5月8日綠城以封頂價18326.8元/㎡，整整214輪的鏖戰(zhàn)，拿下38畝的濱江商務區(qū)桃花島片區(qū)T05-18地塊，競報保障性面積3200㎡。從關注度看，這次土拍，溫州房產(chǎn)圈內(nèi)圈外一片沸騰。

網(wǎng)友調(diào)侃：“看到地價，感受到背后一絲涼意”, “王者綠城又霸氣歸來”。

這次參與報價的有15家，多為全國性品牌房開。值得一提的是，本次出現(xiàn)了多家如中南、卓越、禹州、招商等首次來溫的企業(yè)，他們迫切想進入溫州，這點從競價到最后的7、8家都是這幾家新來的房開可以看出。

這看似一場跟風的「土拍」，深究起來背后并不簡單，值得我們細細玩味。是怎么樣一宗地，引得15家房開圍獵？開發(fā)商拿地行為常常被拿來當作評測樓市風向的參考坐標。新房開為什么選在這個時候來溫州拿地？這宗高溢價的綠城地塊的出讓預示著新一輪地價上升才剛剛開始還是最后的起舞？

一

從位置上看，綠城獲取的地塊屬于濱江商務區(qū)的最東面（名人花園隔壁），在位置上隸屬于龍灣嶼田村。而樓面價拍到了近幾年濱江商務區(qū)樓面價第二高，板塊內(nèi)的地王是華潤萬象天地（樓面價19439元/㎡），華潤萬象天地的位置明顯處于優(yōu)勢，地處CBD核心位置。

與這宗地塊在位置上最接近的是新希望天麓，新希望天麓是2017年1月6日以樓面價17492元/㎡成交，溢價率31.82%。

當這宗綠城地塊拍到17492元/㎡時，已經(jīng)達到濱江商務區(qū)東面的一個板塊地價天花板，而事實上這宗地的拿地預期價格超過了天麓，也沖破了該片區(qū)的地價天花板。

當?shù)?/span>166輪報價超過13.87億，溢價率超過43.1%時，樓面價超過新希望天麓17492元/㎡，此時還在競價的房開有編號8275（綠城）,8778（卓越），8806（中南）,8915（禹州）,9028（旭輝）,9029（榮安）,9035（金地）,9039（世茂）。

當這宗地塊達到板塊天花板樓面價甚至超過板塊預期時，依然有8家房開大鱷看好這宗地塊，繼續(xù)競價，如果單憑綠城一家房開有這個拿地意愿，僅僅是一家的研判，事實上這么多家房開大鱷對這宗地塊的認可，對板塊推動力的力量不小。

當多家房開共同將一個板塊樓面價推向了一個新的高度，無形中形成了一種驅(qū)動力，雖然在龍灣嶼田村，但也顯示了這些房開對濱江商務區(qū)板塊的預期價值乃至當前樓市行情持積極態(tài)度。

土地市場一向被稱為樓市的風向標，春江水暖鴨先知。

從鏖戰(zhàn)到最后的這8家房開看，卓越，中南，禹州，榮安，世茂屬于首次來溫州拿地，僅僅是個開始，也打開了新一輪的房開大鱷下溫州的局面。這些房開中不乏全國前30強的企業(yè)。

鹿城區(qū)在溫州人心目中的地位是不可動搖的。新希望天麓于去年末首開，地屬鹿城區(qū)濱江CBD，一線臨江，銷售情況并不是很好。在此情況下，為什么這么多全國性企業(yè)愿意為龍灣38畝地塊付出更高的代價去獲得呢？為此我特意采訪了這8家中的幾家房開中的部分代表，就這宗地塊進行了一些交流探討。

?因企業(yè)普遍要求，以下采訪內(nèi)容隱去了具體被采訪人。

一位房開負責人提出了自己的看法：第一季度土地市場沉默了幾個月，事實上是暗波洶涌的。多家新來房開早幾個月已經(jīng)來溫州伺察，無論是2018年的銷售額壓力還是貨值壓力，目前大多房開處于“拿地饑渴狀態(tài)”，按計劃新的房開是緩緩出現(xiàn)，由于第一季度市區(qū)幾乎沒有地塊供應，才上演了“十幾家房開大鱷集中搶地”的大戲，大家集中在第二季度圍攻地塊。

另外一位房開負責人則表示：“整個浙江省2017年處于快速增長的通道，相對浙江省杭州、寧波、臺州、義烏、嘉興等城市，溫州于2017年至今并沒有太大的價格上漲，溫州這一輪可能要進入補漲的通道，如5月9日出來的一宗嘉興海寧地塊，竟然引得35家房開報名競拍”

一位對溫州樓市有深入了解的項目負責人表示：“本次報名房開都是外來房開大鱷，還有不少新進房開，他們的視野不僅局限于溫州，而是整個浙江市場，目前整個浙江市場上行趨勢非常清晰，杭州，寧波，嘉興樓市房價過熱，相對而言，溫州還算比較理性，對他們而言，將資金轉(zhuǎn)移到溫州這個三線城市有不少的投資機會；

本次競價的15家房開中，可以歸為2個特征房開，有一批是未進入即將進入的房開，還有一批是已經(jīng)在溫州有一定根基的外來房開，他們形成2股相對競爭的力量，都是抱著占領的心態(tài)拿下這宗地塊。

而從這宗綠城地塊本身特征看，這宗地位置比較好，體量不大，僅38畝，適應開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)快的模式，保證金不高，對于以攻入心態(tài)而言的房開，競爭這宗地塊，對利潤要求沒有這么高。”

對溫州樓市的影響或者方向決定：當樓市正在達到平衡狀態(tài)，將要決定樓市向上或向下時候，樓市中最有決定力的土地價格打破了僵局做出了選擇。這波由開發(fā)商在一級土地市場推動的力量不可小覷，繼去年一線房開悉數(shù)來臨溫州樓市搶了一波行情后，今天看到新的一波房開如中南、卓越等也拍馬殺到蠶食溫州樓市。

究其原因，正如我采訪的幾位房開負責人說的，浙江其他城市面包與面粉價相差無幾的，折騰得差不多了，而溫州樓市的面粉與面包價尚存在合理的差價，如果綠城這地塊政府能給它賣到3.5萬（一方面指政府限價許可，另一方面市場接受），尚有利潤可圖，溫州樓市環(huán)境比起其他地方樓市競爭壓力還輕松些，這也許是這波全國性房開激烈拼搶的原因之一了。

那么這波新的房開趕集般來到溫州樓市，瘋狂搶食土地市場蛋糕，很顯然會打破原一線房開在溫州樓市多家共拿一宗地“穩(wěn)穩(wěn)當當”開發(fā)賺錢的結(jié)盟心態(tài)，會刺激拼殺地市的“血性”，地市的混戰(zhàn)從此拉開，從而會推高土地價格的走高?！哉f綠城地塊的競拍或許是溫州樓市走到一個十字路口的一次選擇，土地風向標作用再次“顯靈”。

三

綠城地塊的出讓，最大的受益者無非為新希望天麓，原本購房者對于天麓這個濱江商務區(qū)東面邊緣比較抗拒，但隨著濱江CBD的發(fā)展，這個區(qū)域也有向中心化發(fā)展的趨勢。

綠城地塊屬于龍灣與鹿城的交界處，未來將承載一部分鹿城購房者外溢出來的需求。

去年6月開始，溫州政府彈性限價（階段性限價），對新盤報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價不予審批通過（兼顧成本），? 溫州大趨勢向東發(fā)展，龍灣土地樓面價與鹿城土地樓面價在不斷的縮小。

比如去年12月萬居置業(yè)17635元/㎡拿下龍灣蒲州板塊同人花園隔壁地塊，也超過了周邊鹿城濱江商務區(qū)板塊的碧桂園瓏悅，新希望天麓的樓面價。反而凸顯了鹿城濱江商務區(qū)樓盤的性價比，地段優(yōu)勢更突出的鹿城濱江商務區(qū)板塊的樓盤價值高于龍灣蒲州萬居項目和綠城項目，未來售價蒲州萬居項目和綠城項目樓盤價格更高。

同一個區(qū)域，一般購房者眼里，往往鹿城的樓盤會更有性價比優(yōu)勢，溫州人對于鹿城的區(qū)位情結(jié)根深蒂固，買鹿城的樓盤更有面子。

當龍灣與鹿城分界處各個板塊價格空間慢慢縮小時，同時受到政府統(tǒng)一限價的影響下，鹿城這邊的濱江商務區(qū)等板塊成了“價格低洼區(qū)”，對濱江商務區(qū)幾個樓盤是一大利好，綠城地塊拍出后，帶動了近兩天新希望天麓和華潤萬象天地的銷售。

綠城拿地價18326.8元/㎡，競報3200㎡保障性面積，加上全裝修造價最低2500元/平，外立面造價500元/平，景觀造價1000元/平，公共設施造價600/平等，據(jù)業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃估算，根據(jù)綠城拿地樓面價，未來房價保守估計在3萬甚至3.5萬以上。而縱觀目前鹿城區(qū)濱江商務區(qū)的幾個樓盤單價，新希望天麓均價3.2萬，華潤萬象天地單價3.5萬，碧桂園瓏悅單價3.1-3.3萬，新希望金地十一峯單價預計3.3萬以上。

但在走訪該區(qū)域二手房時我們發(fā)現(xiàn)，龍灣地塊周邊的二手房普遍還是在兩萬上下，但鹿城區(qū)卻在三萬以上，差價在一萬元左右。在浙江省其他城市土地難以獲得全國性房開瘋狂進入溫州及溫州政府限價雙重影響下，同一區(qū)域鹿城竟成為了區(qū)域價格洼地。

一宗綠城高溢價地塊，引發(fā)的溫州樓市蝴蝶效應正在不斷發(fā)酵中……