2月14日，央行公布了2017年四季度的“貨幣政策執(zhí)行報告”，由這份報告，再結(jié)合央行此前公布的2018年一季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們可以給當前樓市、股市做一個定位。

貨幣供應(yīng)的多少、以及利率的高低，在很大程度上決定資產(chǎn)價格。

我們先看一下截至2017年末的資金成本情況。根據(jù)央行報告：

12 月，非金融企業(yè)及其他部門貸款加權(quán)平均利率為 5.74%，比 9 月下降 0.02 個百分點。

其中，一般貸款加權(quán)平均利率為 5.80%，比 9 月下降 0.06 個百分點；

票據(jù)融資加權(quán)平均利率為 5.23%，比 9 月上升 0.25 個百分點；

個人住房貸款利率小幅上升，12 月加權(quán)平均利率為 5.26%，比 9 月上升0.25 個百分點。

2017年前三季度，央行在貨幣供應(yīng)量上一直收得比較緊，引導市場利率不斷走高。但在四季度，貨幣供應(yīng)量明顯增加，這從M2年末出現(xiàn)反彈可以看出來。

央行四季度“適當放水”之后，市場利率有所降低，只有個人住房貸款利率在“定向加息”的背景下，有所上升。

實體經(jīng)濟利率降低，對股市構(gòu)成利好；個人房貸利率上升，對樓市構(gòu)成利空。

那么問題來了：2017年末的5.26%的房貸加權(quán)利率，在歷史上處于什么水平？會不會導致樓市全面入冬，最終誘導房價下降？

下面我選取了2017年12月、2016年9月（剛剛結(jié)束的牛市、房貸利率最低點）、2014年9月（上一輪熊市利率最高點）和2009年6月（金融風暴四萬億政策出臺后，房貸利率最低點）四個時間點，從央行“貨幣政策執(zhí)行報告”里提取了當時“加權(quán)平均”的利率情況：

可以看出，在2009年6月中國商業(yè)房貸的“加權(quán)平均利率”創(chuàng)下了歷史最低點，為4.34%；在剛剛結(jié)束的這一輪政策牛市里，房貸“加權(quán)平均利率”的最低點是2016年9月創(chuàng)造的，為4.52%（基準利率為4.9%）。

而在上一輪“熊市”（樓市最冷的時候）中，房貸“加權(quán)平均利率”的最高點出現(xiàn)在2014年9月，為6.96%。

2017年末的5.26%雖然相當于基準利率（4.9%）上浮了7.3%，但距離6.96%還有相當大的距離。換句話說，如果央行按照0.25個百分點的標準步伐加息，需要6到7次加息，才能讓房貸利率上升到6.96%。如果在基準利率4.9%的基礎(chǔ)上上浮，達到6.96%相當于上浮42%！

此外，通過上述表格可以看出，熊市的時候，個人房貸實際的利率可以跟“非金融企業(yè)及其他部門貸款加權(quán)平均利率”持平。而目前，房貸利率只相當于“非金融企業(yè)及其他部門貸款加權(quán)平均利率”的92%。

這意味著，實體經(jīng)濟在銀行貸款，利率比個人買房貸款要高出大約10%！也就是說，目前的利率水平顯示：央行仍然在鼓勵大家買房子，而不是限制大家買房子！

再看一下貨幣供應(yīng)的總量。

表面上看，截至2017年末M2的同比增速只有8.2%，創(chuàng)下了改革開放以來新低。但這是兩方面造成的：第一，金融去杠桿，銀行購買和持有的資管計劃、理財產(chǎn)品等大幅減少，帶動M2同比增速下降；第二，在金融創(chuàng)新情況下，相當一部分“準貨幣”未被計入M2，比如貨幣基金（2018年開始計入）。

央行的報告告訴我們，截至2017年末人民幣貸款余額同比增長12.7%，社會融資規(guī)模存量同比增長12.0%，這兩個重要指標的增速仍然遠遠超過GDP（6.9%）。在這種情況下，資產(chǎn)價格很難停止不動。但M1和M2增速的剪刀差，的確出現(xiàn)了下滑（見下圖），這是資產(chǎn)價格上漲速度減緩的重要原因。

下圖是2017年新增人民幣貸款情況，新增額里7.13萬億為“住戶貸款”，占了全部新增貸款（13.53萬億）的接近53%！

下圖是2017年新增人民幣存款情況，企業(yè)存款、個人存款都“同比少增長”了很多。而“政府存款”突破了30萬億，增速達到了12.8%，是大類里增長最快的。這說明，財富正在迅速向政府手里集中。

解釋一下：政府存款包括財政存款、住房公積金存款、社保存款、軍費等。其中“住房公積金存款+社保存款”占全部政府存款的超過一半。

剛剛說的是2017年四季度。再看看2018年1月的情況。

根據(jù)央行的數(shù)據(jù)，2018年1月新增人民幣貸款2.9萬億元，創(chuàng)下了歷史新高。其中住戶貸款的數(shù)據(jù)，我們不妨拿來跟2017年1月和2016年1月做一個對比：

2016年1月，是國家大力提倡“樓市去杠桿”，鼓勵大家買房的時候，當時新增住戶貸款（居民家庭、個人貸款）只有6075億元；2017年1月，是樓市調(diào)控開始不斷升級的時候，新增住戶貸款為7521億元。到了今年1月，被認為是樓市調(diào)控最嚴厲的時候，新增住戶貸款竟然達到了9016億元，幾乎是2016年1月的1.5倍！

值得注意的是，2018年1月新增住戶短期貸款竟然高達3106億元，是2017年、2016年同期的2.5倍！這異常的高增長顯示，仍然有大量居民家庭、個人，以買車、裝修等名目貸款，但錢最終被用于買了房子！

羅列了一堆數(shù)據(jù)，是想告訴大家：

第一，當前房貸利率水平仍然明顯偏低，不足以讓樓市真正入冬。當然，這個利率對實體經(jīng)濟、股市也都構(gòu)成利好。而且從目前情況看，2018年央行最多在下半年有一次加息，但0.25個點的加息，只能說是“意思意思”而已。

展望未來，人民幣利率上升的步伐會非常緩慢，因為經(jīng)濟不具備對高利率的承受能力。

第二，2017年新增人民幣貸款里，超過半數(shù)給了居民家庭，其中大部分是買房。2018年這個比例會降低（企業(yè)表外融資移入表內(nèi)，會做大分母），但住戶部門貸款總額仍然會顯著上升。給居民家庭加杠桿，仍然是維持經(jīng)濟發(fā)展的基本手段。

結(jié)論：2018年的樓市并不寒冷，股市也是這樣。

來源：劉曉博