?看一個城市的樓市,不僅要看價格,更要看成交量。
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一般來說,無論價格怎樣,只要成交量旺盛,這個市場就是健康的,但如果價格蹭蹭往上漲,成交量卻上不去,甚至在下滑,這就叫做“有價無市”,這種市場需要小心。
當(dāng)然,如果只見成交量上漲,不見價格有動靜,也不是完全沒問題?!皾q量不漲價”比“有價無市”好得多,至少不用擔(dān)心資產(chǎn)的流動性,不用擔(dān)心崩盤,這樣的市場是健康的,但缺乏想像空間。
對自住型買家來說,最好的樓市應(yīng)該是“漲量不漲價”;對投資者來說,最好的樓市應(yīng)該是“量價齊漲”。
那么,2017年的中國樓市,哪些城市值得買,哪些要小心?
數(shù)據(jù)來源:上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》
數(shù)據(jù)來源:上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》
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1: 這些城市“量價齊漲”——值得買入
? 2016年,成交量與價格漲得都很歡的城市,最典型的是漳州、鎮(zhèn)江、蕪湖、昆山、長沙、南京、佛山、南通、天津、杭州、廣州。這些城市主要分為兩類,一類是優(yōu)質(zhì)的二線城市,比如天津、南京、長沙、杭州;另一類是熱點城市周邊的衛(wèi)星城,比如漳州、鎮(zhèn)江、昆山、南通、佛山,顯示熱點城市強大的溢出效應(yīng)。
當(dāng)然,這其中還有一個城市是廣州,2016年廣州新房的成交均價上漲11%,雖被列入“房價偏熱城市”,但漲幅在一線城市中最低。但廣州樓市無論是成交量還是成交量的漲幅,都居一線城市之首,顯示廣州樓市的穩(wěn)健。
除了這些之外,還有一些城市的成交量和價格在2016年都是溫和上漲,它們屬于不太典型的“量價齊漲”型,分別是成都、惠州、無錫、南昌、濟南、洛陽、常州、南寧、蘭州、貴陽、沈陽。這些城市也基本分為兩類,一類是價格被低估的強省會城市,一類是熱點城市周邊的衛(wèi)星城。
對投資者來說,“量價齊漲”是最理想的狀態(tài),因為有成交量支撐的價格,才是可持續(xù)的價格。
2? 這些城市“漲量不漲價”——適合自住
? 2016年,還有一些城市成交量的增幅很大,但是價格漲幅很小,甚至不漲、降價,最典型的代表是大連、太原、徐州、清遠、???、淮安、珠海、煙臺。這些城市的成交量在2016年的漲幅都在20%之上,但新房成交價的漲幅都在5%以下。這些城市有一個共同特征是均遠離熱點城市,也非強省會城市。
除了這些城市,還有一些城市在2016年的成交量漲幅介于5%與9%之間,屬于非典型的“漲量不漲價”型,分別是重慶、寧波、鄭州、青島、武漢、中山、淄博。
這些城市不太好歸類,武漢與鄭州均屬于“舉全省之力發(fā)展”的強省會城市,但房價已經(jīng)漲過好幾波,導(dǎo)致2016年的上漲動能不大。
重慶,向來是中國樓市的一股清流,一直是“漲量不漲價”的典范,但2016年仍然漲了6%,比大連、青島的漲幅要大。
寧波的成交比較活躍,說明需求繁榮,但價格只能算略漲,可能是因為杭州在省內(nèi)對熱錢的虹吸效應(yīng)。
青島的成交量非常大,但因為山東經(jīng)濟近幾年缺乏亮點,,價格也比較平穩(wěn)了,淄博的情況與青島有點像。
中山因為深中通道的概念,在2016年著實火爆了一把,但目前還沒有明顯地體現(xiàn)在價格上,2016只是小漲。
相比那些“價量齊漲”的城市,“漲量不漲價”的城市一般經(jīng)濟平穩(wěn)、需求旺盛,但缺乏大的利好,價格也就比較平穩(wěn)。對剛需人群來說,這些城市是理想的宜居城市。
3 這些城市“漲價不漲量”——風(fēng)險警示
2016,還有一些城市,價格漲勢如虹,但成交量卻大幅萎縮,最典型的代表是深圳、蘇州、烏魯木齊、東莞、上海,它們在2016年的成交量均為負(fù)增長。其中,烏魯木齊在成交量下降的同時,價格仍然上漲了9%。
另外四個城市其實等同于兩個城市,一個是上海+蘇州組成的大上海都會區(qū),一個是深圳+東莞組成的大深圳都會區(qū),這也是最近兩年中國樓市最火的兩個地區(qū)。
2016年因為上海與深圳空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控,導(dǎo)致兩個城市的成交量的大幅萎縮,但價格沒有及時平穩(wěn)下來,一定時期內(nèi)呈現(xiàn)“有價無市”的僵局,這個僵局也在一定程度上傳遞給了蘇州與東莞兩個鐵桿衛(wèi)星城。
除了這四個典型城市,還有兩個非典型的“漲價不漲量”城市,它們是北京、合肥。北京的價格當(dāng)然不用說,位列少數(shù)幾個“房價過熱城市”,但成交量沒有出現(xiàn)暴漲,2016年只是小幅上漲了12%,雖沒有上海、深圳那么過熱,但成交量仍然被嚴(yán)厲管控。
2016年是合肥樓市烈火烹油的一年,但成交量并沒有大漲,只是小幅上漲了13%,整體的成交量遠少于武漢、鄭州、成都、長沙等中部省會城市,這在一定程度上顯示合肥樓市價格的支撐力不夠。
“漲價不漲量”的城市往往因為:此前的樓市過熱,導(dǎo)致需求被政府嚴(yán)厲限制,成交量出現(xiàn)萎縮,一定程度上呈現(xiàn)“有價無市”的僵局。這類城市一般是區(qū)域價值極高的城市,但同時也是被過度炒作的城市,在這些城市買樓,經(jīng)常會遇到流動性被政府凍結(jié)的風(fēng)險,高收益往往伴隨著高風(fēng)險。
4 這些城市“量價齊冷”——風(fēng)險較大
2016年,還有一小部分城市出現(xiàn)了“量價齊冷”的現(xiàn)象,不僅價格沒有跑贏通脹,成交量也比較萎靡,甚至出現(xiàn)負(fù)增長,最典型的是溫州與臺州。這兩個城市在2008年全球金融危機之前,是中國樓市熱點的區(qū)域之一,但一場金融危機打破了這個地區(qū)的泡沫,直到今天還在艱難轉(zhuǎn)型。浙南樓市的冷清與浙北樓市的紅火,形成鮮明對比。
除了這兩個典型,還有一些城市屬于不太典型的“量價齊冷”類型,分別是長春、西安、昆明。這些城市的新房成交價在2016年的漲幅都在5%之內(nèi),成交量的漲幅也都在12%之內(nèi),這些數(shù)據(jù)放在平常的年份,不算差,但放在2016年的大背景下看,則有點跟不上節(jié)奏,把這幾個城市歸類為“量價齊冷”是相對的。
“量價齊冷”的城市最危險,不僅吸引不到投資性需求,也沒有足夠的剛需作為支撐,到這些城市買房,需要嚴(yán)格把控風(fēng)險。
小結(jié):
經(jīng)過2016年下半年嚴(yán)厲的樓市調(diào)控,一線城市的成交量被嚴(yán)格管控,出現(xiàn)“漲價不漲量”甚至“有價無市”的僵局,市場熱點轉(zhuǎn)移到一線城市周邊的衛(wèi)星城,以及經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好的強省會城市,這些城市出現(xiàn)“量價齊漲”的盛況。
“強省會”之外的大部分省會城市,以及遠離大都會區(qū)的中小城市,則普遍出現(xiàn)“漲量不漲價”的穩(wěn)健態(tài)勢,這些城市特別適合自住類買家。還有極少數(shù)的城市,比如溫州、臺州則出現(xiàn)“量價齊冷”的尷尬,在2016年樓市繁榮的大背景下,顯得有點格格不入。
以上分析也許能為你在2017年的買房決策提供一些參考。不過,本文所引用的數(shù)據(jù)全部來自上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《2016年全國樓市50強城市排行榜》,如果這個榜單的部分?jǐn)?shù)據(jù)不靠譜,會影響到本文的部分結(jié)論。另外,本文只統(tǒng)計了新房數(shù)據(jù),沒有統(tǒng)計二手房數(shù)據(jù),這對北京上海深圳的分析可能會有影響,因為這三座城市的二手房交易量已經(jīng)超過新房交易量。所以,本文的數(shù)據(jù)和觀點僅供參考。
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