng)然，文章中也著重強(qiáng)調(diào)了溫州政府的最大籌碼：大拆大整和貨幣補(bǔ)償對(duì)樓市的支撐。
去年初的這個(gè)時(shí)候，盡管看到了“大拆大整”對(duì)樓市的支撐，哥仍然做出了懷疑的判斷，是基于對(duì)溫州公共財(cái)政捉襟見肘的一貫認(rèn)知，“十個(gè)杯子七個(gè)蓋子”，認(rèn)為溫州政府沒有條件持續(xù)進(jìn)行運(yùn)動(dòng)式、大規(guī)模的拆遷改造。
事實(shí)證明哥的目光太落后，我們的政府，總是能創(chuàng)造一切條件，集中力量辦大事！
年初發(fā)完那篇稿子后，首先來打臉的，是三月份的土地拍賣市場(chǎng)，那個(gè)真是“忽如一夜春風(fēng)來”?。∮旰蟠汗S般一下子冒出了許多地產(chǎn)大鱷來溫州抬價(jià)，綠軸、梧田成交樓面價(jià)創(chuàng)近年來歷史新高。
哥當(dāng)時(shí)還納悶，莫非大鱷們要重蹈2011年的覆轍，到三四線城市再留下一地雞毛才方休？
經(jīng)過打聽，哥發(fā)現(xiàn)錯(cuò)的不是大鱷而是自己，原來這些大鱷們，大多是政府經(jīng)過招商引資洽談而過來的，他們?cè)缇蛯?duì)2017年溫州政府雄心勃勃的拆遷計(jì)劃和貨幣補(bǔ)償力度一清二楚！
這種情況下，傻子都會(huì)知道，溫州的房地產(chǎn)市場(chǎng)，又可以鼓搗好一陣子了！
根據(jù)前幾天的政府述政報(bào)告，2017年溫州市區(qū)全年拆遷簽約數(shù)量應(yīng)在5萬戶以上（其中鹿城18000多戶；龍灣17163戶；甌海沒提，但之前的數(shù)據(jù)與鹿城龍灣差距不大）。
與此相對(duì)應(yīng)的是，2017年一手商品住宅開發(fā)商共賣出16164套，也就是說，拆掉的戶數(shù)是新增商品房供應(yīng)戶數(shù)的3倍以上！
“拆遷”，成了左右2017年溫州樓市的最關(guān)鍵變量??！
二
對(duì)溫州樓市的漲跌看法，房哥后臺(tái)常常會(huì)收到朋友們各種留言。▼
房哥，溫州有錢人還是很多啊，房?jī)r(jià)肯定漲！
縣里人都到市區(qū)買房，房?jī)r(jià)還會(huì)漲！
只要丈母娘需求不歇菜，房?jī)r(jià)就不會(huì)跌~
房鍋，現(xiàn)在的錢真不值錢，所以房?jī)r(jià)肯定漲~
對(duì)于樓市的漲跌預(yù)測(cè)，其實(shí)是一件很難把握的事，那是因?yàn)椋?/p>
---影響樓市的關(guān)鍵變量常常具有不確定性，特別是政府行為。如果預(yù)測(cè)不準(zhǔn)，就會(huì)有方向性的誤判；
---影響房?jī)r(jià)漲跌的主要因素，比如貨幣政策、土地供應(yīng)、短期心理預(yù)期、地方政府行為等，與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，很難做定量化分析。
但有一點(diǎn)可以肯定，前面朋友們羅列的那些因素，確能影響房?jī)r(jià)高低，也正是包含這些因素的共同作用，才形成溫州目前的房?jī)r(jià)水平。這反過來也說明，溫州目前的房?jī)r(jià)水平，已經(jīng)充分反映了這些因素所施加的影響。
也就是說，看房?jī)r(jià)走勢(shì)，不是看影響因素本身，而是要看這些影響因素在未來是如何變化的，比如“縣里人到市區(qū)買房是越來越多，還是越來越少？”“溫州人的錢是賺得越來越多，還是越來越少？”等等。
總之一句話，判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，要分析正在變化的因素。
三
那么，溫州樓市2018年的主要變量是什么？
這個(gè)已出讓未上市的潛在房源供應(yīng)數(shù)據(jù)，在2017年初是180余萬㎡，今年同比大幅增長(zhǎng)了230%以上！
今年的新房供應(yīng)量井噴已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)。
▲結(jié)論：從以上歷史數(shù)據(jù)推導(dǎo)，如果市場(chǎng)需求沒有發(fā)生相對(duì)應(yīng)的井噴，那么2018年新房的整體供應(yīng)量無疑是供過于求的，這將給房?jī)r(jià)走勢(shì)帶來較大的負(fù)面影響。
另外，據(jù)了解，目前市區(qū)的拆遷戶當(dāng)中，還有相當(dāng)一部分未領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償款。
所以，拆遷購(gòu)房需求（及其引發(fā)的梯度置換連鎖反應(yīng)）仍將是2018年溫州樓市倚重的中堅(jiān)力量。
另一方面，按照鹿城區(qū)政府對(duì)市委市政府的述政報(bào)告，鹿城區(qū)2018年計(jì)劃啟動(dòng)1萬戶以上的舊小區(qū)改造，如果順利實(shí)施，也將對(duì)樓市起到較大的正面支撐作用。▼
以上是地方政府行為對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)構(gòu)成短期利好的因素。但政府行為也有對(duì)短期樓市構(gòu)成較大利空的因素，那就是鹿城區(qū)本月正式實(shí)施的“房票制度”。
關(guān)于房票對(duì)樓市的影響，之前房哥文章已經(jīng)詳細(xì)分析過，在此不贅述。
四
2018年溫州樓市的主要影響變量，哥已經(jīng)將自己所知道的都列了出來了，利空利好交雜，但負(fù)面因素應(yīng)該是占據(jù)上風(fēng)。所以，哥判斷——
◆2018年溫州樓市的整體熱度將會(huì)弱于2017年；
◆所有樓盤“搶搶搶”的情況不太可能會(huì)發(fā)生；
◆因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域分布不同，市場(chǎng)的冷熱分化會(huì)更加明顯。
與此相對(duì)應(yīng)的是，2017年一手房市場(chǎng)的供給仍然以改善需求為主。▼
由于“偷面積”的存在，溫州市區(qū)110㎡以上的商品房基本都能做到四房，針對(duì)的是改善型客戶，去年這個(gè)比例高達(dá)69%，而90方以下的純剛需戶型只占到15%，而且這些小戶型當(dāng)中，如果扣除阿爾勒小鎮(zhèn)等第二居所的房源，真正提供給剛需的比例會(huì)更少！
另一方面，改善居住需求經(jīng)過這兩年的釋放，剩余購(gòu)房者更趨理性，他們對(duì)地段、品質(zhì)等要求會(huì)越來越高，當(dāng)下市場(chǎng)“偽豪宅”高價(jià)盤不少，但能與土豪匹配的產(chǎn)品不多。
所以從這個(gè)角度來看，2018年很有可能出現(xiàn)中小戶型剛需盤熱、高端高價(jià)大戶型盤相對(duì)較冷的局面。
五
樓市的預(yù)測(cè)畢竟是一件吃力不討好的事情，再次被打臉的概率也很大，但哥還是要說出自己的看法供大家參考，畢竟兼聽則明嘛！
最后的一句話是：
2018年溫州樓市的最大懸念是地方財(cái)政收支狀況和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，它牽一動(dòng)而發(fā)全身，它是這座城市建設(shè)鏈條能否順利運(yùn)轉(zhuǎn)的命脈所系，也是最難以預(yù)測(cè)的地方。
來源：溫州房哥
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