?一、央媽變卦，樓市顫抖
2月4日，央行發(fā)布公告稱：隨著現(xiàn)金逐漸回籠，目前銀行體系流動(dòng)性總量處于較高水平。為保持銀行體系流動(dòng)性基本穩(wěn)定，2月4日暫不開展公開市場逆回購操作。
而就在2月3日，春節(jié)后的第一個(gè)工作日，央行才狠狠的逆回購了一把：進(jìn)行200億7天、100億14天和200億28天期逆回購，中標(biāo)利率分別為2.35%、2.5%和2.65%，較上期上調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。
公開市場操作利率順應(yīng)節(jié)前MLF操作利率變化相應(yīng)上調(diào)，進(jìn)一步明確了貨幣政策中性偏緊的態(tài)度，以引導(dǎo)貨幣信貸合理增長和短期杠桿進(jìn)一步回落。
這是對房市的精準(zhǔn)打擊。
央行確認(rèn)貨幣市場加息的結(jié)果，其實(shí)意味著房貸利率存在著大幅上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。
而16年房地產(chǎn)市場的異常繁榮，本來就沒有人口結(jié)構(gòu)的支撐，全靠天量的房貸支撐，如果未來房貸利率持續(xù)上行，疊加政府對部分一二線城市投機(jī)購房限購限貸的鋪開，地產(chǎn)銷量或?qū)⒊掷m(xù)下行，而地產(chǎn)市場的嚴(yán)冬或?qū)⒌絹怼?/p>
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拿上海為例，當(dāng)?shù)胤績r(jià)主要經(jīng)歷了以下階段：2015年下半年中漲，2016年前10個(gè)月大漲，2016年11月止?jié)q，12月首次微跌。
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易居研究院副院長楊紅旭分析認(rèn)為，近期政府只管制新房定價(jià)，而不干預(yù)二手房交易。據(jù)此，基本上可能判定，本輪短周期，上海房價(jià)漲到頭了，2017年將以下跌為主基調(diào)，部分時(shí)段盤整。
二、一夜之間，樓市又傳來兩個(gè)重大消息
沒想到一夜之間，樓市再爆兩個(gè)重大消息。
消息一：重慶規(guī)定抵押房產(chǎn)不得預(yù)售
2月4日，也就是昨天，重慶房管局傳來消息，為規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康，將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建筑物抵押登記，從2月1日起，抵押房產(chǎn)不得進(jìn)行預(yù)售，預(yù)售商品房不得用于抵押。
簡單來說，就是你土地抵押借款的，你就不能往外賣房；而你要往外賣房了，辦理了預(yù)售證了，就不能再把房子拿去做抵押。
現(xiàn)實(shí)中很多開發(fā)商都有類似的情況，土地拿去融資換錢了，然后繼續(xù)蓋房，再去辦理預(yù)售證往外賣房，這樣可以快速回收資金。等房子蓋好了，預(yù)售證辦下來了，一看不好賣，又拿去抵押了，把資金回籠。所以捂盤惜售他也無所謂，等到年景好的時(shí)候再賣，開發(fā)商只要有土地有房子，就再也不怕拿不到錢。
所以重慶的這招一出，開發(fā)商特別是小開發(fā)商，恐怕就要哭死了。對于他們來說，再也不能玩空手套白狼的好戲，必須要投入真金白銀，把房子開發(fā)出來才能拿到預(yù)售證，才能往外賣，而一旦開始賣，就要賣到底，不賣完就回收不了資金了。
而之前這種邊抵押邊賣相當(dāng)不合理，如果這中間有任何的問題都是業(yè)主和銀行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商早早的把利潤鎖定了，把風(fēng)險(xiǎn)甩了出去，年景好業(yè)主那可以賣高價(jià)，而年景不好，就甩給銀行不要了。
有人為此叫好，但其實(shí)本身就該如此，抵押了的房子還能往外賣，這在法律上沒法解釋，得虧樓市一直漲，一旦下跌，法律問題就會出來，如果銀行要賣這房子或者土地，你說算誰的？算業(yè)主擁有還是算銀行的？甚至可以說，出售已經(jīng)抵押的商品，根本上就是一種詐騙，只可惜大部分業(yè)主根本就不知道這回事，而且在力量體現(xiàn)上，也跟銀行不是一個(gè)量級，所以一旦出現(xiàn)樓市下跌等問題，銀行在法律上壓倒業(yè)主是可以預(yù)見的。但顯然這一切的始作俑者就是那個(gè)開發(fā)商。
所以重慶出手規(guī)范這個(gè)市場是個(gè)大好事，又一次在樓市這個(gè)領(lǐng)域，為全國各地做了一個(gè)非常好的表率。
消息二：全國土地綱要出爐
昨天的另一件大事，就是國務(wù)院印發(fā)了全國土地綱要，其中最重要的一點(diǎn)就是，將京津冀、長江三角洲、珠江三角洲等地區(qū)建設(shè)成為具有世界影響力的城市群，以盤活存量用地為主，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，統(tǒng)籌地上地下空間，引導(dǎo)中心城市人口向周邊區(qū)域有序轉(zhuǎn)移。
簡單解釋一下，這就是繼續(xù)沿用現(xiàn)在的土地制度，大城市不投放土地，而企圖用高房價(jià)把大家驅(qū)趕到周邊城市，從而形成城市群的概念。主要考量的是大城市承載能力有限，所以不再擴(kuò)大大城市規(guī)模，合理配置全國資源，不能讓一些城市撐死更不能讓一些城市餓死。要的就是利益均沾，平衡發(fā)展。理論上和主觀上是要讓一線人口流出，到三四線去，一線房價(jià)下跌，三四線上漲借此去庫存。
愿景是好的，一方面對于核心城市周邊地區(qū)的房價(jià)將形成推動(dòng)作用應(yīng)該是確定的，會形成新的上漲預(yù)期，原本默默無聞的三四線城市，現(xiàn)在可能會承接首都、上海、杭州、廣州等城市的部分功能，接受大量的人口轉(zhuǎn)移，形成新的住房需求。
但核心大城市的利空，就沒那么大的把握了，恐怕房價(jià)幾年內(nèi)都很難下跌。因?yàn)橥恋夭辉僭黾?，供給不增，也就不可能再短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)預(yù)期，沒人賣房，光有限購限貸是沒什么用的。
所以還是那個(gè)觀點(diǎn)，幾年內(nèi)在限制需求，供給不加的情況下，一線城市應(yīng)該是價(jià)穩(wěn)量跌的局面，流動(dòng)性崩盤但價(jià)格堅(jiān)挺。至于未來幾年之后怎么樣，這就要看人口轉(zhuǎn)移的情況，是不是真的能夠控制人口規(guī)模，反正之前10年的控制都不怎么成功。
但這次的力度似乎不一樣，從2016年北京的政府工作報(bào)告中，似乎人口控制已經(jīng)成功了，核心城區(qū)人口已經(jīng)下降。希望這次是真的，所以一線城市房價(jià)還漲不漲？現(xiàn)在看土地的夢想破滅了，那么似乎就剩了一個(gè)指標(biāo)，那就是要看到底限購放松和人口趨勢性下降，到底哪個(gè)先到？
三、降71.1%！樓市一片慘淡?
據(jù)上海中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節(jié)期間減少71.1%，是2011年以來成交量最低的。春節(jié)長假期間只有8個(gè)項(xiàng)目有交易記錄，并且所有項(xiàng)目都只成交了1套。
其他熱點(diǎn)城市的樓市同樣一片慘淡：
南京市住宅認(rèn)購量共31套，成交量為1套。認(rèn)購量與去年春節(jié)假期的52套相比，下跌近四成。
蘇州住宅認(rèn)購量1月27日至1月30日為零；1月31日至2月2日稍有起色，成交住宅分別為7套、3套和2套。
無錫樓市春節(jié)連續(xù)6天零成交，整個(gè)長假未賣出1套商品住宅。
杭州市區(qū)新房銷售量也是屈指可數(shù)，總共僅成交了6套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于猴年春節(jié)的32套。
送走猴年，迎來雞年，沒想到樓市從竄天猴到落湯雞！
四、2017年，樓市將是最差投資品
我們正處在一輪加息周期之中，這個(gè)過程是循序漸進(jìn)的：自2016年229降準(zhǔn)之后，央行再?zèng)]有明顯的寬松措施，更多地通過公開市場操作補(bǔ)充流動(dòng)性，從寬松轉(zhuǎn)向中性；半年之后，2016年8月底，重啟14天逆回購，隨后又重啟28天逆回購，加大MLF操作力度，鎖短放長，拉長期限，提高資金成本，相當(dāng)于隱性加息，標(biāo)志著貨幣政策從中性轉(zhuǎn)向偏緊；2017年1月央行正式上調(diào)MLF半年和一年期利率，標(biāo)志著加息從隱性轉(zhuǎn)向顯性；2月3日，央行再次對逆回購和SLF利率上調(diào)，標(biāo)志著短端和長端利率已經(jīng)全面上調(diào)，10年期國債收益率從2016年8月中旬的2.64%低點(diǎn)上升到目前的3.42%，加息信號進(jìn)一步明確，至此央行已經(jīng)事實(shí)上加息。
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因此，我們需要從加息周期的角度來觀察未來：為什么加息？未來的加息路徑是什么？對經(jīng)濟(jì)和大類資產(chǎn)將產(chǎn)生哪些影響？
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為什么加息？我們認(rèn)為政策目標(biāo)是為了防風(fēng)險(xiǎn)和去杠桿。2016年7月政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，10月政治局會議強(qiáng)調(diào)“注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確政策基調(diào)從穩(wěn)增長轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)和促改革。2016年下半年以來債市去杠桿、房地產(chǎn)調(diào)控、將表外理財(cái)業(yè)務(wù)納入宏觀審慎評估、險(xiǎn)資監(jiān)管新規(guī)等主要是落實(shí)防風(fēng)險(xiǎn)去杠桿的政策導(dǎo)向。同時(shí)，2016年初以來經(jīng)濟(jì)L型企穩(wěn)、通脹預(yù)期升溫、房價(jià)暴漲等提供了基本面支撐，2017年政治換屆需要維穩(wěn)。外占收窄使得央行重新獲得了基礎(chǔ)貨幣供給和調(diào)節(jié)流動(dòng)性的主動(dòng)權(quán)，因此央行率先調(diào)整公開市場操作的利率、期限和數(shù)量。
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未來的加息路徑是什么？目前主要是調(diào)整公開市場操作利率、期限和數(shù)量，未來會升級到調(diào)整存貸款利率和準(zhǔn)備金率嗎？由于當(dāng)前的政策目標(biāo)是防風(fēng)險(xiǎn)和去杠桿而不是抑制經(jīng)濟(jì)過熱和通脹，指向房地產(chǎn)市場、債券市場、新興保險(xiǎn)等金融領(lǐng)域的資金“脫實(shí)向虛”“以錢炒錢”以及不合理的加杠桿行為，而不是基建投資、制造業(yè)投資、消費(fèi)、出口等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，而且中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)”，促進(jìn)資金“脫虛入實(shí)”。同時(shí)，考慮到目前經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢、地產(chǎn)汽車已經(jīng)回調(diào)、通脹整體溫和，央行尚不具備大幅調(diào)高存貸款利率的條件和訴求，除非經(jīng)濟(jì)或通脹形勢出現(xiàn)超預(yù)期發(fā)展。當(dāng)然，目前利率市場并不是完全分割的，在利率市場化的今天，利率傳導(dǎo)機(jī)制在貨幣市場、債券市場、存貸款市場、股票市場等將發(fā)揮一定作用，未來實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本也會不同程度上升。
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從加息持續(xù)的時(shí)間來看，過去的流動(dòng)性松緊周期表明，一般至少持續(xù)一年到一年半，如果從2016年8月算起，將至少持續(xù)到2017年中。從2010年錢荒到2013年錢荒，再到2016年錢荒，大致三年一個(gè)輪回，都是流動(dòng)性松緊周期引發(fā)監(jiān)管趨嚴(yán)所致：經(jīng)濟(jì)下行-貨幣放水-刺激房地產(chǎn)、房價(jià)暴漲-貨幣脫實(shí)向虛，金融市場過度繁榮-房地產(chǎn)投資觸底回升，經(jīng)濟(jì)短期企穩(wěn)-宏觀調(diào)控收緊，防風(fēng)險(xiǎn)去杠桿-錢荒、債災(zāi)、股災(zāi)、貶值，一地雞毛-經(jīng)濟(jì)再度下行，貨幣由緊轉(zhuǎn)松預(yù)期升溫。2016-2017年初的匯率貶值、資本流出、房價(jià)暴漲后調(diào)控、錢荒、債災(zāi)等均是流動(dòng)性松緊周期引發(fā)的沖擊。
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對經(jīng)濟(jì)和大類資產(chǎn)將產(chǎn)生哪些影響？加息對債市的影響最直接，但對房地產(chǎn)市場的影響可能最大，將進(jìn)一步加大2-3季度經(jīng)濟(jì)二次探底和通脹回調(diào)的可能。在加息周期下，高杠桿和利率敏感性部門將受到較大沖擊，比如債市、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)鏈上的周期性行業(yè)、航空等。加息對低杠桿和利率中性部門受影響較小，比如農(nóng)業(yè)、食品飲料、醫(yī)藥、電力、公路鐵路運(yùn)輸?shù)取Ｓ捎谶@次加息是調(diào)整公開市場操作利率而不是貸款利率，因此對銀行的影響整體偏負(fù)面，但是考慮到供給側(cè)出清帶動(dòng)企業(yè)盈利復(fù)蘇和不良率下降，加息的負(fù)面沖擊有望通過基本面消化。加息對人民幣匯率的影響偏正面，增加了利差補(bǔ)償，但是貨幣超發(fā)帶來的高估和資金錯(cuò)配到房地產(chǎn)帶來的全要素生產(chǎn)率下降等基本問題未解決。因此，在加息周期下，我們對大類資產(chǎn)的排序是：黃金>股市中的漲價(jià)和改革受益板塊>供給出清的商品>債券>房地產(chǎn)鏈上的周期品>房地產(chǎn)。自我們在2016年12月在市場上較早地推薦黃金以來，黃金明顯跑贏。在加息周期和流動(dòng)性退潮的過程中，應(yīng)穩(wěn)健投資，不裸泳。
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受房地產(chǎn)調(diào)控和春節(jié)假期影響，1月下半月商品房成交量出現(xiàn)大幅下滑。受17年購置稅優(yōu)惠調(diào)整以及春節(jié)放假的影響，乘用車批發(fā)和零售增速均放緩。春節(jié)期間中國消費(fèi)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)變化，除了傳統(tǒng)年貨和黃金飾品熱銷外，綠色智能商品以及互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)方式成為新的潮流。旅游和電影消費(fèi)創(chuàng)新高。春節(jié)期間，工業(yè)生產(chǎn)放緩，1月6大發(fā)電耗煤同比較上月下降7.7個(gè)百分點(diǎn)。1月鋼價(jià)同比67.4%，低于12月的76.5%。水泥價(jià)格保持平穩(wěn)。油價(jià)上漲，有色走勢分化，銅價(jià)增速上升而鋁鋅價(jià)增速有所回調(diào)。春節(jié)前后果蔬價(jià)格和肉類價(jià)格上漲明顯。美元走弱，人民幣匯率短期穩(wěn)定。
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風(fēng)險(xiǎn)提示：加息和流動(dòng)性收緊；匯率貶值和資本流出；房地產(chǎn)調(diào)控；美聯(lián)儲加息；改革低于預(yù)期；債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
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