導(dǎo)讀：根據(jù)房管網(wǎng)消息，華鴻陽光城·翡麗公園（備案名翡麗園）一期將于7月14日（本周六）開盤。

1、開盤樓棟

一期預(yù)售住宅1幢、3幢、5幢、8幢、10幢、11幢、12幢、15幢、17幢、18幢、19幢計建筑面積30567.7㎡，279套。

?紅色為一期開盤樓棟，點擊查看大圖

2、樓盤區(qū)位

該項目位于甌海大道與河頭龍西路交匯處（龍灣二十五中西面）。

?規(guī)劃在線截圖。/溫州市規(guī)劃局

3、開盤價格

備注：裝修標準統(tǒng)一為平層戶型1350元/㎡，躍層戶型1000元/㎡

4、價格分析

翡麗公園主打多層電梯洋房，它的特點就是得房率會比市面上最普遍的二類高層（11-18層樓房）、大高層（18層以上樓房）高很多。

我們以翡麗公園119方為例，與周邊樓盤做個對比。

同樣是103方的套內(nèi)面積，由于每個樓盤得房率不同，建筑面積大不相同。

如果按翡麗公園的定價規(guī)律來給其他樓盤定價，中央尚品換算后定價約1.36萬/㎡，TOD國際新城換算后定價約1.29萬/㎡。

換算后價格和實際價格差了將近7000元/㎡！

由此看來，翡麗公園整體折后均價14992元/㎡的定價比較便宜。

5、為什么定價較低？

翡麗公園為什么定價這么低呢？

主要原因

1、瑤溪板塊目前新房供應(yīng)量過剩，像TOD國際新城、祥生·中央尚品，它們都還有不少在售房源，銷售壓力大。

2、即便是在商品房過剩的瑤溪板塊，翡麗公園仍是處于板塊最邊角，浙南科技城區(qū)塊的東南角，地理位置兩不靠。

自身條件一般，使得翡麗公園只能通過低定價來吸引購房者。

6、低定價能否撬動市場？

哥認為還是有可能的?，幭鍓K一二手房的價格在17年有過一波上漲，抑制了許多剛性需求。

?17年瑤溪板塊四個季度價格走勢示意圖

此次翡麗公園產(chǎn)品以中小戶型為主，定價便宜，正好迎合了這部分被抑制的客戶的需求。

而且，除了龍灣的剛需客戶，不少鹿城區(qū)東南側(cè)的客戶也可能選擇翡麗公園。翡麗公園毗鄰甌海大道，若有一輛小車，去市區(qū)也比較方便。

綜上所述，盡管翡麗公園處于板塊最邊角的位置，但定價低，拉低了瑤溪板塊房源價格。在這種情況下翡麗公園能否獲得購房者青睞值得關(guān)注。據(jù)說翡麗公園認籌人數(shù)也還不錯。

7、選房分析

戶型方面，翡麗公園以120方以下的中小戶型為主，得房率高，基本沒啥大問題。

著重說下選房。

5#定價最高，但性價比低！

5#東邊間靠近中央花園，但它的戶型除了在衛(wèi)生間開了兩個小窗外，沒有設(shè)置其他窗戶了，無法很好地利用東側(cè)景觀資源稟賦。

?5#東邊套121方戶型

并且它的三朝南戶型挨著南側(cè)2#，估計樓間距十幾二十來米，景觀、視線等條件局促。景觀、視線上的感受可能與下呂浦上世紀的多層老房子沒太大區(qū)別。

不僅是5#東邊間，8#東邊間也是同理，它們戶型、位置的主要功能不僅得不到發(fā)揮，反而在揚短避長，簡直暴殄天物！

相比5#東邊間，哥更推薦8#、15#、17#的東邊間，視野條件更好一點，價格更低。

還有，一期中最具性價比的應(yīng)該是18#。折后均價14696元/㎡，東南朝向，冬暖夏涼，樓間距大，正對花園。

?18#視線示意圖

據(jù)說該樓南偏東約20-30°左右，偏角略大，冬日三點后的日照強度會變偏弱，但正午和早上的日照還是夠的，總之瑕不掩瑜吧。

關(guān)于翡麗公園就先說這么多了。