華鴻·萬(wàn)府日照問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商有一定責(zé)任嗎？

小哥認(rèn)為，華鴻萬(wàn)府南側(cè)地塊原先限高為60-80米，現(xiàn)控規(guī)調(diào)整為60米。并且，原先為居住用地、商業(yè)用地和綠化用地，沙盤(pán)、效果圖等卻都只列出了綠化和商業(yè)，對(duì)購(gòu)房者造成了一定誤導(dǎo)。

對(duì)于聯(lián)排別墅這樣高端的產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商知道或者應(yīng)當(dāng)知道，日照條件對(duì)產(chǎn)品造成的重大影響，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

▲華鴻萬(wàn)府一戶(hù)型樓書(shū)宣傳資料里有“四開(kāi)間朝南，近14.6米面寬，盡享暖陽(yáng)”等宣傳語(yǔ)。圖片由業(yè)主提供。

開(kāi)發(fā)商是否涉嫌虛假宣傳或者欺詐？

針對(duì)開(kāi)發(fā)商涉嫌虛假宣傳，業(yè)主可以先向工商部門(mén)舉報(bào)，若工商部門(mén)認(rèn)定虛假宣傳，那么再據(jù)此走司法渠道打民事官司；

如果工商部門(mén)無(wú)法認(rèn)定開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，在司法階段，法院再認(rèn)定為虛假宣傳的可能性相對(duì)較小。

其他糾紛也可以掂量掂量勝算如何，以免白白浪費(fèi)人力、財(cái)力和時(shí)間。

那么，是否構(gòu)成欺詐呢？

從法律條文來(lái)看，欺詐的認(rèn)定有三大構(gòu)成要件，即欺詐的故意、虛假宣傳或隱埋真相的行為，以相對(duì)方作出錯(cuò)誤意思表示的后果。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的虛假宣傳的行為是否構(gòu)成欺詐，關(guān)鍵要看是否符合欺詐的三大構(gòu)成要件。

就華鴻·萬(wàn)府而言，如果開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的規(guī)劃紅線(xiàn)外的設(shè)施和環(huán)境，以及對(duì)消費(fèi)者作出購(gòu)買(mǎi)抉擇作出了實(shí)質(zhì)性影響的信息予以隱瞞（如日照），引起了消費(fèi)者錯(cuò)誤意思表示（即購(gòu)房），已經(jīng)構(gòu)成了虛假宣傳或是隱瞞真相。但從業(yè)主目前提供的資料來(lái)看，關(guān)于日照的宣傳等證據(jù)還不夠翔實(shí)，而對(duì)開(kāi)發(fā)商欺詐的故意與否還較難認(rèn)定。

提醒華鴻·萬(wàn)府的業(yè)主：

-----可以去規(guī)劃部門(mén)調(diào)取華鴻·萬(wàn)府地塊的日照分析文件，了解樓棟的具體日照時(shí)間和審批依據(jù)。此舉也可以反證開(kāi)發(fā)商在取得審批文件時(shí)，對(duì)日照情況已經(jīng)充分知悉，據(jù)此可以了解開(kāi)發(fā)商是否有主觀上的故意。

-----按照溫州樓間距的退讓規(guī)定，南側(cè)建造60米安置房對(duì)前排聯(lián)排別墅的日照影響已成定局，影響的嚴(yán)重程度，取決于南側(cè)安置房地塊高層橫向間距大小，建議南側(cè)地塊未來(lái)采取點(diǎn)式布局，拉大橫向間距。

“采光權(quán)”糾紛維權(quán)路徑：

近來(lái)，關(guān)于日照和“采光權(quán)”的糾紛逐漸增多，那么在法律上而言，怎樣的擋光情況，才有可能獲得法律的支持呢？

浙江平宇律師事務(wù)所羅洋律師認(rèn)為，采光和日照是受法律保護(hù)的權(quán)利之一。首先是是否低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。《物權(quán)法》規(guī)定，建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光。同時(shí)我國(guó)《國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“大城市住宅日照標(biāo)準(zhǔn)為大寒日大于等于2小時(shí)，冬至日大于等于1小時(shí)；在原設(shè)計(jì)建筑外增加任何設(shè)施不應(yīng)使相鄰原有日照標(biāo)準(zhǔn)降低；舊區(qū)改造的項(xiàng)目新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不應(yīng)低于大寒日日照1時(shí)間的標(biāo)準(zhǔn)?！?

因此，構(gòu)成采光、日照侵權(quán)的，應(yīng)審查該新建住宅是否符合建筑工程的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)其產(chǎn)生采光、日照影響是否使相鄰住宅的住戶(hù)的日照時(shí)間低于了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

其次，即使未低于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，也可從因日照減少、采光受限導(dǎo)致房屋貶值為由要求賠償。對(duì)于采光、日照糾紛，一般需要專(zhuān)業(yè)的檢測(cè)或鑒定機(jī)構(gòu)介入才能確認(rèn)日照時(shí)間、房屋的價(jià)值進(jìn)行檢測(cè)、評(píng)估，因此建議通過(guò)訴訟途徑然后由法院委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)、鑒定為妥。

對(duì)普通購(gòu)房者的提醒：

-----隨著高樓的增多，日照時(shí)間“縮水”但不違規(guī)越來(lái)越常見(jiàn)。依靠專(zhuān)業(yè)檢測(cè)或者評(píng)估需要耗費(fèi)一定的時(shí)間和精力，倒不如在購(gòu)房前問(wèn)個(gè)清楚；

-----即便日照受到影響獲得了法院的支持，但是目前對(duì)“采光權(quán)”的賠償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，屬于法官的自由裁量范疇，梳理中國(guó)文書(shū)網(wǎng)上的相關(guān)判例（多為一般住房，非別墅）來(lái)看，賠償大多集中在100-200元/㎡。相比較70年的日照來(lái)說(shuō)，這筆錢(qián)實(shí)在是微不足道。

-----另外，要重申下，當(dāng)你買(mǎi)的房子南側(cè)還是一片空地的時(shí)候，低層房源極有可能碰上日照不足的大風(fēng)險(xiǎn)！同時(shí)，在購(gòu)買(mǎi)前和開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)階段，都要特別注意樓間距。