“兩房變三房”、“買一層送一層”，房開公司這些用于吸引購房者的種種“優(yōu)惠”都將成為歷史。近日，溫州市規(guī)劃局官方網(wǎng)站公布了《溫州市市區(qū)建設項目容積率指標計算規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。有專家分析，此舉能堵住樓盤開發(fā)漏洞，限制開發(fā)商“偷面積”。

　　多大面積的房子才能做中空？

　　原規(guī)定：套型建筑面積大于144平方米的復式住宅允許設置不超過建筑面積15%、且最大不超過40平方米的中空。

　　新規(guī)定：套內面積(套內面積=套型面積-公攤面積，高層一梯兩戶的公攤面積在30平方米左右)大于144平方米的躍層住宅，才能設置中空，且有不少限制：不超過2層；水平投影面積不超過該戶套內建筑面積的15%，且不超過30平方米；水平投影面積小于該戶通高各層其余功能用房建筑面積，該其余功能用房不包括樓梯、走廊和陽臺。

　　溫州設計集團一名資深建筑設計師分析稱，若按高層30平方米左右的公攤面積計算(一梯一戶)，今后只有174平方米以上的大戶型才能設置雙層中空。174平方米以下的房子只能做沒有中空的躍層?！鞍蠢系囊?guī)定，174平方米以下的躍層可設小于26.1平方米的中空。很多業(yè)主會通過改造，將中空改成房間。新規(guī)之后，小于174平方米的躍層不能再設中空，這部分中空面積就‘偷’不了了。”

　　陽臺贈送面積受限，“N+1”戶型難度增大

　　設備層、飄窗、陽臺、花池，過去是溫州不少開發(fā)商動腦筋“偷面積”的地方。不少開發(fā)商會利用陽臺算一半面積去做“N+1”戶型，即把陽臺做得很寬很大,以便變身為一間小房間。

　　原規(guī)定：陽臺按戶型建筑面積的18%設置。以一套125平方米的高層住宅為例，其陽臺最大面積為22.5平方米。

　　新規(guī)定：陽臺不應超出套內面積的14%設置，且不大于20平方米，超出部分全部計算容積率指標。以一套125平方米一梯兩戶的房子為例，其套內面積只有95平方米，按14%計算，陽臺最多只能13.3平方米，比此前少了9.2平方米。

　　設備層也要“縮水”，上限為5平方米

　　原規(guī)定：住宅可以設置占建筑面積7%的設備層。也就是說，套型面積為125平方米的房子可以設置8.75平方米的設備層，不少開發(fā)商會在竣工驗收后將其改造拓展成房間或陽臺的一部分。

　　新規(guī)定：套內建筑面積小于90平方米的，只能設置不超過3平方米的設備平臺(含空調擱板)和花池；套內建筑面積大于等于90平方米小于144平方米的，不超過4平方米；套內建筑面積大于等于144平方米的，不超過5平方米。也就是說，一梯兩戶、125平方米的高層住宅，若按公攤面積30平方米計算，《規(guī)定》出臺之后，設備層將比之前少了4.75平方米。

　　“設備層和陽臺兩項加起來，比之前少了13.95平方米的面積，相當于少了一個主臥?！边@名建筑師分析稱，《規(guī)定》還對設備層和花池的進深作了規(guī)定，要求不大于1米，而此項原來是沒有限制的。“主要也是為了防止將設備層改為他用，過去不少業(yè)主會把陽臺改成房間，然后再將設備層拓展變?yōu)殛柵_?！?/p>

　　解讀：新規(guī)對房價會產生多大影響？

　　新規(guī)會否對房價產生影響？溫州大學建筑工程學院副教授潘安平認為，由于已審批以及在售的項目不受《規(guī)定》影響，因此，新規(guī)實施后，短期內市場可能會有所波動，但影響有限。過去一些開發(fā)商以送陽臺面積、超高復式空間等多變戶型為噱頭，增加項目的附加值，作為吸引購房者的一種變相促銷手段，開發(fā)商不僅可以將其作為建筑面積要顧客埋單，而且不用為這些“偷來”的面積多交稅費。現(xiàn)在，新規(guī)對層高、陽臺和設備層的面積都做了約束，使得今后開發(fā)商推出的戶型中，“大面積贈送”將大幅度減少?！坝捎诓荒芡ㄟ^‘偷面積’來攤薄成本，所以今后房開在拿地時，也會更加理性?！?/p>

　　關于“偷面積”，規(guī)劃方面專家認為，房開商通過“偷面積”作為賣房噱頭，購房者看似得到了利益，實際上提高了小區(qū)容積率，小區(qū)舒適性受到影響。新規(guī)能夠很好防范房開公司“偷面積”的手段，保障小區(qū)整體環(huán)境和品質。