2018年悄然而至，溫州幾大房產(chǎn)公眾平臺也陸續(xù)發(fā)布了今年房價走勢的文章?？傮w來講，與哥的判斷基本一致，普遍對2018年的樓市持相對謹(jǐn)慎的態(tài)度，不如2017年那么樂觀。

但金融哥也發(fā)現(xiàn)，各大平臺的報告主要局限于分析土地供應(yīng)量增大這一因素，對房價走勢影響至關(guān)重要的金融形勢變化所帶來的入市資金量的變動，未做深入分析，不免讓報告缺少足夠的說服力。

為了讓大家對2018年的樓市走向有更準(zhǔn)確的認(rèn)知，金融哥來給大家講解下2018年樓市入市資金的變化情況，進(jìn)而判斷溫州樓市未來走勢。

A、購房者的錢從哪里來？

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015-2017年市區(qū)一、二手房的成交總額是1900億元左右。在1900億元的購房款里，銀行共發(fā)放住房按揭貸款800億元，占比42%，據(jù)此可推算購房者自籌資金為1100億元，占購房款的58%。

單從以上這組數(shù)據(jù)來看，購房者的資金杠桿不算太高，但由于溫州的樓市存在較多的賣掉舊房子再買新房子的置換交易，所以在這個1900億元的成交總額中，800億住房按揭貸款是金融機(jī)構(gòu)實(shí)打?qū)嵉男氯胧匈Y金，而購房者的1100億自籌資金，存在著很多重復(fù)疊加的情況。

舉個例子

土豪甲以300萬的價格賣掉了一套二手房（接手者支付150萬，銀行按揭150萬），然后以600萬的價格購入一套商品房（土豪甲首付300萬，銀行按揭300萬）。

這個時候，按照統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一二手市場的成交總額是900萬，其中銀行貸款450萬，自籌資金450萬，兩者之比為0.5 : 0.5。

但是在分析資金來源后，你會發(fā)現(xiàn)，在上述交易中，新入市資金實(shí)際為600萬（銀行出了450萬，二手房接盤者出了150萬），銀行貸款 ：自有資金 = 0.75 ： 0.25。

從這個角度來推斷，在新入市資金來源構(gòu)成中，住房按揭貸款至少撐起了半壁江山！

據(jù)統(tǒng)計，2009-2014年期間，我市的住房貸款，平均每三年新發(fā)放量在300多億元區(qū)間，而最近三年投放量達(dá)到了800億元，其中2017年投放量更是超過300億元，一年的投放量抵得上過去的三年投放量。

所以說，撐起這三年熱熱鬧鬧樓市的光景，把大部分功勞歸于銀行，還真是一點(diǎn)也不假。

銀行的錢投放多了，購房者的資金杠桿又從2014、2015年的大幅探底反彈至金融風(fēng)波那幾年的水平。以下是歷年辦理住房按揭貸款的購房者，其貸款比例平均水平：

回過頭來再看看購房者的自籌資金部分，從上面數(shù)據(jù)可以大致推算，這幾年，平均每年應(yīng)在200多億元的區(qū)間。

而在2017年這個“大拆大整”年，拆遷簽約戶數(shù)5萬余戶，其中選擇貨幣補(bǔ)償比例在30%上下，約1.5萬戶。

假設(shè)按照戶均200萬補(bǔ)償款的保守估計，則貨幣補(bǔ)償總額為300億元，按照房哥之前在龍灣的抽樣調(diào)查，約45%的貨幣補(bǔ)償者選擇重新購房，據(jù)此估算2017年會有100多億元的貨幣補(bǔ)償款已經(jīng)入市或者存在入市購房的意愿，該項資金如果全部釋放入市，將占據(jù)購房者自籌資金的半壁江山！

也就是說，按照上述分析入市自籌資金的來源構(gòu)成，意味著在銀行貸款利率及額度穩(wěn)定的狀況下，2017年“大拆大整”所釋放的購房資金，可以將溫州市區(qū)一年的房產(chǎn)購買力提升一倍！

B、2018年，資金面還能繼續(xù)支持政府大力拆遷嗎？

答案是難度很大。

究其原因，首先是經(jīng)過這兩年的“大拆大整”，舊城區(qū)面貌已經(jīng)發(fā)生巨大的變化，該拆的基本都拆了，剩下“棚屋區(qū)”已經(jīng)不多；

其次是拆遷需要強(qiáng)大的財力支持，溫州政府財力不足。近兩年，政府之所以能順利推進(jìn)拆遷和貨幣化安置，主要是當(dāng)時信貸政策寬松，通過整合國企資源從銀行大量融資，但目前負(fù)債額超千億，部分市屬國企負(fù)債率超過80%，這些負(fù)債多數(shù)是短期貸款，續(xù)貸壓力大。加上目前金融監(jiān)管趨嚴(yán)，溫州政府對銀行貸款投放的影響力又較弱，政府已經(jīng)有很多項目無法從銀行獲得更多融資，而即將大力推進(jìn)的“大建大美”更消耗資金，所以只能減少拆遷，將有限的財力投入到“大建大美”中。

再次，政府目前只有通過增加賣地才能維持資金周轉(zhuǎn)和建設(shè)任務(wù)。政府稅收、發(fā)債和銀行融資等方式能騰挪的資金已非常有限，目前只有大量增加賣地才能給接下來的“大建大美”提供資金保障。另外，銀行也會對政府適當(dāng)施壓，要求其多賣地來降低國有融資平臺債務(wù)率以方便項目融資審批。

C、2018年溫州金融形勢及房價走勢

1、貸款投放進(jìn)一步向政府項目傾斜，住房貸款和個人貸款新增投放量會大幅減少，企業(yè)貸款繼續(xù)負(fù)增長。

各銀行普遍認(rèn)為，目前溫州的企業(yè)經(jīng)營還是不理想，對企業(yè)新增投放的貸款如果出現(xiàn)不良，將會遭受極為嚴(yán)厲的處罰。為穩(wěn)妥起見，銀行可能會將貸款盡量投給政府項目。

而受監(jiān)管要求，對住房貸款和個人貸款的新增量進(jìn)行嚴(yán)格控制，不得再像前兩年那樣大量向這兩款領(lǐng)域投放，需控制在貸款投放總量的一定比例內(nèi)。銀行總體反饋是，會大幅縮減這類貸款，部分銀行甚至表示僅維持存量。這塊情況比去年的預(yù)期要縮減的更厲害，初步預(yù)計新增量僅到去年的一半左右，即175億元左右。

企業(yè)貸款繼續(xù)負(fù)增長，會使得企業(yè)資金面困難情況加劇，改善型購房需求會有所減少。雖然銀行將貸款集中向政府項目傾斜，但國有融資平臺負(fù)債率已趨于高位，可獲得的貸款量也很有限，僅能滿足“大建大美”的部分資金需求，對賣地仍存在強(qiáng)烈依賴。

2、進(jìn)入樓市資金大幅減少，而土地放量下新房上市量居高不下，房價下跌不可避免。

在目前的金融環(huán)境下，我們預(yù)估2018年拆遷款入市資金仍能達(dá)到2017年的30%左右，即60億元。住房貸款新增量是2017年的一半，即175億元左右。而居民購房自有資金仍按保持不變計算，即151億元左右。

三項入市資金合計386億元。而2017年估算為656億元左右，2018年僅為其59%左右。

在缺乏足夠入市資金支撐的情況下，2018年市場供需逆轉(zhuǎn)似乎不可避免，購房者特別要警惕土地供應(yīng)量較大的板塊（如龍灣區(qū)瑤溪-浙南科技城板塊），預(yù)計2018年下半年及2019年有可能出現(xiàn)較大幅度下跌。

來源：溫州房哥