據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，截至2月末，商品房待售面積70555萬平方米，比去年末增加1015萬平方米。全國去庫存周期在2015年達到20個月的最高點后，經(jīng)過兩年的去庫存，目前已經(jīng)下降到12個月。
??而據(jù)記者了解，農(nóng)民工進城購房以及大量棚改帶來的需求，成為三四線城市去庫存的主力軍，但因一二線城市投資需求外溢也帶來價格上漲預期，部分庫存周期超過20個月以上的城市，價格已先行上漲。
??自2016年10月開始，一線城市以及部分熱點二線城市出臺嚴控政策，在樓市高燒得以降溫的情況下，使得投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，導致房價節(jié)節(jié)攀升。
??投資需求外溢
??“廣州周邊三線城市江門，今年房價同比漲了大概50-60%。”老家在江門的一位購房者告訴記者，去年在深圳買不起的人眼看房價翻倍了，擔心漲價就趕快回老家買，推高了價格。
??上海易居研究院副院長楊紅旭總結(jié)發(fā)現(xiàn)，從2015年樓市回暖以來，需求是層層外溢的，板塊輪動，先是一線最先暴漲，然后外溢至二線，最后外溢到經(jīng)濟發(fā)布城市帶的熱點三四線城市。
??在廣東中山、惠州等三線城市，房價在一年多的時間內(nèi)均已翻倍，有些區(qū)域甚至翻了兩倍，而購買群體超過八成都來自于深圳、廣州的投資需求。
??佛山當?shù)厝耸扛嬖V記者，因為佛山僅局部限購，這引發(fā)外地客都來炒房，比如佛山市高明區(qū)，炒得房價半年升了兩千多。一位在深圳工作的白領也向記者表示，佛山房價未大漲前，她近期準備前去買房投資。
??近期全國多個城市的投資者都向記者咨詢?nèi)木€城市投資買房的事，一位福建的投資客說，泉州從去年10月份開始已漲三五千一平米，主要是受到廈門炒房團的炒作影響，今年3月份又開始了新一輪的漲勢，目前新市政府周邊的樓盤大概在1.3萬/平米左右。
??山東一位投資者也告訴記者，他想投資老家蒙陰縣的房子，即使記者力勸不要買也阻擋不了，他的理由是當?shù)厍澳攴績r還只有四千多，現(xiàn)在漲到六千多了，股票不賺錢，擔心貨幣貶值快，房子年年漲，不買房現(xiàn)在不知道投資什么，買房主要是用來抵御通脹。
??據(jù)常州的投資者說，上海南京無錫蘇州合肥的有錢人很多，當?shù)胤績r幾萬都敢買，常州5000元/平米左右對他們來說非常便宜，都是一人買幾套，投資等著漲價再賣。
??一位南京投資客告訴記者，這段時間南京周邊三線城市常有中介開著專車到南京來拉人去看房，到鎮(zhèn)江首付5萬能拿一套房。
??“去年9月開始漲，到目前上漲10%左右。等著房價上漲30%就賣掉。”安徽蚌埠的一位投資客對記者說。
??據(jù)中原地產(chǎn)最新報告，樓市投資外溢的現(xiàn)象相當明顯，尤其是環(huán)一線城市的周邊三四線城市，市場出現(xiàn)了熱銷。一些樓盤外來投資客超過六成，投資需求釋放，拉動了銷售數(shù)據(jù)的快速增長。
??而投資需求外溢，也引發(fā)了多地調(diào)控。自3月以來，包括河北省涿州市、河北省保定市的淶水縣、河北省張家口市崇禮區(qū)都加入了調(diào)控隊伍，此前，河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣以及天津市下轄的武清區(qū)均在不同程度上加碼了限購措施。
??而長三角地區(qū)，浙江嘉善縣、浙江杭州、江蘇南京，以及安徽滁州，江西、南昌、贛州也開始出臺限購限貸政策。
??據(jù)報道，去年以來，嘉善樓市持續(xù)升溫，嘉善作為嘉興距離上海最近的縣，受到上海住房購買力外溢等因素影響，購房熱點區(qū)域主要集中在羅星街道和大云街道等高鐵新城核心區(qū)域。
??價格先行上漲
??據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，截至2月末，商品房待售面積70555萬平方米，比去年末增加1015萬平方米。其中，住宅待售面積增加468萬平方米，辦公樓待售面積增加155萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加260萬平方米。
??2012年全國住宅（現(xiàn)房）去化周期為10個月，其后持續(xù)增長，說明庫存壓力增加，2015年達到最高點，20個月左右，經(jīng)過兩年的去庫存，目前已經(jīng)下降到12個月。目前去庫存任務最重的，主要是商業(yè)用房。
??業(yè)內(nèi)人士分析，2月份短期庫存再次上行，也與春節(jié)特殊月份有關(guān)。
??北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，整體看，住宅庫存在持續(xù)降低多月后，又一次出現(xiàn)上漲，主要原因是三四線庫存依然積壓，而一二線的樓市調(diào)控則抑制了過于火爆的市場，庫存也逐漸平穩(wěn)。
??兩會總理報告上提出，因城施策去庫存，目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。從去庫存政策看，預期2017年整體三四線樓市政策將依然寬松。
??記者查詢多個省市統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從去年下半年來看，去庫存速度還是較為明顯。
??如湖南省，截至到2016年末，湖南商品房待售面積2901.46萬平方米,同比下降12.3%,比2015年末減少408.08萬平方米。14個市州中,就有13個市州商品房銷售面積實現(xiàn)正增長。
??因為每個城市的經(jīng)濟發(fā)展水平、消費能力不同,各市州房地產(chǎn)去化周期差異巨大。其中,去化周期最長的地區(qū)為最窮的湘西自治州,長達63個月。
??四川省住建廳廳長何健在兩會上表示，四川經(jīng)過去年一年的“去庫存”，全省房地產(chǎn)消化周期已經(jīng)由2015年末的12.4個月，下降到2016年末的8.7個月。
??2016年，廣東商品房待售面積總量有所下降，商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)去庫存分化明顯，其中住宅待售面積顯著減少，商業(yè)地產(chǎn)則明顯增加。全年全省商品房待售面積比上年減少135萬平方米以上，下降2.4個百分點。其中，商品住宅待售面積同比下降近12%，而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房的待售面積則同比分別增長19.6%、10.9%和12.8%。
??但整體而言，大部分落后的三四線城市去庫存任務仍然較重。不過，隨著投資客的外溢，價格也被炒高。
??如湖南的張家界，商品房去庫存周期32.8個月，住宅也還有29.1個月，但新房價格已從去年8月的3500元/平米，12末就已漲到4200元/平米，上漲20%。據(jù)當?shù)刭彿空叻Q，庫存還有24個月的湘潭房價，2016年房價漲幅也在12%-15%左右。
??“市場資金面太寬松，政府救市，此外，一線城市和熱點二線城市樓市銷售火爆帶動，以及開發(fā)企業(yè)促銷力度加大，綜合帶來房價上漲的預期是主要因素?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析稱。
??去庫存高招
??誰才是庫存市場真正的剛需？何健透露，他們曾經(jīng)做過一項調(diào)查，四川進城農(nóng)民工里，高達八成沒在城里買房。
??2016年成都以外地區(qū)的新增購房者。而購房群體中，一部分就是新市民，包括農(nóng)民、大學畢業(yè)生、部隊轉(zhuǎn)業(yè)人員等，其中，農(nóng)民占了50%，少數(shù)地區(qū)農(nóng)民占了80%。
??據(jù)何健介紹，主要通過鼓勵農(nóng)民購房、棚改貨幣化安置兩種方式推動商品房去庫存。
??為了積極鼓勵居民購房去庫存，政府再次動用了09年的救市老方法，除了通用的降首付，降利率，各地級市縣還對買房進行現(xiàn)金補貼，減免契稅。
??此外，還針對農(nóng)民沒有固定的月收入的特征，量身定做了貸款方式，比如農(nóng)行的“農(nóng)民安家貸”，面向農(nóng)業(yè)人口和獲得城鎮(zhèn)戶籍未滿1年的農(nóng)民，首付比例為兩成，首付達到三成的，貸款利率可享受九折優(yōu)惠。農(nóng)民可自主選擇按月、季度、半年的還款頻率，提前還款的還免收違約金。
??據(jù)何健說，另一部分，也是通過棚改貨幣化安置，帶來的新需求，約占比十多個點。
??不止是四川湖南的棚改比例更高，以湖南湘潭為例，2016年湘潭市城區(qū)征收國有土地上房屋簽約112萬平方米，是上年的5倍；征收集體土地上房屋簽約111萬平方米，是上年的3倍；2016年湘潭棚戶區(qū)改造的所帶來的購房者比例超過了60%。今年仍有大量的棚改，帶來新的需求。
??還有一個群體也是購房主力，即戶口還在三四線，但長期在一二線城市務工又買不起房，手里有點小錢，又怕貶值的，就退而求其次，去縣里買套房先放著，以求保值升值。
??“我們河北老家邯鄲縣城，從去年下半年開始都漲了五六百元一平米，大多是在外打工的人，買房準備以后回家發(fā)展?！?河北一位投資者告訴記者。
??根據(jù)湘潭湘鄉(xiāng)縣城購房人群數(shù)據(jù)，大概87%都是本縣城的人購買，外地過來炒房的可以忽略不計。
??據(jù)記者了解，除了海南、北海這類旅游地區(qū)，外來人口買房比例占到一半以上，而大部分三四線城市剛需都是本市縣的人。

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