?昨日（2月13日）晚間，中國基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱協(xié)會）通過官方微信發(fā)布“4號文”，對私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動資金等行為進(jìn)行了規(guī)范。
2月13日，中國基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》。文件規(guī)定，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。
基金業(yè)協(xié)會稱，房價(jià)上漲過快熱點(diǎn)城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。
根據(jù)《備案管理規(guī)范第4號》文件，禁投房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃包括五類：
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一是委托貸款；
二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；
三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；
四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；
五是協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。
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基金業(yè)協(xié)會表示，《備案管理規(guī)范第4號》自發(fā)布之日起施行，基于“新老劃斷，平穩(wěn)過渡”的原則，存續(xù)產(chǎn)品不得新增與《備案管理規(guī)范第4號》不符的投資項(xiàng)目；存續(xù)產(chǎn)品已投項(xiàng)目存在《備案管理規(guī)范第4號》第一、二、三條禁止情形的，相關(guān)投資項(xiàng)目到期后不得續(xù)期。私募基金管理人開展私募投資基金業(yè)務(wù)，投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目的，參照《備案管理規(guī)范第4號》執(zhí)行。
此外，為防范監(jiān)管套利行為，《備案管理規(guī)范第4號》在明確適用范圍包括證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，將私募基金管理人開展的投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目業(yè)務(wù)一并納入，切實(shí)避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。
《備案管理規(guī)范第4號》原文如下：
證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目，應(yīng)符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求，嚴(yán)格遵守《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》有關(guān)規(guī)定，并符合以下規(guī)范性要求：
一、證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市[1]普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目[2]的，暫不予備案，包括但不限于以下方式：
（一）委托貸款；
（二）嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；
（三）受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；
（四）以名股實(shí)債的方式[3]受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；
（五）中國證券投資基金業(yè)協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。
二、資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)依據(jù)勤勉盡責(zé)的受托義務(wù)要求，履行向下穿透審查義務(wù)，即向底層資產(chǎn)進(jìn)行穿透審查，以確定受托資金的最終投資方向符合本規(guī)范要求。
三、私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過銀行委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)[4]提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動資金；不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。
四、私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目且不存在本規(guī)范第一、二、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)向投資者充分披露融資方、項(xiàng)目情況、擔(dān)保措施等信息。
五、私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目且不存在本規(guī)范第一、二、三條禁止情形的，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)完善資金賬戶管理、支付管理流程，加強(qiáng)資金流向持續(xù)監(jiān)控，防范資金被挪用于支付合同約定資金用途之外的其他款項(xiàng)。
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[1]目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個(gè)城市，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定適時(shí)調(diào)整范圍。
[2]根據(jù)深交所《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引的通知》，房地產(chǎn)劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。項(xiàng)目中同時(shí)包含多種類型住房的，計(jì)劃募集資金不得用于項(xiàng)目中普通住宅地產(chǎn)建設(shè)。
[3]本規(guī)范所稱名股實(shí)債，是指投資回報(bào)不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。
[4]上市公司，原則上按照上市公司所屬中國證監(jiān)會行業(yè)分類結(jié)果作為判斷依據(jù)。非上市公司，參照《上市公司行業(yè)分類》執(zhí)行，即：當(dāng)公司最近一年經(jīng)審計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入比重大于或等于50%，則將其劃入房地產(chǎn)行業(yè)；當(dāng)公司沒有一類業(yè)務(wù)的營業(yè)收入比重大于或等于50%，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入和利潤均在所有業(yè)務(wù)中最高，而且均占到公司營業(yè)收入和利潤的30%以上（包含本數(shù)），則該公司歸屬于房地產(chǎn)行業(yè)。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入包括從事普通住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)所取得的收入。
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1月房企融資同比下滑超9成
實(shí)際上，自去年10月以來，銀監(jiān)會、證監(jiān)會、發(fā)改委、滬深交易所等部門密集出臺各類政策限制資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房企融資就一直被業(yè)內(nèi)視為2017房地產(chǎn)行業(yè)最大的擔(dān)憂之一。
細(xì)數(shù)各部委新規(guī)可見，土地貸款、表外業(yè)務(wù)并入表內(nèi)、嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)……監(jiān)管層對房企融資主要渠道層層加碼，且開發(fā)商下游企業(yè)貸款資金流向也面臨嚴(yán)格審查。
房企融資越來越難，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)就顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計(jì)僅133.08億元，同比下滑達(dá)92%。這一低迷態(tài)勢，自去年四季度就已逐漸顯現(xiàn)。
中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為：
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最近2個(gè)月發(fā)債難度加大，房企將明顯提高資金價(jià)格，并且海外融資難度也越來越大。伴隨調(diào)控趨緊，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，房企未來6~9個(gè)月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。
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